关键“底牌”放出！风向变了，明年楼市走向基本清晰

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《关键“底牌”放出！风向变了，明年楼市走向基本清晰》是一篇关于底牌,风向,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

对近2-3年的楼市变化，除了个别热点城市，可以用冷淡来形容。为什么会如此？

不少人把原因归咎于疫情原因，毕竟大家的工作收入都受到不同程度影响，未来的不确定性决定了不敢轻易买房。

也有人说，我们的出生人口快速下降，加上老龄化因素，出现了青黄不接的情况，而房子越建越多，需求端却在不断减少，供大于求越来越明显，市场趋冷也是自然而然。

当然，也有部分投资客认为，房地产税是悬在头上的达摩克利斯之剑，毕竟房子买卖不是一时半会完成的，万一房地产税出来，此前买房的人不正好撞在枪口上嘛。

以上的影响肯定是有的，有直接的，也有间接的，但关键因素真的是这个吗？其实，这些都不算是。

研究楼市的都知道，房地产行业属于资金密集型行业，房企只要能拿到钱，他们可以把土地拍成天价，以前各城市不断刷新的“地王”均是房企能从银行、信托那里借到钱，借的钱左口袋捣右口袋，反正就是不差钱的主，地价推动房价，价格不行可以捂盘惜售，玩的风生水起，在大多数时候，开发商是主宰市场的。

然而，考虑到房企不断做大杠杆，对金融和经济发展带来系统风险，国家相关部门从2020年8月开始实施针对房企实施三道红线，房企一下失去了资金来源。这两年的土拍市场直接显露出，民营房企基本退出拿地，只有央企国企苦苦支撑。不拿地，过去那种以“土拍带动楼市”的做法已失去作用，但房企还要生存，还有各种费用要支出，按照以往的话，从银行、信托借点钱就可以玩转起来。但三道红线下，银行也不敢借，所以，我们可以看到一种现象，银行宁愿天天打客户电话求借款，就一个执念，反正钱多的是，谁都可以借，就是不借给房企。

风向已变！

老实说，大众是反对房企肆无忌惮扩张，玩高周转，不仅造不出好房子，还给金融和经济埋藏巨大的隐患，终究会付出代价。但是不是一直坚持不给房企粮食，也不给水喝呢？从现实情况来看，答案又不是！我们可以看到一个月来一连串的信号释出，风向已变。

最大的压力无疑是经济，前三季度，我们的GDP增长率为3%，离年初制定5.5%的增长目标还有比较大差距，经济增长的压力一下传导到第四季度。都知道，拉动经济增长的三驾马车，出口不用谈了，哪个国家都不好过，而消费受到疫情等影响，不温不火，储蓄的动力胜过消费，投资端能投啥呢？要在短期内有效地拉动经济增长，指望产业转型升级显然来不及，目光还得投向传统行业。影响面最广、能超前大额投资消费且有群众基础的无疑就是房地产行业。但从实际来看，房地产的日子确实比较难过，就今年来看，年初1-2月份的投资额增速还有3.7%，而到1-10月份就直接累计为-8.8%，新开工面积同比更是降了近39%，这么大比例降幅，你要说对经济增长没多大影响谁也不信，何况房地产还是关联着大几十个行业，所谓一损俱损。

所以，从进入第四季度以后，国家对房地产我们看到了一连串的急迫信号：

10月24-25日，一行两会一局四部门开会要求，满足居民刚性、改善住房需求，保交楼、稳民生。意思很明白，除了没有提满足投资购房以外，要激发所有的住房需求，而保交楼主要就是给房企信心，保证产销正常运转起来，解决遗留问题才能保障市场正常健康发展。

10月28日，央行易纲行长提到，我们有条件尽量保持长时间的正常货币政策。看似没有提到房地产，但不能说没有关系。联想到这两年一直较为宽松的货币政策，很多人都认为老美猛烈加息，我们是不是也要收紧了，房地产作为资金密集型行业，资金收紧那可不是闹着玩的，央行的表态算是给房地产市场大环境吃了一个定心丸：不会轻易调整货币政策，会尽量长时间保持稳定。

