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北大教授姚洋再劝年轻人不要买房,房价上涨的逻辑改变了吗?

作者 : 2022-05-07 21:29:08 审稿人 : admin 围观 : 评论

北京大学经济学教授姚洋已经不止一次在公开场合发言劝年轻人不要买房。这在前两年看起来像是笑话。年轻人买房是被逼的,谁想那么早背上沉重的房贷负担。但现在似乎买房不再是一个正确的选择了。

以往年轻人买房有三个不得不买房的原因。

一是房价一直在涨。不早点买房,越来越买不起房。土地财政助推了房价上涨趋势,房价上涨成了必然。过去几十年的历史经验和房价走势,让年轻人们不得不趁早买房。

因为攒钱的速度赶不上房价上涨的速度。你想多攒点钱买更大的房子,但多攒几年因为房价上涨,却只能买更小的房子了。

二是丈母娘的要求,没房娶不到老婆。男孩子没房都没法进中国的相亲市场。买房成了结婚的必备条件。不知道从什么时候开始,房子车子和彩礼,都已经成了中国人婚姻里男方必备的三件套了。生男孩是建设银行,生女孩是招商银行。

三是中国租售不同权,租房享受不到很多买房才有的权利,比如买房才能落户,租房落不了户籍,租房也没法让孩子就近上学。租房也应该享有公共服务,不应该被歧视。当享有公共服务,不被歧视时,租房也就成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。

不过现在房价上涨的逻辑正在悄悄变化。中国人也该改一下对买房的信仰了。

首先人口增长放缓,负增长也不再是天方夜谭,老龄化不断加深。人口增长是房价上涨的基础。现在很多城市人口已经出现负增长。一个城市不可能在人口负增长的情况下保持房价上涨。

第七次人口普查,过去十年人口减少的城市有152个。这152个人口减少的城市,主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个,中部地区占了49个,西部地区占了56个,东部地区占了14个。那些还在不断开发新的楼盘,而人口却在减少的城市,未来房价回调是难以避免的。

其次,中国房子现在已经太多了。黄奇帆在一个访谈中说了中国占世界20%的人口,近几年每年新建全世界一半的房子。我国人均住房面积已经高达50平方米,没有增长空间了。

肉眼可见,中国从一线城市到小县城,到处都是房地产楼盘。房价上涨时我们还能买来投资,房价下跌时,谁还要这么多的房子。

第三,租售同权将在国内加快成为现实。

随着户籍制度的放开,租售同权迟早也会实现。租房和买房享有同样的权利了,那一定要买房的必要性在哪?很多美国人收入不低,可能一年收入就能买得起一套房子。但他们就是只租房不买房,原因是租房不影响孩子上学和各种权利,啥都不影响,房价又不涨,没理由买房。

当然这里指的不是纽约洛杉矶旧金山这几个美国同样房价高的一线城市。美国大部分城市,十几万美元都能买到一套普通住房,美国中产家庭一年收入就能够负担。要知道在美国加州,家庭年收入25万美元已经可以领政府补贴了。

中国自古就不太重视租赁合同,这直接导致目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右,这是不合理的。租售同权更大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。

第四,土地财政变化与房产税的预期。

在分税制管理体制下,土地出让金长期以来是地方政府的重要收入,通常由地方政府支配。因此,地方政府有很大的动力搞拆迁、建新城,毕竟卖地的收入来得比收税更快更容易。

中国绝大部分城市,土地出让金在地方财政收入的占比都居高不下,城投平台的债务都得依靠卖地来偿还。但现在土地出让金已经划归税务管理,以后卖地的钱不会让地方政府直接支配了,这样将减弱地方政府卖地的热情。

而房产税是落实房住不炒的重要一环。由于租售比过低,中国很多房子都是长期空置的。征收房产税后将逼迫空置住房流向市场,可以有效压制房价非理性上涨。

人口面临负增长,租售同权逐步落地,土地财政转向,房产税落地,除了丈母娘这一座大山外,房价上涨的信仰正在改变,也许年轻人真的不需要那么着急掏空六个钱包买房了。

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上林院:杨飞,经济学博士,高校教师,深度观察产业经济与财经事件。

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