莆田首富的房地产赌局

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《莆田首富的房地产赌局》是一篇关于莆田,赌局,首富的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

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2016年8月17日，巴西奥运会上，一直胜少负多的中国女排爆出大冷门：她们在逆境中鏖战五局，上演惊天逆转，最终拿到冠军，令无数国人振奋。

同一天，上海地产圈也爆出个冷门消息：当天的土地拍卖会上，上海静安中兴地块以每平方14.3万元的楼面价，创下国内最贵单价“地王”纪录。

这个地块位于上海闹市区，周边配套优越，加之上海存量土地有限，拍卖的消息刚传出，就吸引了国内十多家房企报名。

拿下这块地的是刚在香港上市的融信集团，经过四百多轮竞价后，以110.1亿元击败万科、保利、华润、恒大等18家房企，爆冷全场。

知情人都很吃惊，因为110亿的总价，几乎是融信前一年销售额的一半。

一周后，融信在香港地发布中期业绩发布会。

面对上百家媒体追问，48岁的融信创始人欧宗洪淡淡表示，未来一段时间不再拿地，融信已经“吃饱了”。

听到此消息，国内地产商总算松了一口气，因为这个号称“土地收割机”的融信实在是太猛了。

当时，融信斥资超4000亿在招拍挂市场攻城掠地，在福州、上海、杭州等一二线城市斩获土地十余宗，每次拿地都如“饿虎扑食”，丝毫不给对手机会。

融信集团是一家来自福建莆田的家族企业，莆田人有着浓厚的家族观念，一件事要么不干，要么抱团去干。

欧家兄弟姐妹有六个，三男三女。欧宗荣是欧宗洪的弟弟，正荣集团创始人。

兄弟俩还有个哥哥欧宗金，是欧氏投资集团创始人。

2016年福布斯中国富豪排行榜上，欧宗荣以205亿身家排在第98位，欧宗洪夫妇以165亿名列145位。

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因为来自福建莆田，欧氏兄弟始终逃离不了“莆田商人”的称呼。

莆田对于国人来说，意味深长。

这里有纵横全国的医疗产业，也有行销全世界的制鞋业。

可欧氏兄弟应该不喜欢“莆田系”这个头衔，因为沾上“莆田系”的称呼，对房产销售绝不是什么好事。

而且，三兄弟的发展也确实和医疗、制鞋行业没啥关系，是靠辛苦“搬砖”才成就了各自一片天地。

说到底，欧氏兄弟能走出莆田闯世界，归根结底还是因为当地贫困的面貌。

数百年来，由于地理位置偏僻，当地的盐碱地又不适合种植庄稼，莆田人始终与贫困为伴。

欧氏三兄弟的成长环境也和所有莆田商人早年一样，异常艰苦。

欧宗荣曾回忆：“我出生在莆田最贫穷的镇，最贫穷的村，最贫穷的家里。买不起书包，吃地瓜吃不饱，没有房子就住在祠堂里。”

莆田人直至改革开放后，才终于看到一丝曙光，靠外出打工贴补家用。

兄弟三人中，大哥欧宗金最初是带着还没中学毕业的弟弟欧宗荣外出打工，欧宗洪还在老家读书。

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踏着改革开放的浪潮，兄弟俩先是到福建三明，后又辗转江西宜春、南昌等地，他们在建筑工地学做石构件，真的是每天在“搬砖”。

