垃圾堆成山后，全西安人都记住了这个小区！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《垃圾堆成山后，全西安人都记住了这个小区！》是一篇关于成山,西安人,垃圾堆的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

交房建筑垃圾堆满小区，尤其是回迁房，在西安并不意外，几乎每年都能看到相关报道，反而是哪个整洁如新，秩序井然，反而奇怪了！

（曹家庙社区）

18年，凤城三路曹家庙社区就是这样，小区产生的装修垃圾“山”最高处足有两米多，大量的垃圾已经压弯了旁边的路灯，挤占了小区内的道路；

（木塔南苑）

19年，这个问题来了高新，木塔南苑小区三号楼前堆放着大量建筑垃圾和一些生活垃圾；

气味难闻，苍蝇肆虐，物业很无奈，小区交房后半年里陆续有人装修，已经清运了3640车建筑垃圾。

（凤鸣·溪园实景）

今年，同样的问题来到了长安，凤鸣·溪园，只不过情况更为夸张，小区出了留出一条主路外，各个单元，楼宇之间全部被建筑垃圾填满，堪比一座小山；

（凤鸣·溪园实景）

说这是新建小区，刚刚交房，应该是没有人信的，施工工地都没有这么乱！

原因也简单，小区九月交房，开发商简单装修，业主不满意要重新装，外加交房暖气片，大家改地暖等，因此生产了海量的建筑垃圾；

（凤鸣·溪园实景）

西安毛坯房众多，交房装修有垃圾很正常，但如此量大，清运不及时，以致于人在垃圾中行走的场景，实属罕见；

虽说约定了自行清运，但破窗效应一旦打开，你扔我也扔，你白天扔我晚上倒，场面就会逐渐失控。

有人喷物业，但这锅物业怕是背不动，垃圾太多了，管理困难，好消息是，各方网络曝光后，已经有介入开始清运，清运费谁出虽然搁置，但昙花一现的垃圾山终究会得到解决；

不好的是，不止西安，各地网友都知道西安有个小区叫凤鸣·溪园，是因为这件事出名的。

印象中，西安的安置房小区，总会在新闻上看到，19年的楼顶空中花园，来自帽珥冢社区，今年的阳光十里菜地，凤鸣华府着火，如今的凤鸣·溪园垃圾山；

（帽珥冢社区）

但凡脏乱差，电动车上楼，私搭乱建，总是出现在各种回迁房小区里，这是为什么呢？

有人说是小区本身的原因，众多周知，西安是一个住宅高密度的城市，安置房更是高密度之王；

过去的城改十年，筒子楼随处扎根，一旦密度高以后，除了户型差，公摊大以外，还预留了很多居住隐患；

以最小面积盖最多房子，是安置房的普遍现状，这种妥协的产物，其实就是竖起来的城中村，过往城中村的私搭乱建，飞线充电，其实只是换了一种形式；

毕竟，城中村改造的首要目的，是最大限度腾让土地，卖商品房，因此在安置房的建设中，消防，停车，充电，绿化等功能并不在考虑首位，虽然交房时任务完成，但隐患都留在以后；

