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“二次房改”要来了任泽平提出“新方案” 二次房改该如何改?

作者 : 2022-05-06 16:24:45 审稿人 : admin 围观 : 评论

时至今日,我们还缺房吗?童叟皆知的一个事实是:不缺。有三个事实可以证明:其一,央行报告显示,2020年末我国城镇居民的住房拥有率已经高达96%,其中户均拥有住房1.5套,这两项数字均属世界前列;其二,2018年时潘石屹就揭露道,我国的房地产市值65万亿美元,超过美欧日总和,房地产不再是刚需;其三,去年底,王蒙徽公开称赞,过去二十年我国的房地产发展创造了历史性成就。其中有一项数据非常亮眼,截止到2020年我国的城市建成区面积达6.1万平方公里。


在房产专家卢骏看来,我国仅用二十余年时间,就完成了很多发达国家用时四五十年才完成的房地产瞩目成就,尤其是在人均居住面积和住房拥有率这两方面,我国可谓达到了“顶峰”,而这一切都要归功于“98年房改”,业内也称之为“一次房改”:停止福利分房,推动住房市场化改革。直白点说就是,通过截断福利性质的供应,来释放潜在的庞大住房需求。

众所周知,1998年第一次房改后,我国的商品住房市场迎来突飞猛进发展。国家统计局数据显示,1998年-2020年,我国人均住房面积由不足15平米,增加到近40平米。这一数据已经超过了很多发达国家的人均住房水平。


此外,“一次房改”在满足了居民的住房需求的同时,还推动了我国城镇化建设——2020年我国城镇化率高达63.89%,较1998年提升了33.49%,且2021年末全国已经有12个城市的城市化率高于80%,达到了发达国家的水平。正如独立经济学家马光远所言,就此而言,第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

说到这里,很多人可能会特别想知道,“一次房改”到底都“改革”了什么?总结来说,一次房改主要包括三方面的内容:其一是针对不同收入家庭采取了不同住房供应政策:保障房与商品房并驾齐驱,解决不同阶层家庭的住房问题;其二是首次引入“个人住房贷款”制度,解决了很多家庭经济实力不足的问题,让很多无房者通过按揭贷款的方式也实现了“买房梦”;其三是建立了二手房交易体系,旧公房可以出售。


“一次房改”确实创造了奇迹——彻底改变了我国城市居民住房严重短缺的面貌,但不得不承认的是,过去二十年逐渐“走偏”的“一次房改”也制造和留下了诸多弊端和遗留问题。总的来说有5点:

第一,房价扶摇直上。国家统计局数据显示,1998年-2020年,全国平均房价上涨了5.5倍。这只是均价,过去二十年,全国有超过100个城市的核心区域房价涨幅超过10倍。尤其是四大一线城市和国家中心城市重点地区,房价10年上涨10倍的比比皆是。更重要的是,经历过去一二十年房价的持续上涨,绝大多数国人已经潜意识里形成了“房价只涨不跌”的思想。此外,“有钱就投资买房”、“买房可以躺赚”的思想也在不断滋生蔓延;

第二,房价收入比“离谱”,工资收入增幅远远赶不上房价上涨的速度。诸葛找房网公布的最新数据显示,全国百城房价收入比均值为13.2,其中深圳、厦门、三亚等地甚至高于40,这说明在很多城市普通人购买一套房子需要不吃不喝二十年,这远远高于国际3-6的合理区间。值得一提的是,全国百城中只有长沙的房价收入比是处于“合理区间”的;


第三,投资炒房蔚然成风,房地产投资属性凌驾于居住之上。两点为证:一是过去这些年,我国的投资性购房比例大幅飙升,由2005年的不足10%,飙升到2018年末的65%以上;二是有明确的数据显示,近年来我国的炒房规模日益壮大。其中胡润报告显示,2019年我国千万富翁群体中,炒房客占比高达15%;

第四,空置率高居不下,持房成本几乎为零。公开的最权威的数据显示,当前时期(2019年末)我国城镇地区的住房空置率或超过了21%,其中商品房空置率超过了26%。机构测算发现,当前时期我国城镇地区的空置房或超过1亿套,足够解决3亿人的居住问题;

第五,越来越多的城市过度依赖房地产,对房地产的依赖度非常严重。中国房地产数据研究院公布的2019年30城土地财政依赖度排行榜显示,30城中有26城依赖度超过50%,其中有11个城市的土地财政依赖度在100%以上。


基于此,有专家认为,当前时期,我国的住房虽然告别了短缺,但房地产的主要问题仍然非常突出,尤其是高房价、炒房过盛、空置严重等一系列问题,显然靠过去的调控政策已经无法解决。而造成这些突出问题的根源是我国房地产制度体系的缺失。换言之,启动“二次房改”,构建真正的长效机制已经成了当务之急。

