“二次房改”要来了任泽平提出“新方案” 二次房改该如何改？

时至今日，我们还缺房吗？童叟皆知的一个事实是：不缺。有三个事实可以证明：其一，央行报告显示，2020年末我国城镇居民的住房拥有率已经高达96%，其中户均拥有住房1.5套，这两项数字均属世界前列；其二，2018年时潘石屹就揭露道，我国的房地产市值65万亿美元，超过美欧日总和，房地产不再是刚需；其三，去年底，王蒙徽公开称赞，过去二十年我国的房地产发展创造了历史性成就。其中有一项数据非常亮眼，截止到2020年我国的城市建成区面积达6.1万平方公里。

在房产专家卢骏看来，我国仅用二十余年时间，就完成了很多发达国家用时四五十年才完成的房地产瞩目成就，尤其是在人均居住面积和住房拥有率这两方面，我国可谓达到了“顶峰”，而这一切都要归功于“98年房改”，业内也称之为“一次房改”：停止福利分房，推动住房市场化改革。直白点说就是，通过截断福利性质的供应，来释放潜在的庞大住房需求。

众所周知，1998年第一次房改后，我国的商品住房市场迎来突飞猛进发展。国家统计局数据显示，1998年-2020年，我国人均住房面积由不足15平米，增加到近40平米。这一数据已经超过了很多发达国家的人均住房水平。

此外，“一次房改”在满足了居民的住房需求的同时，还推动了我国城镇化建设——2020年我国城镇化率高达63.89%，较1998年提升了33.49%，且2021年末全国已经有12个城市的城市化率高于80%，达到了发达国家的水平。正如独立经济学家马光远所言，就此而言，第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

说到这里，很多人可能会特别想知道，“一次房改”到底都“改革”了什么？总结来说，一次房改主要包括三方面的内容：其一是针对不同收入家庭采取了不同住房供应政策：保障房与商品房并驾齐驱，解决不同阶层家庭的住房问题；其二是首次引入“个人住房贷款”制度，解决了很多家庭经济实力不足的问题，让很多无房者通过按揭贷款的方式也实现了“买房梦”；其三是建立了二手房交易体系，旧公房可以出售。

“一次房改”确实创造了奇迹——彻底改变了我国城市居民住房严重短缺的面貌，但不得不承认的是，过去二十年逐渐“走偏”的“一次房改”也制造和留下了诸多弊端和遗留问题。总的来说有5点：

第一，房价扶摇直上。国家统计局数据显示，1998年-2020年，全国平均房价上涨了5.5倍。这只是均价，过去二十年，全国有超过100个城市的核心区域房价涨幅超过10倍。尤其是四大一线城市和国家中心城市重点地区，房价10年上涨10倍的比比皆是。更重要的是，经历过去一二十年房价的持续上涨，绝大多数国人已经潜意识里形成了“房价只涨不跌”的思想。此外，“有钱就投资买房”、“买房可以躺赚”的思想也在不断滋生蔓延；

第二，房价收入比“离谱”，工资收入增幅远远赶不上房价上涨的速度。诸葛找房网公布的最新数据显示，全国百城房价收入比均值为13.2，其中深圳、厦门、三亚等地甚至高于40，这说明在很多城市普通人购买一套房子需要不吃不喝二十年，这远远高于国际3-6的合理区间。值得一提的是，全国百城中只有长沙的房价收入比是处于“合理区间”的；

第三，投资炒房蔚然成风，房地产投资属性凌驾于居住之上。两点为证：一是过去这些年，我国的投资性购房比例大幅飙升，由2005年的不足10%，飙升到2018年末的65%以上；二是有明确的数据显示，近年来我国的炒房规模日益壮大。其中胡润报告显示，2019年我国千万富翁群体中，炒房客占比高达15%；

第四，空置率高居不下，持房成本几乎为零。公开的最权威的数据显示，当前时期（2019年末）我国城镇地区的住房空置率或超过了21%，其中商品房空置率超过了26%。机构测算发现，当前时期我国城镇地区的空置房或超过1亿套，足够解决3亿人的居住问题；

第五，越来越多的城市过度依赖房地产，对房地产的依赖度非常严重。中国房地产数据研究院公布的2019年30城土地财政依赖度排行榜显示，30城中有26城依赖度超过50%，其中有11个城市的土地财政依赖度在100%以上。

基于此，有专家认为，当前时期，我国的住房虽然告别了短缺，但房地产的主要问题仍然非常突出，尤其是高房价、炒房过盛、空置严重等一系列问题，显然靠过去的调控政策已经无法解决。而造成这些突出问题的根源是我国房地产制度体系的缺失。换言之，启动“二次房改”，构建真正的长效机制已经成了当务之急。

