楼市“刚需”逐年减少，多地发新规保护租客，什么信号？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《楼市“刚需”逐年减少，多地发新规保护租客，什么信号？》是一篇关于新规,楼市,信号的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
大家好，我是蓝白。
2022年就要过去了，我相信，没几个人会怀念它。
这一年，我眼瞅着后台的私信，风向慢慢在变化。
从一开始，蜂拥而至的问要不要买房。
再到年末的吐槽诉苦，发愁房子卖不掉，房贷要不要提前还。
这绝非我个人的观感。
西南财大最近发了一份报告，按房屋套数分组，统计过去一个季度购房意愿的变化：
三套房以上家庭的计划购房比例下降幅度最大，从二季度的14.8%，降到三季度的12.5%。
1套和2套房家庭的计划购房比例，从7.8%和9.2%，下降到5.4%和7.7%。
无房家庭的意愿，从7.2%降到了5.9%。
看来这一年，有房的，没房的，购房想法都被消磨殆尽了。
央行的三季度城镇储户问卷调查，其中有一项，叫“未来三个月准备增加支出项目”：
比例由高到低的排序是：
教育（30.0%）、医疗保健 (27.2%)、大额商品(19.4%)、社交文化和娱乐(18.8%)、旅游（17.3%）、购房(17.1%)、保险(14.1%)。
当时可是还没放开呢，计划买房的人，甚至还没计划旅游的多。
这里就有个问题：
原来打算买房的钱，到底去哪了？
钱印出来，只要央行的公开市场工具不缩量，只要不加息回笼，是不会消失的。
储蓄、投资、消费，只会换一种形式存在。
楼市购买力消失的背后，是中国人的存款暴增。
前三个季度，人民币存款增加22.77万亿，同比多增6.16万亿。
其中，住户存款增加13.21万亿元。
也就是说，9个月时间，中国人存了13万亿。
这个数字，创出了历史记录。
安信高善文总结的很到位：
人类在面对重大的不确定性时，一方面表现为预防性储蓄的上升，另一方面表现为强烈的风险回避行为。
所以你看，所谓“刚需”，就是个任人打扮的小姑娘。
当房价高歌猛进，借钱加杠杆买房盛行的年代，到处都是要买婚房、学区房的刚需。
当房企遍地爆雷，期房难以交付，量价齐跌的时代，这些人，一夜之间消失无踪。
这多少有点讽刺。
还是西南财大的报告，他们曾经对消费者的购房目的，进行过一次调查：
2008年的时候，刚需购房占比是69.7%，投资购房占比是19.6%。
10年之后，这两个数据颠倒过来，投资购房占到58.2%，刚需购房只占15.1%。
100个人买房，真正用来自住的，可能只有15个人。
当我们的媒体，给买房这件事，打上了刚需、刚改、改善、养老、文旅、精致生活种种标签之后。
这些词，就丧失了原本的意义。
真正该被赋予“刚需”这个词的，是用来遮风挡雨，没了房子就无处可去的租房群体。
可能是刚从校门走出来茫然的大学生，可能是每天通勤3个小时的写字楼社畜。
也可能，是在大城市打拼多年，买房太过虚幻，老家又太遥远的夹层打工人。
中指有个租房群体的调查报告，主力租客群体年龄，集中分布在25-29岁，占比25.0%，其次是30-34岁，占比21.1%。
城市能级越高，租客群体年轻化趋势越明显。
一线、强二线城市中，30岁以下的租客占比近6成，三四线城市中，30岁以下租客占比不足五成。
大批年轻人挤在大城市买不起房，这些真正意义上的“刚需”，还有一个代号，叫“新市民”。
这个词宽泛的定义是：
本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍，或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生。
这些人有多少呢？
《中国银行保险报》今年发了个统计，目前新市民人口数量在3亿人左右。
哪些城市分布的最多呢？
兴业证券的统计，深圳新市民数量达到1378万人，上海1077万人。
新一线城市的规模，大部分是400-500万的水平。
像成都、杭州、东莞这些地方会更多，规模达到了939万人、737万人，835万人。
所以大家看，换做你是政策制定者，天平现在有两端。
一端，是首套房占比极低，体量巨大的购房市场。
另一端，是拥有庞大基数，属于年轻人的租房市场。
现在这个时间，你会给过度金融化的购房市场，继续提供杠杆的加持呢？
还是给那些在大城市打拼的租客们，提供遮风挡雨的便利呢？
答案当然是后者。
所以，我们看到，最近两年，关于租房领域的政策扶持，是前所未有的。
住建部的数据，保租房今年建了330万套，能解决1000万新市民的居住难题。
租购同权，在很多城市已经不再是纸上谈兵，租房落户的门槛也越来越低了。
我问了不少朋友，租房子女入学的问题，每个城市虽然规定不同，但大同小异。
即便没有房产证，即便是租房，提供租房合同就行，没合同的话，在住建局有备案也行。
有的地方，还要开个无房证明，提供水电气暖的流水，证明是长期居住。
有的地方，是按随迁子女政策入学，只要有社保凭证和劳动合同就能上学。
除了建租赁房，租购同权，还有央行对保租房的金融支持，包括一直悬在楼市头顶的房产税。
这一个接一个的政策，都对庞大的租客群体有利。
还有一个信号，明年会有不少城市，会从立法的层面，保护租客。
《经济日报》12月份有个报道，《立法规范，让租房之路不再“步步踩坑”》。
比如，上海人大最近通过的《住房租赁条例》，从2023年2月1日开始施行，北京的租房条例9月份也开始施行。
从“黑中介”发布虚假房源信息、哄抬租金，到房东克扣押金、“二房东”跑路，这些乱象，以后都会有法可依。
北京规定，出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房。
上海对隔断房做了规定，以原规划设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台、储藏室不得出租用于居住。
像黑中介、假房源、二房东跑路这些，以后就是重点打击的对象。
数亿涌入城市的外来人口，每年走向社会的千万大学生。
他们的生存状态，实际上，反映了一个社会的文明程度。
医疗教育的租购同权，大规模建保障性租赁房，各地的立法规范。。。。
种种手段，是在力所能及的保护租客，保护弱势群体。
这恰恰是一个社会的底线和良心。
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