10年后这3类小区将沦为“平民房”？懂行人称有人已在悄悄脱手

作者：研房君

有人说过一句看似矛盾，但却又有道理的话。房子，不是一件普通商品，很多时候不遵循价值规律，当其他商品有折旧时，房子却看不出来。房子，又是一件商品，它有折旧，要不然也不会有那么多人选择置换房子。

其实，这段话道出了房子的两个本质：

1.凡是人造出来的东西，都有折旧，房子也不例外，这是无法改变的趋势；

2.房子的价值，又不仅仅是房子本身的钢筋混泥土，还有很大一部分是依仗地段、配套，甚至物业服务、小区颜值等附加的东西，很多时候是超过房子本身的。

身边就有一个例子，也是普遍的“共性”：

在2012年时，王先生和朋友李大哥分别在间隔不到100米的地方买了一套房子。当时，王先生买的是某品牌开发商的期房，而李大哥则是买的隔壁的二手房，是当地一家非品质的普通开发商开发的。就价差来看，王先生购买的价格是7900元/平米，而李大哥买的二手房价格为7000元/平米，算上税费400元/平米，两者实际差价就6.3%。

在去年底时，李大哥准备换房，此时，周边的新房价格已经达到了2.5万元/平米（限价因素），他自己的房子也涨了一倍，大概1.5万元/平米，如果换同面积的新房，他需要再加起码100万资金。但王先生就不一样了，他的房子价格差不多就在2.5万元/平米上下，如果要想置换的话应该是比较轻松的。

那么，为什么他们俩在买时的价格差不多，8年后，二者的差价（其实就是财富差距）变得如此大呢？分析原因不难发现：

1.房龄差距。现在都是看颜值的时代，房龄时间长，外立面会差很多，比如受长期雨水侵蚀，外墙会比较脏乱，看起来比较老旧。实际上也如此，三五年差距可能不大，但8年、10年后，外观差别就很大了。

2.物业差距。业内有一句话说，房子价值在交付时的品质占6成，后期的物业占4成，虽然量化未必精准，但也说明物业对房子保值的重要性。比如物业在小区绿化维护、设施设备维护等方面起着至关重要的作用，一个差物业对小区的破坏甚至是毁灭性的，这两个小区分别是开发商自带的品牌物业和非品牌物业，结果可想而知。

3.户型差距。户型是跟随人们的居住理念不断变化的，很多时候受到观念变化和条件限制，越早的房子越不适合现代人的喜好。

4.居住层次。有人总结了一句不是很中听的话，说是“一个小区房价的高低未必能完全区分所有人的居住素质，但大体上进行了筛选细分”。啥意思呢？就是对生活有追求，积极向上的人，一般会选择居住素质高的小区，而这种小区的价格相对较高，反之则低，低收入群体生活素养要差一些，日常习惯方面也要弱一些。

把前面的分析点作为参照，有懂行人直言不讳地说，10年后，这3类房子将成为“平民房”，这是趋势，未来差距会越来越大，有的人已在悄悄脱手，下面来看看主要原因分析。

第1类，中小城市低品质的高层住宅。

一年不回老家城市，你就无法想象到底有多大变化，这些年给人最大的感触是，老家的城市高楼大厦多了，特别是密密麻麻的高层住宅小区拔地而起，几乎不输大城市。但我们知道，相比一二线大城市的寸土寸金，中小城市还有大量的土地可供开发。如果说，几十层的高层住宅在房龄比较新的前几年还好的话，随着时间推移，相关的设施设备，包括电梯、管道等老化问题就容易显现。

当然，如果是品质开发商开发的，有品质物业做维护保障，相关的问题会少很多，但若是低品质的高层住宅则不一样，因为他们大概率配备比较差的物业，他们尽想着多赚钱，而对小区的维护投入则是能省则省。其实，国家已经看到了这一点。

今年以来，住建等部门发布了新规的相关意见征求稿和正式通知，要求县城住宅最高不超过18层，6层及以下占比不低于75%，说白了，原则上18层以上高层住宅不让建了，即使7-18层的住宅，占比最多也不到25%。为什么会如此？正如新规所提到的那样：出于抗震和消防救援的需要。贝壳研究院发布的第三季度数据也显示，18层以上住宅需求从33.6%降至22.7%，人们对高层住宅的需求重心有了明显变化。