看到国内基础建设需求旺盛，尤其是修路架桥急需各类工程队，兄弟俩也慢慢有了各自创业的念头。

1985年，欧宗荣组建江西正荣市政工程有限公司，意思是“正直构筑繁荣”；此时的大哥也有了自己的工程公司，相继耕耘在“桥路业务”这块。

八十年代的蛮荒延续到九十年代，化为时代的一路奔腾，兄弟俩的生意也越做越大。

欧宗金的工程项目遍及江西及附近省市，欧宗荣则专注在江西省内，只接市政项目。

经过近十年的锤炼，大哥欧宗金与弟弟欧宗荣的命运却发生了截然的转变。

1993年，29岁的欧宗荣在江西负责一个路桥工程，因建桥钢材被人动了手脚，考虑到会影响工程质量和安全，他毫不犹豫炸掉重建，直接损失了数百万元。

那时城镇职工基本月薪不到200元，这笔巨款堪称天文数字。

此事传出后，欧宗荣得到政府层面的首肯，从而获得了更多的工程项目。

不久，他作为南昌“一江两岸”工程前期道路的施工方，顺利拿到造价数亿元的昌北新区初期道路建设项目。

欧宗荣原本以为给政府干活不差钱，谁知由于项目规划出了问题，当地政府拖欠他1000多万的工程款。

当时很多工程队要么借此停工，要么暗暗派工人去政府讨债，唯独欧宗荣不声不响坚持把项目做完。

会做人的欧宗荣说，政府不是有意拖延，而是有困难，不能在这时候落井下石。

这番话让政府部门很感动，也在同行内树起了口碑。

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此时，家中最小的弟弟欧宗洪也跳出来创业，成立莆田市交通工程有限公司。

年仅24岁的欧宗洪先后承包了福宁、福泉、京福、吉林江黄等十几个高速公路部分路段的施工建设，公司年盈利超千万。

不用说，欧宗洪一帆风顺的背后少不了哥哥们的鼎力支持，也有相关部门心照不宣的“回报”。

1996年，欧宗荣参与江西宜春旧城改造，负责修建道路拓宽城市路网。

可干了半天，政府没钱支付尾款，将一块地用来抵工程款，促成了他由包工头向房地产商的转变。

欧宗荣知道空地没有商业价值，他决定学习沿海城市，投资一亿多元建成至今都被当地称颂的“赣西第一街”，吸引了大批商户和商场入驻。

这是宜春市首个商业综合体项目，也是欧宗荣首次参与开发的商业地产项目。

与此同时，欧宗荣还在政府支持下，参与到于都长征大桥、九江防洪工程等一大批国家和地方重点工程建设，成为江西省“路桥民营老大”。

不久，欧宗荣整合了自己在江西、福建等地的8个全资子公司，成立了正荣集团。

相比之下，大哥欧宗金运气就没那么好，由于承包的项目出了人身伤亡事故，他被折腾得心力交瘁，只好放弃这个行业，回老家开始了近乎隐居的生活。

欧宗荣在此期间悄悄转型房地产行业，在宜春又开发建设了“丽景山庄”，成为当时江西最大的房地产项目。

从此，三兄弟的人生驶上不同的车道，但又在商场彼此呼应，上演了一幕幕“上阵父子兵，打虎亲兄弟”的真实场景。

1998年，国家正式取消福利分房，商品房成为人们改善住房条件的唯一渠道。

土地瞬间成为稀有资产，房产商纷纷下场抢地。

那是中国房地产的草莽时代，各路大佬都在摩拳擦掌。

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2000年，欧宗洪在大哥欧宗金的帮助下，创办莆田市交通房地产开发有限公司。