“二次房改”要来了吗?答案是肯定的。独立经济学家马光远直言指出,“通过启动二次房改,对阻碍房地产发展的诸多制度障碍予以消除,是唯一的选择,也符合基本逻辑。”

事实上也有两个证据支撑这个结论:其一、早在2016年,国家重要会议就明确提出了住房制度改革的方向,且有专门的领导小组负责制度具体方案,这些都有据可查;其二、马光远、任泽平、徐远等皆认为,其实近年来试点实施的“租购并举”、“租购同权”、“加快发展保障性租赁住房”、“共有产权房”等,可以看作是“二次房改”的序曲。


未来“二次房改”到底怎么改,业内有没有具体且圆满的方案呢?北大教授徐远和知名经济学家任泽平均提出了彼此的“新方案”。

先说徐远的“新方案”,主要包括两个方面的内容:1、在大都市、都市圈和核心城市大规模建设安居房,每年兴建1000万套安居房,套均面积50平方米,套均投资100万元。单价2万元/平,惠民性质,其中土地费用1.6万,工程费用0.4万;2、引导农民工市民化,在购房贷款、落户、房产开发建设等政策上向其倾斜。

徐远的“二次房改”新方案靠谱吗?业内争议较大,网友也褒贬不一。主要原因是,虽然徐远的方案旨在帮助中低收入群体,但单价2万元/平的安居房,定价还是太高,超过了很多人的经济承受范围。不过,平心而论,徐远的新方案,确实有助于大城市中低收入群体解决居住难题,尤其是贷款、落户等政策向刚需倾斜的建议,还是非常务实的。且该方案在平稳楼市、抑制房价、打击炒房等层面,也具有积极意义。



再说任泽平的“新方案”,总结来说是“四招”:1、加快推动房地产税落地,彻底改变我国住房制度体系“重交易轻持有”的局面。在任泽平看来,房产税是调节税收,调节财政,甚至是调控房价的重要法宝;

2、丰富住房供应体系。这点和徐远的提法类似,都是主张加大保障性住房供应,比如公租房、共有产权房、经济适用房等的建设。其目的是帮助中低收入阶层解决居住难题;

3、从源头上入手,优化土地供应,改革土地制度,推行“人地挂钩”制度。简单来说就是,各地应该根据人口情况而制定用地指标,即人口多的城市用地指标高,多供地,多建房。人口少的城市,用地指标过剩的情况还可以售卖指标。一言概之就是,建立全国性的用地指标交易市场;


4、保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。主旨是支持刚需和改善型购房需求,贷款政策向其倾斜,与此同时弱化房地产的金融属性,打击投资炒房,去杠杆。

对于任泽平的“二次房改”新方案,业内赞许之声不断。在房产专家刘博看来,任泽平提出的新方案,直击了当下楼市的主要痛点,可谓对症下药,招招击中要害。具体而言,当前时期房地产存在的房价偏高、空置率居高不下、房地产金融属性凌驾于居住之上等问题,归根结底都不是短期的调控政策所能解决的,这些都需要从金融、土地、税收、供应等多个层面逐个击破。

不过,正如马光远所说,二次房改触动的利益格局实在太大,难度实在太大,所以制度的制定和落地都需要较长时间。


哪些人受影响?

房产专家卢俊直言,可以肯定的是,未来随着“二次房改”的落地实施,有五类人将受影响:有两类人将从中受益,有三类人或睡不着。受益的两类人分别是:一是错过购房最佳时机的城市低收入者,二是刚进入城市的新市民、新青年。对于这两类人而言,“二次房改”所涉及的落户贷款等政策支撑、安居房建设、购房补贴等,都有助于其实现在大城市的“安居梦”;

可能睡不着的三类人是:开发商、炒房客以及拥有多套住房的业主。专家朱海斌解释,开发商之所以会受“二次房改”影响,归根结底是因为二次房改必然会对现有的房地产开发、贷款,甚至是土地制度造成颠覆性改变。尤其是安居房的大规模建设,理论上来说会缓解购房需求,这在一定程度上加剧了开发商之间的直接竞争,同时也对开发商的利润造成了压缩。

而炒房客和多套房者之所以会睡不着,主要是因为“二次房改”后,房产的金融属性会大大降低,叠加房产税、租购同权、共有产权房、保障性住房等政策的落地,会大大降低房产的投资收益。用专家的话说,未来房子越多不一定是好事,因为持房成本高,可能成为负担,尤其是投资潜力低的城市,房产逐步贬值,投资炒房亏本或成常态,所以“睡不着”也就在情理之中了。

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