人才房对深圳楼市的利空

作者 :拆迁房 2023-03-03 06:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《人才房对深圳楼市的利空》是一篇关于利空,深圳,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

前几天线下同一名有深圳孔雀计划背景的朋友做购房咨询，其中提到了关于深圳近期人才房的动作，她明确表示对于人才房的心蠢蠢欲动。

想了一下，这应该是大部分具有知识学历背景的高知人群都会遇到的问题，一时间难以抉择，于是想着写一篇文章再次来深化下人才房的看法。

关于此次人才房细则的变动，网上已经公布了细则，在此就不重复叙述了。总结下来无非是下面三点：

1、人才房的门槛被大幅放宽。

2、降低了对单身人士的年龄限制。

3、放宽了对共同申请人的户型要求。

当然，虽然门槛放低了，增加了潜在的人才房的购房人群，但人才房依然有10年的锁定期，只有满了10年后才能申请补差价、交税转红本，没有封闭流转，而是设定了一个较短的退出机制。

特别值得注意的是，就在2月28日，深圳推出了两个人才项目，一个是赤湾的深铁熙府，一个是南山同乐的安居同乐馨苑，单价分别是57600和46200，是周边商品房的六折。

而这次人才房门槛的调松，一定程度上是对去年“人才房政策失利”的一个补充。为什么这么说呢？我们来看数据：

2022年11月9日，深圳首批可售人才房上线，共推出了6盘4422套房源，价格相当于新房市场的6折。但最终结果并不如意。

数据显示：

深圳首批人才住房终审合格认购申请家庭共14810户，中签率不足 30%。截至2022年12月28日选房结束，首批4422套人才住房仅有1930套被选定，整体去化率约43.65%。

是的，你没有看错，即使是6折的新房市场价格，依然有超一半的人数弃购。而充购的理由很简单：地段太偏、户型太小、质量一般。

所以，在今年首批推售的人才房里，我们可以明显感觉到官方对人才的诚意。比如说最近刚刚公布的深铁熙府，安静之前就有介绍过：

项目首批推售约2080套约70-90平方米的人才房，无缝对接12号线始发站左炮台东站地铁上盖，旁边就是海上世界超级商业MALL。

要知道，蛇口一直是房价10万+甚至30万+集聚的地方，将30万+的地方拿出来做人才房配售，将大幅提高人才房的去化率，对于人才房政策的推进将起到一个积极正向的拉动作用。

当然，大家也要太贪心，像这样的项目一直都是可遇不可求。我们唯一能期待的是：希望能配售更多此类标准，但不可能每个项目都到达到此标准。

人才房就是人才房，商品房就是商品房。

看完现象看本质，人才房后续怎么转红本、后续又将如何交税？目前市场上比主流、且安静认可的税费机制是：

大概率将参照以前的经济适用房红本市场交易的逻辑，而税基的判定基准就是退出时的市场价减去买入时的价格差额，再乘以买入时的折扣系数。

但这里面有一点可能变化的是，参照之前XX居、XX村巨额套现的案例，后续对于这类人才房的退出成本相对之前可能会高一些。

而这也是本次人才房大幅度放松门槛的根本逻辑：宽进严出。“宽进”的根本逻辑是留住高层次人才，来了就是深圳人。而严出是为了区别于商品房，这个要理性去看待。

那么，本次人才房的调整对于后续的深圳商品房市场有何影响？是显而易见的利空，而至于利空最严重的是，当属刚需上车、刚需这样的层级梯队。

这里面表现为像碧海、龙华、龙岗等这样的区域，因为300-900万梯队的房子就分布在这些区域，一年3万多套的量，足以对市场造成转折性的影响。

要知道深圳去年总共才成交3.4万套新房。

那么，对于1000万以上的房产交易会不会有利空呢？短期来看是没有。但如果将年限放长，就是绝对的利空了。

为什么？

因为1000万级别以上的房产，大部分人群都是通过300万、500万之后换过来的。换言之：他们是享受到了商品房红利、房价上涨红利之后才更新到1000万+的。

但现在呢？

10年被锁死，也就意味着之前3年一个的换房周期，现在将变成10年。也就意味：这部分人群将减少、摩擦成本变高、换的不轻松。

这是开伙开公司的惯例，有一部分利润是ZF要拿走的，这不比独资的商品房，谁让你前期资金不够呢？

如果人才房的供应量持续放松、年供应量稳定或上升，这将是一个必定的趋势。这才是深圳楼市接下来的真相。

我从来不看空深圳楼市，我只是更加理性。话毕，那名做咨询的美女若有所思。

临近饭点，她起身向我告别。临走的时候我加了一句：人才房最适合的是刚需人群，而不是你这种账面上躺着500万现金的人。

她消失在夜色中。

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