一年后，他开发了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。

因为项目是拿着境外高档楼盘的图纸1:1建设，“观桥御景”开盘价就卖到了1400元/平方米，比当地不到500元/平方米的房价高了近三倍，让很多莆田人“破防”。

可项目还是以优雅的环境及完善的设施，吸引了不少在外做生意的莆田人，开盘不久就售罄，欧宗洪因此一炮而红，信心百倍。

二哥的正荣集团当时在南昌郊外投资四十多个亿，打造了一个小型卫星城镇，与弟弟的产业遥相呼应。

2003年，欧宗洪转战福州设立融信集团，背后股东藏着大哥欧宗金帮他招揽来的数支民间资本。

福建民间资本多如牛毛，来源有医疗器械、餐饮、外贸等，这些海量的财富资本并不甘心存银行吃老本，急需找个投资出口。

稳重又有资源的欧宗金就成了最好的代理者，他以自己名义成立了欧氏投资集团，喝杯茶的工夫就能决定数千万的投资项目。

对于两个弟弟的生意，欧氏投资集团就是他们幕后的金主，也是他们在外厮杀的强大后盾。

据说兄弟三人都很喜欢打80分，牌局上无大小，凭的是运气，也是胆量。

他们中，欧宗洪打牌“赌性”最大，哪怕牌不好，也敢“抢庄”；欧宗金和欧宗荣稳健许多，喜欢“保底”埋牌。

这也很符合某媒体对二哥欧宗荣的描述：外貌英俊，人很精干，注重个人魅力与企业形象，是三兄弟中最喜欢和媒体打交道的一个。

文中这样描述老三欧宗洪：相较于欧宗荣对于生活品质的追求，老三欧宗洪只关心两件事——左手拿地，右手融资。

至于欧宗金，他不如两个弟弟那么声名显赫，可在欧氏三兄弟的家族网站上，他的“玉照”排在家族的最顶端，长兄如父的身份不言而喻。

相比莆田系，欧氏兄弟更愿意将自己归于闽系房企的行列。

那时闽系房企的“领头羊”是世贸集团的许荣茂，他是福建泉州人。

千禧年，世茂滨江花园在上海横空出世，冠绝上海滩，威振全国房企。

这之后，泰禾、阳光城、旭辉等闽系房企都开始了全国征程。

可在欧氏兄弟眼里，这些老乡并没啥稀奇。

啥爱拼才会赢？ 无非加杠杆，搞融资，大撒币拿地呗。

不过，那时的房地产市场还是不温不火，欧氏兄弟除了在福建少量拿地，还在积蓄力量。

2007年，全国房价出现爆发式增长。

喜出望外的房地产商赶紧囤地，希望圈一波红利。

同年9月，一直低调的欧宗洪闪亮登场。

他在福州一场土地拍卖会上以15.5亿元总价，每平方米9953元的楼面价，分别斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，刷新福州地块单价纪录。

融信独得两地块，拍下地王，欧宗洪被世人视为闽系房企的一匹黑马，好奇又艳羡。

时运如潮汐，潮起时用力过猛，潮落时难免措手不及。

同年年底，由于国家出台楼市调控政策，提高了二套房首付的比例及房贷利率，直接令福州楼市成交量“腰斩”。

2008年2月，欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式，将地块吐回。

激情和勇气簇拥着欧宗洪登上巅峰，猛地又坠入深海。

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2008年，是国内房地产商叫苦不迭的时期。

虽然那年国人为北京奥运召开振奋激动，但国内房价受到全球金融危机波及，陷入冰点。

福州、厦门的房价更是暴跌30%，闽系房企在瑟瑟发抖的寒夜苦等黎明。

好在只过了一年，因为政府救市的“四万亿计划”，楼市再次回暖。

迎来柳暗花明的闽系房企，宝龙、禹洲、中骏、泰禾、明发相继上市，老家祖屋内鞭炮声不断，锣鼓喧天。

欧宗洪的融信实力不如上述同乡，但也在期间开发了位于福州西南部的“大卫城”项目。

因为主打“高档社区”，开盘时的特价房价格就是8888元/平方米，而周边的房价才1500元/平方米，让福州人大呼“买不起”。

可买得起的人大有人在，就如早年的“观桥御景”楼盘销售一样，嘴里喊着“买不起”的福州人还是将新房抢购一空。

那是中国房地产商做梦都会笑醒的时代，销售⽑利率、净利率以及销售规模都⼤幅度提升，房地产圈的牌局也开始洗牌。

有人抓住机遇，连续“坐庄”，地位越发稳固；也有房企看错时机，昏招不断，逐渐退出牌局。

喜欢打牌又善于有家族扶持的欧宗洪抓住机遇，一跃冲上了巅峰。

随后不到7年，融信在福州及周边的房地产营收从不到10亿急速扩张到近100亿，进入全国地产TOP50行列。

家乡福建已经承接不下融信的野心，欧宗洪将目光投向了一二线城市。

在随后宽松的信贷政策与家族企业的帮扶下，欧宗荣、欧宗洪两兄弟乘借着房地产的黄金十年，拉开了他们在房地产市场凶猛扩张的序幕。

正荣和融信的快速发展靠的是“高杠杆、高周转、高溢价”（简称“三高”）模式，在雄厚资金的助力下，出拳又快又狠。

2013，欧宗洪派人前往北京、上海以及杭州等地“打探”，同时还派人秘密前往香港筹划上市事宜。

同一年，欧宗荣的正荣集团先后斥资150亿元在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地接连拍下10余宗地块。

