4万一平的刚需，你们被迫消失了！

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你见过单价4万一平的刚需吗？

我见过。在北京。

6环边上，又荒又偏，配套村级，没有地铁，单价高达3万9。

还没开盘，就排了1000多组卡。

即使如此，对非常多的北漂来说，这个价格其实相当实惠。

一是便宜，才3万9，离他十公里的海淀永丰西北旺，动辄5-10万，光地下室都能卖到3万多，二是虽然位于昌平马池口，但是离海淀太近了，再加上户型不错，65/75的两居，78-96的三居，107-127的四居，得房率很高，89-85，首套首付35%，最低首付82万就行。

我相信很多人会惊讶：

单价4万叫刚需？

过去今年，我相信大家跟我一样，都有这样错觉，每一年都是改善元年，改善群体大爆发，改善户型和改善总价的占比越来越高，果然我们都有美好的明天。

但是，事实真的如此吗？

我研究了一下，才发现，这是一个天大的谎言。

这件事情的本质就是，所谓刚需越来越少、改善越来越多，就是被掌握话语权的人把持住了，或者说刚需被迫消失、改善被迫上升。

很多数据在误导我们。

克尔瑞统计的数据，显示2022年上半年大家的购房需求。

在数据中非常明显，第一季度和第二季度最大的区别在于，90-140平的改善大幅提高，90平以下的占比大幅缩减。

但我看一下，刚需的占比太少了。

第一季度，90平以下的刚需占比才18%？

第二季度，90平以下的刚需占比才13%？

第一季度，90-140平的改善占比高达56%？

第二季度，90-140平的改善占比竟然高达75%？

最可怕的是，140-180平以上的纯改善占比竟然高达27%和12%，基本上都要比刚需占比还要高？

这可能吗？

现在人都这么有钱吗？

还是刚需被迫消失了，改善被迫增多了？

改善被迫放大很关键的原因，在于打新。

比如杭州。非常典型。

2022年有一个非常典型的项目，滨江观翠揽月轩，对于杭州的改善非常吸引力。为什么这么说呢？

倒挂太酸爽了。

观翠揽月轩精装限价67500，附近的绿城留香园多少钱？最高10万块钱。

这笔账太好算了。

绿城留香园最小户型才99，最大户型173平。也就是说，如果你想买99平的房子，总价也得1000万，最户型173平总价高达1900-2000万。

但是现在滨江观翠揽月轩多大的户型？

144-172-198-248㎡。

也就是说，最小户型144平总价竟然还不到1000万，最大户型248总价也不过1700万左右，换做是你，超级爽啊？

附近有安置房？

看不到江景？

杭甬高速有噪音？

无所谓啊。

最关键的是，这是滨江开发的项目啊，容积超级低，竟然只有2.5，小区除了滨江招牌蓝宝石水景外，还设置了体育健身场所、公共文化活动场地等，品质肯定超级好，安全又靠谱，简直就是最好的替代品。

平时买99平的二手房，现在买148平的房子也绰绰有余。

平时买173平的二手房，现在买最大248平的房子也绰绰有余。

你看，有钱人占了超级便宜。

你看，所谓的刚需立马变成了改善。

你看，所谓的刚需立马变成了豪宅。

我们的需求被迫升级了。

最关键一点，为了最大程度活得溢价，为了最大程度筛选客户，直接把最小户型做到148平，改善啊，纯粹啊，非刚需啊，高端项目啊。

你看，你又被代表了。

在西安市场中，也有一个非常典型的现象：

刚需被迫消失了。

有一个数据非常典型。

目前，西安市场遍地改善的户型，已经逐渐出现“反噬”，130-160㎡成交占比达到41%，反倒是100㎡以下占比14%。

他们得出的结论非常令人惊喜：

改善时代正在来临。

但是在我看来，这恰恰是文字上的别有有心，或者是市场被开发商和掌握话语权的人扭曲了观念，刚需逐渐失衡，市场被扭曲。

最核心的原因在于：西安的价格很贵，有多贵？

中位数1.7万。

其中，主城区最低1.3万，最高的价格4.1万。

在西安市场，低价房源占比仅三成，比如8月份，西安市城六区、高陵共计价格公示项目24个，共计公示一房一价备案价房源4835套，其中，1.5万/㎡以下房源数量为1623套（陕建东元府一个项目就公示了816套房源），占比仅33%，低价盘库存越来越少，刚需购房压力越来越大。

最关键的是，房价天花板会越来越高，与普通人无缘。

我找到一组数据，8月份，高新三期CID个别房源出现4万+，为龙湖青云阙尚府的底跃产品，单价最高约4.3万/㎡。而在6月、7月，分别有浐灞的招商西安序、招商央玺，出现单价约4.0万/㎡、4.3万/㎡房源。

西安价格真是越来越贵了，这个贵不是豪宅价格的贵，有几个楼盘能突破4万，而是反应在中位数的价格和二手房价格上，在西安1万7-2万才能买一个还不错的楼盘，二手房最贵突破7万，这才是非常真实的购买力。

有些聪明的粉丝要提问了：

你举例子都是西安、杭州这些涨价的城市，如果换做不涨价的城市，那改善为主的结论一定会非常温和。

亮个相吧，小宝贝。

郑州。

我找到了郑州普通人最喜欢的版块之一：管南。

大家有多喜欢这个版块？

永威城：10000户。

正商中州城：7000户。

绿都紫荆华庭：10000户。

绿都澜湾：10000户。

鑫苑国际新城：6000户。

也就是说，仅仅是这附近最核心的5大小区，就支撑了至少5万户的自住客户，哪怕按照每户3-4人去计算，这里容纳了将近20万人，如果加上安置房群体、二手房群体，这附近至少居住了40万人，这是一个非常恐怖的数据。

那，这么多人，这么复杂的群体，需求肯定不一样，面积怎么样呢？

永威城最小户型：70平。

正商中州城最小户型；80平。

绿都紫荆华庭最小户型：40平。

绿都澜湾最小户型：50平。

鑫苑国际新城最小户型：50平。

我算了一下，最低总价60万，最高也不过120万。

虽然这里有小户型，但是完全不耽误这里有160平的大平层、200平的洋房，纯刚需、刚需、刚改、改善，甚至安置房的客群，都在这里相得益彰，形成了一个非常和谐的系统，互不耽误。

现在呢？

融创城最小户型：98平。

龙湖熙上最小户型：97平。

新城最小户型：94平。

富田九鼎公馆最小户型：97平。

我算了一下，平均总价120万。

大家千万不要小看多了10平，总价不就多了40万左右，要知道，这对于刚需都是致命的。

伴随着价格上涨，或者区位的偏远，新项目的预算越来越高，不是说单价一定会涨，而是说他们必须付出更高的总价，才能买的上这样的房子，我觉得这才是最核心的问题。

很明显，刚需又被代表了。

互联网的普及，会给我们带来非常多的错觉：

大家都坐过飞机吧？

智能手机和电脑很普遍吧？

本科学历很普遍吧？

月入1万很正常吧？

郑州总价150万买房很轻松吧？

每个月月供5000也不多吧？

北上广深的打工人月供2万很正常吧？

……

你看，太多太多的你以为，你以为很正常的事情，其实往往都是你以为的，那是互联网告诉你的事实，但却不一定是真实的世界。

当疫情来临，收入减少时，刚需不可能消失；

当房价越来越高，刚需不可能消失；

当北上广深房价越来越高，刚需不可能消失；

……

是的，他们不是真的消失了。

只是在互联网的繁荣的泡沫中，他们被迫消失了。

我想，这是一件很可悲的事情。

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