为给房地产注入信心，央行易纲行长分别在11月2日和11月21日表示，“相信楼市短期内会软着陆”，针对外媒唱衰“中国房地产”和“建筑业衰落”明确指出，“我们还处在城市化的高峰时期”、“全社会固定资产投资具有很大增长潜能”。同日，央行官网显示，一行一会在对全国商业信贷会上部署支持稳经济大盘落实会上强调，“房地产业对经济健康发展具有重要意义”，可见，管理层在一个月如此密集的表态，凸显了对未来房地产市场的前瞻判断，预示着相应的措施也会随之而来。

关键“底牌”放出！

前述已提到，房地产要回暖必须要有“大量的钱”，要说关键“底牌”是什么？那就是借给房企足够多的钱。从一些动作来看，“钱”正在逐步到位。

据公开信息显示，今年上半年已投向房地产的信托资金余额达1.42万亿元，央行在11月2日也表示，房地产贷款投放已有边际改善。招行副行长朱江涛表示，招行房地产不良贷款生存率呈逐季收窄趋势，说白了，为后续投入房地产资金注入信心。

如果说此前还是小打小闹、旁敲侧击的话，那么11月11日“一行一会”发布的金融十六条就是全面托出的“底牌”了。内容很多人都看到了，不细说了。主要释放两大层意思：

一是先保交楼，拯救个体项目、拯救房企、拯救建筑单位；二是融资口几乎全面放开，这基本是对2020年以来实施的“三道红线”的全面修正，说白了，一直调控限制借钱给房企的做法改变了，不仅指几大行，所有的金融体系都可以借钱给房企，从要求上看，基本要恢复到以前正常的节奏。当然了，怕银行担心风险不借，还附上了一条“免责金牌”，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关人员和机构已尽职的，可予免责”。

看到这里我们应该明白，房地产最担心的钱的问题都给解决了，接下来，一切交给市场、交给时间。

值得一提的是，有几个信号值得关注：

1.二手房率先于新房复苏，根据诸葛找房监测的北京、深圳、南京、苏州、青岛、佛山、厦门、杭州、东莞10月二手房成交数据虽然环比还有所下降，但同比去年涨了38%，同比涨幅相比上一个月增加了6.3个百分点。

2.根据环球日报的报道，包括美国黑石、新加坡凯德等诸多外资加速抄底中国房地产，总金额超过283亿元。不得说不说，一边唱衰，一边抄底，目的不言自明，说什么不重要，身体往往最诚实。

3.政策大底或已经显现。就购房端来说，央行给了符合条件地区房贷利率下调至12月31日，虽然说过了这个时间未必就能上升多少，但利率底部基本是一定的，从身边最近一些朋友的反馈看，向银行预约提前还贷的周期大幅缩短，前面需要2个月以上，现在大概1个月就可以了，这算是一个明显信号。

明年楼市走向基本清晰

经济学家任泽平说，从发布支持房地产平稳健康发展的16条措施看，我们对房地产的支持从保交楼过渡到，保房企“三好生”，民营房企“三好生”拿到船票上岸了。可以预见，今年在土地市场上消失的优质民营房企，将逐步出现在明年的土拍市场上，土地有更多企业参与竞拍，有利于土地市场与商品房市场的良性互动，二者互为促进，明年房地产市场大概率要好于今年，无论销售额，还是价格。

从中长期看，我们房地产市场还有潜力。在中泰证券宏观首席分析师陈兴看来，未来我们还有15亿平米的住房需求，主要体现在：

1.相较于发达经济体的相似发展阶段，中国城市化水平依然有待提升；2.不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过100万的城市群人口占比来看，中国都要远低于发达经济体水平，而人口集中会进一步凸显住房供需矛盾；3.根据“七普”数据，中国只有不到30%的家庭居住在修建时间10年以内的住宅中，且仍有35%左右的家庭居住的还是上世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老旧。

在房君看来，政策极力呵护房地产，房地产的风险逐步出清指日可待，虽然眼下的市场困难还在，还不能一下暖起来，但到了明年，加上小阳春助力，楼市应该逐步走出谷底。当然，明年开始，我们不要指望房地产重回20年的老路，但稳步健康发展是各方期待的，也是能实现的。对于刚需和改善需求来说，以自住为目的，若遇到心仪的房子，开发商口碑也不错，买是没什么问题的。

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