配套如县城，房价赛深圳，这座城市，凭啥这么贵？

作者 :房天下 2023-03-03 06:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《配套如县城，房价赛深圳，这座城市，凭啥这么贵？》是一篇关于这座,深圳,县城的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

说正事之前先考考你们。下面这幅画，你们觉得值多少钱？

这幅由齐白石所作的《砖纹若鸟稿》拍卖价据说高达4.2亿。没想到吧！

而我要说的这座城市，就像这幅画一样。别看它寒碜，一般人还真买不起！

上个月，百万大V卢克文宣布将公司搬去成都。

不仅如此，他还狠狠吐槽了“前任”城市，语气中充满嫌弃：要外观没外观，要文化没文化，而且房价还特别高……

说实话，大V的吐槽还是很犀利的。这个浑身槽点、又破又贵的城市，正是东莞。

举个例子，经济排名东莞TOP3的虎门镇，按理说应该很繁华吧。

这里的房子长什么样呢？

一个万达商超拖着两个十年楼龄的超高层，马路对面就是一望无际的城中村，密布的电缆拉出了一张大网……

楼市黄大大实拍

大商场隔壁就是小作坊，商品房被自建房团团包围，但就是这样的楼盘，单价4万多一平。一套70多平的刚需房，总价居然要300多万。

这个配套环境，这个房价水平，成都看了会沉默，武汉看了会流泪，长沙估计当场掀桌子了。

然而，仅仅作为地级市里的“房价天花板”，已经无法满足东莞的野心。

下一站，深圳！

前几天，东莞CBD豪宅华润悦府拿到备案证。隔壁深圳轻轻瞄了一眼价格，差点吓晕过去。

有一栋楼备案均价61411.78元/平米，套均总价超1348万。

东莞主城区新房价格，一举进入“6万+”时代，已经追上深圳较为核心的龙华红山、福田景田等板块的价格了，可不可怕？

而这远远不是“天花板”。没有限价“紧箍咒”的东莞二手房，早就剑指8万+了。

就在上个月，东莞松山湖的“神盘”虹溪诺雅成交了一套175㎡的房源，成交总价1300万，折合单价7.4万/㎡。

而就在这个成交价出来不到一天的时间里，松湖板块先后有170余套房源上调挂牌价格，齐刷刷挤进了7字头。

这是什么概念？

按照今年1月份的房价来看，东莞松山湖如今的房价，已经可以和罗湖莲塘（6.8万）、宝安西乡（7万）、龙华梅林（7.2万）等深圳核心板块肩并肩了。

当年深圳人狂买东莞，买到东莞要出台限购政策。如今东莞全域不限购，深圳客却惊讶地发现：

你小子怎么比我还贵了？

很多初到东莞的客户，都会特别困惑地问出一个问题：

凭什么？

货车满城跑，长得像县城的东莞，房子凭什么卖这么贵？

东莞城市界面的破旧感，很大程度上是因为其独特的镇街经济模式造成的。

市直管镇，中间没有区、县。

这赋予了各个镇街极大的自主权限，也让镇街之间形成了赛马一样的格局。

搞钱、搞经济，把隔壁镇比下去！

如此一来，东莞的产业和经济是上来了，但是各镇街缺少统一的规划，而且谁也没心思去打扮自己。

相比起漂亮的花瓶，这些镇街更愿意做各自领域的大佬。

大朗毛织、虎门服装、厚街鞋业、大岭山家具、长安五金模具、石龙电子……

“一镇一品”已经成为了东莞经济的特色，这也造就了东莞“世界制造业工厂”的美誉。

产业起来了，经济搞好了，随之而来的就是人口，大量的人口。

东莞目前常住人口有1053万人，但这其中户籍人口仅有200多万人，剩下775万人全是四面八方涌过来的“新莞人”。

在发展这条路上，东莞一直都挺现实的，把城市搞漂亮，吸引来的都是旅游的和养老的。

但是把实力搞起来，却可以聚集起真正的有生力量，而这也是东莞房价不断攀升的不二法宝。

房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。

对于大部分城市而言，这三点中最难搞定的就是人口。

政策可以制定，土地可以流转，只有人口需要争，需要抢。

而东莞一开局就盯准了人口这个关键因素，已经赢在了起跑线上。

还有一点不得不承认，东莞是懂房地产的，一句“物以稀为贵”被东莞玩得是淋漓尽致。

东莞的房子有多稀缺，横向对比一下就看出来了。

武汉1300万人口，一年新房供应超17万套；

郑州1274万人口，一年新房供应近20万套；

佛山961万人口，一年新房供应10万余套；

杭州1220万人口，一年新房供应11万套；

西安1287万人口，一年新房供应7万套……

东莞1053万人口，一年新房供应多少套？不足4万套！

你就说吧，这个供求比，东莞的房价怎么能不高？

总有人说：东莞的城市界面配不上东莞的房价。

房价，什么时候要和城市界面挂钩了？

高颜值城市有得是，桂林、大理、西双版纳各个风景优美，房价却跟东莞差了一大截。

东莞的价值在于它的发展潜力、人口活力、经济实力。这才是一座城市的房价竞争力。

但是就像我们一直说的，分化永远都在。

东莞32个镇街，也并不是全都能够支撑起高房价。

眼下能够稳坐钓鱼台的区域，也就是中心城区的东城、南城、莞城，滨海湾片区的长安、虎门，再加一个松山湖。

记住，只有这些区域，踏错一步都不行，因为在东莞买房就是这么严苛。

我在东莞调研的时候，去看了一个非常有意思的楼盘，就是松山湖的星城翠珑湾。

这个楼盘分为4期建设，1、2期属于松山湖范围，3、4期属于寮步镇，两个组团之间仅隔着一条双车道马路。

星城翠珑湾实拍

可是你能想象吗？松山湖这边的二手房可以卖到5.7万/㎡，寮步这边的二手房源只能卖到3.3万/㎡。

一条马路之隔，就是2.4万/㎡的差距。

所以说在东莞买房要有非常清晰的投住分离的意识。

你要是只想自住，大可以选择便宜的，在哪个镇街上班就在那个镇街买房。

但你要是想感受到房产升值的快乐，那就要买对正确的区域，一步都不要差。

记住，画一只丑鸟本身并不值钱，卖出4.2亿是因为那个画家叫齐白石。

房子本身并不值钱，能涨价，一定是因为买对了位置。

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