举个例子，三梯八户，一栋楼住264户，一家三口近800人，八百人住一栋楼，在本就脆弱的电梯，消防功能下，损耗是极为严重的；

同时管理难度也很大，私搭乱建，楼道充电，杂物堆砌，很多是在管理盲区内，以问题频出的电动车充电问题为例，禁止容易，解决很难；

安置小区本就位置紧张，很多不具备建设车棚的条件，同时安置小区以出租为主，流动性很大，电动车的保有量远高于一般商品房，电动车问题几乎无解；

20年以后，西安普遍降容，安置房也跟随区域，高新，沣东，航天，港务等区域，安置房同样给了2.8的容积率，这两年新建的安置房，从小区硬件上，还是提升不少的；

（凤鸣·溪园效果图）

以凤鸣·溪园为例，A区地处地铁口，容积率3.49，建筑密度22%，绿化率38%，为标准2T4户高层，这个数据接近商品房标准，其中B区容积率仅2.8；

可以说，西安这几年的安置性商品房，在土地数据，硬件上提升很多，上文提及的木塔南苑，凤鸣·溪园等都算的上西安安置房社区的头部；

（高新安置性商品房）

但单纯的硬件，依旧无法解决竖起来城中村的问题，软件远没有跟上，甚至是退步了；

要知道，以前住村子里，都没有人会将垃圾堆在自家门口！

这才是很多人一听到安置小区，就摇头的根本原因，红白喜事偶尔吃席，或许还能接受，但生活习惯的巨大差异，让人无解；

村民变成市民的话题提了很多年，但效果不佳，有人说，至少要等一代人的融入，也许是更长时间；

商品房其实是以房价为门槛的淘汰机制，或许有素质不佳的邻居，但不会大面积产生，房子背后是房价，房价背后是月供，月供背后是收入，收入可以界定居民素质；

这是商品房种普遍问题较少的根本原因，同时背靠大型房企，物业强势，邻里间也很陌生，无法形成合力，在房子好硬件，物业强干预下，个体是没有太大能量的；

同时商品房高价格，以自主为主，租户较少！

但回到安置房，则是完全相反的极致，虽然如今的拆迁不能暴富，但一家两套房还是正常的，本质上是祖产置换，但其实是分配机制，居民自觉意识比较低，还处于熟悉的社会关系；

所以安置房小区的物业是最难做的，一方面物业费收缴难，不交物业费的大有人在，另一个方面没有能力强干预，惹不起也躲不起；

所以，安置房的物业会有两个现状：

其一，无效管理，最低成本运营，居住在这里和管理这里的，都不认为好的物业会带来小区的增值；

第二，高度联系村委会，很多物业无法协调的，以村委会出面，一般这种也是最低维护，勉强正常运营；

稳定的收费，是物业服务的根本，回迁房小区做不到，所以管理实效！

更糟糕的是，管理实效的同时，居民的自主意识特别强，多圈多占的习惯没有约束，所以砍掉绿化占菜地，楼道堆满纸箱子，一楼开店收租，顶楼私搭乱建的情况不会根本解决；

（阳光十里小区菜园）

破窗效应会发挥到极致，一旦有一个人这么做了，别人会奔着不占便宜就吃亏的原则，逐一跟进，凤鸣溪园的垃圾山，阳光十里的菜地问题，只是早晚问题；

回迁小区里，年轻人对城市接纳度高，生活习惯保持一致，往往是对小区破损最轻的，但中年，老年无法融入城市闭塞生活的，则会将城中村习惯带入回迁小区，这也是为什么需要一代人来改变；

回迁房小区的矛盾，本质上是农民进城，很难融入城市生活的表现，毕竟城镇化的大目标下，个人适应能力没有人会在意。

城市向前走，回迁房这种花钱的事儿，远没有商品房挣钱的活儿更讨喜。

这种破罐子破摔的连锁效应，还会进一步演变，因为房价低，因为无法交易只能出租，所以会变成低门槛房租，大量租户流入的集中地；

所以大家明白，为什么回迁房小区，也被称为竖起来的城中村，曾经住在甘家寨，南窑头，沙井村的问题，依旧存在，换了种形式而已。

这是一个集合了硬件不足，软件残缺，认知启蒙，人性真实的复杂事件，对于普通人而言，唯有努力赚钱，住进商品房，无法改变，只能离开！

伴随着凤鸣·溪园的垃圾逐步清理，关注跌下热搜，西安人会在短时间内记住这个小区，而后迅速忘掉，重新投入为房打工的生活；

毕竟，辛苦买的商品房还在延期交付，降标简配，谁又有心思关注一个回迁房小区的鸡零狗碎；

垃圾再怎么堆成山，人家好歹住进了新房！

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