其中，仅在当年10月份，就以73.46亿元拿下四幅地块。

弟弟欧宗洪也没闲着，派人同时在上海和北京两地寻找合适地块，力争“两地必下其一”。

当年，融信就联合绿地在上海拿下第一块地，立即寻找新的目标。

当时，融信销售收入为295亿，正荣销售收入是306亿，彼此相差不多。

这两兄弟战略也很一致，一手拿地，一手筹划上市。

正荣集团发展比融信集团要早，上市计划也准备得更充分，可考虑到大量企业关系需要梳理，决定推迟上市时间。

2016年1月13日，融信集团在港交所正式挂牌上市，弟弟终于快了哥哥一步。

同年2月，融信集团紧跟正荣集团脚步，也将总部从福建迁至上海。

都是自家兄弟，上市肯定已内部谋划好，先去的给后来的打个样，也是好事。

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上市后的融信越发势不可当，成为国内土地拍卖市场一只恶狠狠的“独狼”，只要嗅到气味就立即扑上去“咬”一口。

2016年，融信中国耗资484.46亿元，获得21宗土地，新增总建筑面积527.12万平方米；2017年，更是如旋风席卷全国，总计拿地78宗，新增总建筑面积1482万平方米，可谓疯狂。

而当时融信的签约销售规模仅246亿元，营收规模刚过百亿。

融信之所以能够疯狂拿地，与欧宗洪的“赌性”有关，他是靠大规模融资来维持大规模扩张的态势。

融信迫不及待上市，是为了发债，上市后至今已发出110亿元的债。

虽说融信也通过如发行ABS、出售子公司权益来融资，但肯定不如发债来钱更多更快。

融资也不光是为拿地，欧宗洪通过入股商业银行、投资金融机构等完成资本积累，实现了品牌溢价。

可在知情人眼里，融信“激情拿地”的背后有太多说不清道不明的原因。

比如，融信的债券融资都是无抵押，俗称“空手套白狼”。

再比如耗资10多亿拿下的杭州某地块，融信当时只需支付土地出让金的一半，其余一年后支付即可。

这意味着，融信在杭州拿了近10块地，如果都是按此方式处理，那实际就节省了不少资金，从而又为自己留出足够的资本运作时间。

融信这些明显不符合规定的“骚操作”，究竟是怎么实现的，谁也不知道。

更有意思的是，融信反复借贷，资产负债比率不升反降。

根据公司的年报，2014年资产负债率是96.74%，2015年大笔发债后，资产负债率反而降到了85.42%；净负债率的变动更大更明显——2015年净资产负债率从2014年的1541%降到了247%。

实际上，融资自己的年报数据就能找到解释，那就是融信大幅提高了土地评估值，从而靠提升净资产来降低负债。

融信年报显示：

2015年，融信货币资金增加21亿元，有息借款减少了约8.86亿元，资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元，增加了40亿元。

这样一来，融信的负债比率大幅下降，投资评级就跟着上来了。

2015年之后，融信的债券的信用评级从“AA”变直接变成了“AA+”……

融信发债越多，负债比率不升反降，信誉也越来越高，实在是“很中国”的评估模式。

其实，在搞金融的人眼里，这些并不稀奇。

欧宗洪像打牌一样，想办法将大张旗鼓攥来的牌，通过一番资本运作后，张张变成“王炸”。

简单点说，融信花大价钱买地，是为了对土地进行高估值，从而增加净资产，降低负债率，然后再去评级，这相当于“洗牌”。

等牌洗好了，再拿去做债券融资，然后继续买地，再重复操作。

这种模式不新鲜，就是资本市场常见的“击鼓传花”的套路，比的是资本，怕的却是政策。

市场稳健时，融信没啥可担心；但一旦风向有变，融信就必然跳入自己给自己埋下的巨坑。

一句话，融信的发展方式有点像骑“独轮车”，不能停，停下就会摔倒。

这是欧宗洪的赌局，也是欧氏兄弟共同参与的赌局。

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因为不惜代价拿地，融信的企业规模确实出现了不同寻常的暴增。

