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中国北方楼市“整体失守” 8个省会城市房价回到1年前

作者 : 2022-05-05 08:17:20 审稿人 : admin 围观 : 评论

截至4月18日,全国共有超80个城市加入楼市松绑阵营。宽松方式林林总总,多从需求端入手,比如放松限购限贷:郑州、南昌等;降低首付比例:安徽、重庆、驻马店等,还有城市降低公积金首付比例,增加贷款额度,放宽购房条件,以及发放购房补贴。


经济下行环境,收入遭受影响,房子卖不动,已经没必要用数据来佐证了,看看全国城市接连不断的救楼市,看看当前自己所处的情况,就是最真切的反映。在此背景下,对于楼市来说,除了房子难卖,最大的影响有两个。

第一,房价下降,全国均价跌破万元

就当下来说,包括省级城市在内的多个城市中,楼市成交量仍处于低位。统计局数据显示,2022年一季度,商品房销售面积31046万平米,同比下降13.8%;销售额29655亿元,下降22.7%。金额比面积的下滑幅度还要大,这意味着房价下行趋势还在继续:一季度全国住房均价9552元/平米,与2021年全年的10139元下跌了5%。

经历了去年的最严调控,尽管今年市场很“松”,一边是降准降息,另一边又是浩浩荡荡的救市大潮,但楼市成交并没有回升,毕竟量在价前,没有很好的房屋流动性,房价再高房子卖不动也是空谈。


第二,楼市分化加剧,北方楼市跌幅继续扩大

官方统计的70大中城市中,3月28个城市的住房价格回到1年前,不乏以太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、郑州、天津、济南为代表的8座北方省会城市。除了省会城市之外,偏远三四线城市也出现了房价持续“阴跌”的情况:比如牡丹江(-14.3%)、锦州(-3.7%)、吉林(-3%)、秦皇岛(-2.2%)、洛阳(-0.9%)。

需要注意的是,这只是过去1年的房价走势,如果将时间推回到上一波价格峰值,与最高点相比,房价跌幅会更大。就好比纬房大数据指出的,不少典型城市的房价最高点基本上定格在2017-2018年,北京下跌了15.8%、天津下跌了21.8%、石家庄下跌了18%、郑州下跌了13.1%。


不难发现,北方楼市几乎正在整体失守,经济产业单一、人口大量外流是它们的城市特点,再加上棚改熄火后的影响,楼市降价或成为常态,由此带来的结果是手中的房产很可能迎来“降价雨”。每日经济新闻5月2日报道了洛阳房地产市场,去年十月后新二手房价都呈现连续下跌趋势,其中新房价格连续5个月下跌,同时当地商品住宅库存435万平米,去化周期达24.4个月,为近5年来新高。有楼盘的高层房原本买11000元/平米,直接降到了9000元/平方米,几近备案价销售。

库存高企,是楼市销售不景气导致,为了对冲市场下行态势,洛阳5月起首套最低贷款首付比例为20%,公积金贷款额度提高到个人55万,夫妻65万。然而当地人口拐点正在到来,2021年河南省人口负增58万,而洛阳作为河南副中心城市,过去十年增长51万人,年均增长率仅为0.75%。


对库存高企,人口增长放缓的城市来说,调动需求,可能着实有限,房价从1.1万降到9000的情况可能不会停止,该跌的还是会跌。这一点我们不能沉迷于过去只涨不跌的形势,要认清房产也会随着经济规律影响而下跌的现实。

正如央行原副行长吴晓灵强调的那样:当房子被赋予过多金融属性后,房价就成了不折不扣金融游戏;在泡沫中狂欢日子不多,要做好潮水退却后准备是每个人、每个国家要面对现实。言下之意就是要大家做好泡沫破灭后准备。


北方楼市“整体失守”,为何会如此?

1、于个人而言,当然是收入不济导致。

经济下行和疫情反复的双重影响,让不少人的收入都出现较大波动,不仅仅如此,打工人兢兢业业上班害怕失去工作,企业老板更是夹缝求生,收益大减,这样的环境下,导致人们的消费动机减弱,尤其是买房这样的大件消费品,首付都要耗尽家人的积蓄,更别提每个月五千左右的供房支出。因为一旦丧失收入来源,手中的钱可能坐吃山空,甚至还会因为供不起房,背负信用危机。

2、于大环境而言,主要有三个原因:住房存量饱和、老龄少子化和人口流动、楼市调控。

具体来看,住房饱和与市场供大于求呈对等关系,早在近两年楼市库存积压问题增大,克而瑞数据指出3月末百城去化周期达到22.7个月,明显超过了2016-2019年的低位水平。存量市场上,住房保有率96%、住房空置比例常年维持在20%以上等现象告诉我们,城市等级低、人口流出多的城市住房供大于求的现象在不断加剧。


人口问题是现阶段不可回避的话题,65岁人口占比突破14%,按国际标准这是到了深度老龄化社会。更重要的是,往年的人口出生大省也力不从心,河南人口出生率首次跌破10‰,河北直接减少了16万人。因此那些流出人口的省市只能被动进入老龄社会,毕竟人口不断流动,就业机会多的城市更容易吸引人口进入,公开数据显示,江浙粤等南方城市更受欢迎。

调控问题更容易理解,市场涨跌、房价行情都要看调控的“脸色”,特别是在房住不炒的地位面前,越来越多的城市房价泡沫开始消除,因此房价也会加速回归到合理的水平。当然了,南方城市自然不可能幸免,因为收入、供大于求、人口、调控等都是全国性的,只是这些问题在北方城市更为显现。


两类房或率先降价:其一是城市结合部的房子,市区人口相对集中,房子相对空置较少,而地段不好的房子,没有人和产业,当房企充斥回款时自然率先降价吸引买家;其二,品质差的高层房,虽然高层房是主流房型,但人们一般关注的是新房,二手房只是次选,那些品质差的老旧二手房更是无人问津,不降到一定水平估计没人会接手。

房说君有话说,曹德旺曾这么评价房子:房子不过就是钢筋水泥砖头,根本不应该定如此高昂的价格,再卖给老百姓。在房说君看来,房子贵不单是因为它能为老百姓提供居住,而是买房后带来的教育、医疗、养老、户籍等配套资源,这个就是为什么房价高的地方都是市中心或是大城市的原因了。所以北方楼市的整体陷落,是一个警示,就像原央行副行长说的,做好泡沫破灭准备。

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