由此可见，当高层住宅，特别是这种低品质的高层住宅在后面肯定会遇到各种各样的居住问题，有钱人不喜欢，而中小城市的人口吸引力又不能与大城市抗衡，很多都会处于净流出状态，接盘动能不足，所以，这些房子只能给经济条件不济的群体提供临时居住场所。

第2类，“三无”小区。

有多次换房经验的人应该最能体会“三无”小区的烦恼。所谓“三无”，指的是无小区配套、无品质物业、无房龄优势。

配套主要指交通、医疗、商业等主要有利于生活便利的设施，对于大多数人而言，地铁、公交等公共交通工具是必备的，如果没有的话，房子只能给地缘客居住；医疗的重要性在未来10年将比我们现在要大得多，原因就在于，1962年出生以后出生的，这批长达十多年超2亿多人的退休高峰持续到来，说白了，就是老年人越来越多，医疗资源对他们来说是刚性需求，反之，没有这种资源的小区将不受老年人待见。商业就不说了，5公里范围内，有大型综合商业是现代人的基本需求。

物业，前面已说过，好小区一定有好物业作为保障，但差小区都有一个共同点就是物业都不怎么行，同地段小区的房价因物业的差距少则5%，多则20-30%；还有房龄，这些年房价普涨，似乎掩盖了房子的折旧因素，其实，任何房子都有折旧的，在未来会体现得越来越明显，主要就是老房子的户型过时，加上设施设备和外立面本身的老化，这也是为什么不少人宁愿买价格高一点的新房，也不愿意买老旧二手房的原因之一。

如果说一个小区“三无”因素都占齐了，没什么可说的，但凡有一点经济条件的人都看不上，原来住在那里的人当收入提高了也会逐步搬走，留下的只是经济条件不济的平民，抑或是租客。

第3类，投资客、租赁人多的刚需小区。

做过房产中介交易的人应该知道，论涨幅的话，这些年房价涨得最多的不是别墅、豪宅等改善小区，而是刚需小区，刚需小区有一个共同特点即是，面积不太大，或者小面积到中型面积段都有，其总价不高。但随着时间推移，这种情况大概率会迎来改观，原因在于：

一是，小区的空置比例高，投资客可能几年都不去一趟小区，物业费也是一直欠着，在没有费用支撑的情况下，物业的运营也是睁一只眼闭一只眼，小区环境不会好到哪里去；二是，即便把房子租赁出去了，但居住群体比较复杂，甚至有群租现象，有的原住居民也有可能因为居住环境不行而搬走或者出租，小区的环境一天不如一天。同样，除了换不起房的原住居民留下来外，主要就是一些临时过渡的租赁需求。更重要的一点是我们的城市化率已经近64%，新流入城市的刚需越来越少，这样小区的未来可想而知。

实际上，除了以上因素外，房地产税在未来的推行也深刻影响着这3类小区的房子。

前几天，一位浙江的朋友全款买了一套商铺，500W，年租金26万，按收益率算的话，可圈可点，年化5.2%，能跑赢普通的理财，但肯定还是跑不赢通胀，也跑不过前些年住宅的涨幅，何况这些年实体商铺在电商的冲击下，商铺本身就不太景气，作为精明的浙江人为何不买住宅而转投买商铺呢？他道出了自己的考虑。

他看到F地产税试点改革的意见出来了后认为，很可能就是未来F地产税全面开征的范本，其中试点地区房的地产税征收把“农村宅基地及其上面的住宅”排除在外、“非居住用地房地产”仍按原规定执行。商铺显然属于非居住用地的房地产，这可能就是浙商的商业敏锐性。所以，在F地产税试点前夕，他们其实已经在做财产的重新配置。当然，这还仅仅是明面上的，私底下，对于那些持有多套房的家庭来说，像前面提到的3类小区房子，很可能就是首先想要处置的对象，毕竟，留着这些占持有面积的房子，倒不如及早变现对资产进行重新配置。

在研房君看来，未来10年，房子的居住属性将占据主导地位，买房，就要以自住为目的，在力所能及范围内，尽可能买适合自己居住的房子。还是那句话，房子在精不在多，这是笔者这两年一直倡导的。

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