城市化第二波：三大改变
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《城市化第二波：三大改变》是一篇关于三大的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
经历了2021~2022，房地产呈现退一进二之态。 为了进二，停摆12年之久的房地产企业股市直接融资都恢复了。接通房地产与无限广阔资本市场之后，房地产的大改变是什么？城市化的大改变是什么？ ① 从数量型，到质量型。 ② 从千人一面，到地方特色。 ③ 从齐涨共跌，到南辕北辙。 城市化展开第二波 银保监会主席说：中国正处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段。直指海外持续炒作的“房地产危机”和“建筑业衰落”又要落空。 首先，更多的人口进城，还有数量上的增长，所以城市还要建房。 其次，不少人口，要在城市与城市之间移动，所以部分城市还要多多建房。 再次，移动的频率高了，考虑到产业成本，必须在城市与城市之间布局新城。 是优势城市，会以更加惊人的姿态，出现在中国版图上。 再也找不到恒大式开发的企业了，下沉到几百个城市，变成了野蛮扩张时代的历史遗迹。又不是开供销社。 城市化二波时代，重量级企业云集头部城市、著名都市圈，只有个别中小特色开发商，有这个闲情逸致，在个别中小城市制造特色产品。还得看这些中小城市有没有“味道”。 接通资本市场之后 当房地产与资本市场接通之后，资本的意志，必定以更加清晰的路径，去影响房地产。 首先提出增发新股的企业，比如万科，投资人会问，给你的钱用到哪里？投资回报率如何？万科有东北区域公司，整个东北地区今年前10个月只有2500多亿总销售额，万科会把资源砸向东北吗？ 更大的营业额、更高的资本回报，并且可以承载成千亿的投资，千亿万亿的市场，那就只有到东部地区的三大都市圈——京津冀、上海、珠三角都市圈寻找了。当然还有中部、西部的武汉都市圈、成渝都市圈。 我们可以预计一个可能的结果，就是在城市化第二波中，会有很多人发现，当年天女散花去全国各地做的房地产投资，多年之后仍然没有挣钱，而且还回收困难。不如困守上海一城，简单持有一个小小蜗居。 根据物质不灭定理：天量资本堆积的地方，一定会形成相应的产出。上海沿黄浦江、苏州河住宅的腾贵，也许就是黄浦江、苏州河天价治理、变成城市风景的产出表征。价格只是一个直观的符号而已。 所以，持有房产的人，会遭遇的状况，是南辕北辙的。贵的更贵了，便宜的大概率更便宜了。 接通资本市场的企业，要么成为了头部，要么充当了毫无意义的长尾。房企可以例外吗？ 寻找诗和远方 那天我一顺手，把成都称为小都市，就有读者找上门了。 我得多唠叨几句：城市化第二波，很多城市失去了普遍性发展机遇。所谓普遍性机遇，就是土地金融机遇，通过出让土地，把未来几十年的利益提早拿到手，提早用于改善投资环境、改善地方面貌。此前，是个个城市都可以玩的，此后，不是哪个城市都可以这么玩。 土地金融游戏，现在开始，一些城市可以放大杠杆玩，一些城市根本就不能玩。幸福之城，有实力不断改造基础设施，扮演中国的脊梁；困扰之城，难道就应该废掉？ 我觉得唯有改善千人一面，强化地方特色，强化文化氛围，才可以获得差异性的城市发展禀赋。房地产低价值，对于产业经营非常有利，对安居乐业也非常有利。这样的城市，有没有更美好的文化生活？有没有鲜明地方特色的娱乐？是不是可以靠这些地方特色，成为旅游名城？ 大都市化，就是房价高、人工贵、服务业腾贵、什么都贵；小都市化，就是房价便宜，消费实惠，文化也不缺，适合过日子。在中国版图上，四川成都、湖南长沙，就一直扮演着这种角色。 大都市、小都市，只是一个GDP 概念，城市让生活更美好，并不意味着每个城市都要变成大都市。 还要承认，总是会有失意的城市、淘汰的城市，在城市化第二波纷纷出现。不要只把眼睛盯住房地产，没有地方特色，真的就留不住居民，城市会日趋没落。 只有发展，才是解决一切问题的关键钥匙。所以，不要担心发展创造了东部和西部、大城市和中小城市、组团都市圈和独立城市之间新的不平衡。我们需要更强的头部，来拉动经济增长，创造地区平衡的更多机会。
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