“二次房改”要来了吗？答案是肯定的。独立经济学家马光远直言指出，“通过启动二次房改，对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除，是唯一的选择，也符合基本逻辑。”

事实上也有两个证据支撑这个结论：其一、早在2016年，国家重要会议就明确提出了住房制度改革的方向，且有专门的领导小组负责制度具体方案，这些都有据可查；其二、马光远、任泽平、徐远等皆认为，其实近年来试点实施的“租购并举”、“租购同权”、“加快发展保障性租赁住房”、“共有产权房”等，可以看作是“二次房改”的序曲。

未来“二次房改”到底怎么改，业内有没有具体且圆满的方案呢？北大教授徐远和知名经济学家任泽平均提出了彼此的“新方案”。

先说徐远的“新方案”，主要包括两个方面的内容：1、在大都市、都市圈和核心城市大规模建设安居房，每年兴建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万元。单价2万元/平，惠民性质，其中土地费用1.6万，工程费用0.4万；2、引导农民工市民化，在购房贷款、落户、房产开发建设等政策上向其倾斜。

徐远的“二次房改”新方案靠谱吗？业内争议较大，网友也褒贬不一。主要原因是，虽然徐远的方案旨在帮助中低收入群体，但单价2万元/平的安居房，定价还是太高，超过了很多人的经济承受范围。不过，平心而论，徐远的新方案，确实有助于大城市中低收入群体解决居住难题，尤其是贷款、落户等政策向刚需倾斜的建议，还是非常务实的。且该方案在平稳楼市、抑制房价、打击炒房等层面，也具有积极意义。

再说任泽平的“新方案”，总结来说是“四招”：1、加快推动房地产税落地，彻底改变我国住房制度体系“重交易轻持有”的局面。在任泽平看来，房产税是调节税收，调节财政，甚至是调控房价的重要法宝；

2、丰富住房供应体系。这点和徐远的提法类似，都是主张加大保障性住房供应，比如公租房、共有产权房、经济适用房等的建设。其目的是帮助中低收入阶层解决居住难题；

3、从源头上入手，优化土地供应，改革土地制度，推行“人地挂钩”制度。简单来说就是，各地应该根据人口情况而制定用地指标，即人口多的城市用地指标高，多供地，多建房。人口少的城市，用地指标过剩的情况还可以售卖指标。一言概之就是，建立全国性的用地指标交易市场；

4、保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。主旨是支持刚需和改善型购房需求，贷款政策向其倾斜，与此同时弱化房地产的金融属性，打击投资炒房，去杠杆。

对于任泽平的“二次房改”新方案，业内赞许之声不断。在房产专家刘博看来，任泽平提出的新方案，直击了当下楼市的主要痛点，可谓对症下药，招招击中要害。具体而言，当前时期房地产存在的房价偏高、空置率居高不下、房地产金融属性凌驾于居住之上等问题，归根结底都不是短期的调控政策所能解决的，这些都需要从金融、土地、税收、供应等多个层面逐个击破。

不过，正如马光远所说，二次房改触动的利益格局实在太大，难度实在太大，所以制度的制定和落地都需要较长时间。

哪些人受影响？

房产专家卢俊直言，可以肯定的是，未来随着“二次房改”的落地实施，有五类人将受影响：有两类人将从中受益，有三类人或睡不着。受益的两类人分别是：一是错过购房最佳时机的城市低收入者，二是刚进入城市的新市民、新青年。对于这两类人而言，“二次房改”所涉及的落户贷款等政策支撑、安居房建设、购房补贴等，都有助于其实现在大城市的“安居梦”；

可能睡不着的三类人是：开发商、炒房客以及拥有多套住房的业主。专家朱海斌解释，开发商之所以会受“二次房改”影响，归根结底是因为二次房改必然会对现有的房地产开发、贷款，甚至是土地制度造成颠覆性改变。尤其是安居房的大规模建设，理论上来说会缓解购房需求，这在一定程度上加剧了开发商之间的直接竞争，同时也对开发商的利润造成了压缩。

而炒房客和多套房者之所以会睡不着，主要是因为“二次房改”后，房产的金融属性会大大降低，叠加房产税、租购同权、共有产权房、保障性住房等政策的落地，会大大降低房产的投资收益。用专家的话说，未来房子越多不一定是好事，因为持房成本高，可能成为负担，尤其是投资潜力低的城市，房产逐步贬值，投资炒房亏本或成常态，所以“睡不着”也就在情理之中了。