2018年，融信合约销售额从2015年的119.11亿元增至1218.84亿元，比闽系房企的世茂、泰禾和旭辉先一步迈入千亿房企行列。

这年，欧宗荣的正荣集团新增土地储备57块，资产也超过千亿，顺利上市（更名为正荣地产）。

同一年的胡润百富榜上，欧宗荣以330亿元的财富，排名胡润百富榜第79名，成为莆田地产商人中的首富。

弟弟欧宗洪凭借95亿元身家，也出现在了榜单上。

虽说彼此背后的财富有差异，但旗下的企业不分伯仲，正荣和融信都是国内房企前二十强，同属福建千亿房企的头部企业。

兄弟俩风驰电掣般的扩张速度令人咋舌，但隐忧显而易见。

2015年的融信招股书显示，当年3月，融信净负债率曾高达1601.9%；正荣净负债率也超过1700%，借贷成本曾高达12.5%。

可正如大多数闽系房企一样，无论正荣还是融信，都是靠的“高杠杆、高周转、高溢价”模式，将杠杆政策运用到极致，以负债换资产。

这套玩法必须“融资不断、货如轮转”，一旦风向发生变化或销售放缓，困境随即而来。

2019年，随着“房住不炒”的政策出台，过去的宽松信贷模式紧缩，市场消费低迷，加上疫情袭来，全国房企哀嚎不断。

2019年，正荣地产的销售增长率，从前一年的53.95%，骤降至21.02%，2020年更是降至8.57%。

融信比正荣更闹心，2019年销售骤降至16%，2020年业绩降23%，毛利率减半。

驾驶狂飙时代列车的欧氏兄弟，不得不学会了减速。

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为了应付新出台的“三道红线”，兄弟俩虽说采取了一系列自救措施，勉强将财务状况稳住，也只是暂时性地缓解。

2021年，土地“两集中”政策开始实行，恰逢疫情后地产销售回暖。

不信邪的欧宗洪再次开始他的豪赌之旅，让旗下宣传部门帮他高调宣传，壮大声势。

那年，融信联合滨江集团在杭州一口气拿下7宗地块（3宗单独获取、4宗联合获取，后期主要由滨江操盘），总面积30.74万平方米，花费228.53亿元，风头无二。

融信公号中，每当融信每拿一块地，立即发布一则激动人心的“喜报”，只是在“一心一意、梅开二度、三生有幸、志在四方”之后，宣传戛然而止。

这次投资实际并不被业内看好，因为按照滨江集团公布数据，融信拿下的地，仅楼面价就超过7万/平方米，算上各类成本后的售价至少要10万—12万才可能保本。

眼下杭州的新房价格不过5万/平方米，这样高的价格，又在如此特殊的时期，融信能否回本都是问题。

事实上，这不是融信第一次做这样亏本的买卖，之前拿下上海“地王”的那块地，融信的内部及业内人士就评价：即便按13万元/平方米买，也是个“不赚钱的买卖”。

这并非杞人忧天，事实也证明兄弟俩这回遇到了大麻烦。

截至2021年年中，正荣的总负债为2033亿元，净亏26.11亿元。其中，近200亿元的短期债务，将在一年内到期；融信这年的半年报显示，其总负债已高达1939.21亿，净亏44.29亿元。

很显然，昔日的“三高”模式行不通了。

高价囤地造的房卖不出去，可背的债务总要还。

2022年2月初，正荣地产有一笔在3月即将到期的2亿美元债务要偿还。

原本许多人没当回事，觉得千亿房企不至于这点“小钱”都还不上吧。

谁知2月18日，正荣地产发布公告，表示“确实还不起”……

债务违约的消息刺激下，正荣地产当天股价大跌66%，随后一路重挫了82.75%，风雨飘摇。

对欧宗荣来说，这不是最糟的，未来一年内，正荣地产将有329.91亿元债务到期，而他手中现金仅31.37亿元。

虽说“兄弟齐心，其利断金”，可弟弟欧宗洪与大哥欧宗金的日子更不好过。

2022年7月10日，融信公开表示，两笔境外债共计2786.55万美元的利息未按时支付。

股民们炸了，因为不到一周前，融信两笔总金额为21.5亿元的境内债未按时兑付，刚宣布展期一年。

仅今年一年，融信到期的境内外债券总额高达166亿元，而欧宗洪的账上资金还不到百亿，维持现状都岌岌可危。

雪上加霜的是，由于相继债务违约，正荣与融信的股价已跌至1港元之内，两家房企的股民哭声震天。

至于大哥欧宗金，情况也好不到哪去。

由于欧氏投资集团与两家房企关系密切，受到其影响，他已经在今年8月被莆田荔城区法院列为被执行人，执行总金额1200万元。

一句话，多年不断地玩高杠杆投资，寒潮来袭后，财大气粗的欧氏家族终于也扛不住了。

牌局仿佛还是那个牌局，可兄弟三人的手气悄悄变了。

当时代从务虚切换至务实，奔涌的潮水逐渐散去，弄潮儿自然退场。

黄昏降临，又是一场新牌局。

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