河西地价4800，谁能坐得住？2023天津首拍再迎新政！

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今天一宗神奇的土地出让拉开了2023年天津的土地出让序幕。天津城投集团以2.96亿元成功摘得河西区柳林城市更新一期项目70号地块（津西文（挂）2022-015号）。

神奇之处有几：

1、这宗地块在2023年1月9日独立挂牌，要知道当时要求的是土地出让两集中，一个地块独立挂牌的情况这是第一次。而且当时都没有任何调整土地出让两集中政策的消息。

2、这宗地块挂牌时不是常见的定价方式，起始价为2.96亿元，但不含土地整理成本。

3、拿地单位是柳林街区城市更新产业运营有限公司，但是这个片区本身就是自己整理的。

4、到目前为止，规自局网站都没有公示这个地块的出让结果。

当然后面两条没什么神奇的，只是一桩普通的一二级联动开发。自己整理土地自己做地产开发，自己销售。这没什么特别的。

但是作为市场热点河西区，土地价格直接对应着很多人对于房价的评估，2.96亿这个土地价格就很有意思了，如果按照这个数字来算，河西海河南岸的地块楼面价只有4880，那牛顿的棺材板都盖不住了。

所以究竟是多少钱？未来卖多少钱？

我查了很多资料，最后看到一份文件：在一份70号地建设协议中表示：受让方应承担70号地前期费用、拆迁补偿费、工程费用及文输道、柳营路、东侧中学建设费用等137742万元。

换句话说，土地成本加上装在其中的道路、学校建设费用总计是13.77亿元。

如果挂牌的2.96亿在13.77亿元之外，那整个地块的总价就高达16.73亿元，楼面价格会高达27591元/平方米。如果纯按照含了道路学校的成本来计算，楼面价也达到了22710元/平方米。

龙湖拿下的陈塘庄地块折合楼面价18683元/平方米。绿城2018年拿下的诚园当时地块楼面价在2-2.1万/平米，对比一下，你会发现，这个价格一般开发商真不会去考虑。

如果楼面价格在2万以上，那意味着这个纯高层项目的售价会刚性在4万左右。

暂且不说这个地块的位置市场认可度如何，问题是，4万这个价格的数字，会不会有市场号召力？所以蓝城代建是非常不错的一步棋。

代建是土地+资金全部由地主方出，代建负责的是开发的全流程，从设计到施工物业到运营，然后收取服务费，你有地有钱我有操盘本事，赚服务费。这样操作最起码会让地块的品牌在线、设计水准在线、物业服务在线，成功的概率会大大增强。

同时对于海河柳林来说，首发项目是万万不能拉骻的存在，毕竟后续的地价也是大戏。

换句话说，2023年天津土地市场首拍是个非典型事件，而这个非典型事件背后可以看出来至少三点：

一、土地拍卖的方式、次数会越来越多元，两集中的局限性会大幅度降低。

二、土地出让模式会越来越多元，比如不含成本的出让、带整理出让、捆绑出让等。

三、我们看到的土地价格里，装入的东西太多了。

说完河西的70号地块，秘密君想聊聊海河柳林的几点看法，

从去年开始，我就一直提示粉丝关注这个片区，因为大多数时候，这个片区是被低估与忽略的，暂且不说宏大的规划，仅仅强调一点位置：在环内有如此体量可供成体系规划开发的区域极为少见，这也意味着在地产行业整体向市区核心区收缩的过程中，会迎来越来越多的关注。

从中交中标PPP项目开始，整个海河柳林的开发正式告别图纸，进入实操阶段。

按照市场消息，今年除了今天出让的河西70号地块外，吉兆路以东到外环线的津南部分也在土地出让序列，而海河北岸今年计划出让的则是春意桥以西的1-5号地块。

但是目前来说，我以为这个片区并没有呈现任何令人振奋的点，除了中交推进很拖沓，而且区域立面的拆迁都未能顺利推进之外，更重要的是，招商貌似没有特别明显的进展。

打造一个新兴片区，最理想的模式应该是先有意向入驻企业，然后地产开发，最后持续运营。但是目前，企业入驻尚未有明显的进展。

而且其中最为关键的是：整个片区依然处于四区割裂的边缘，规划是一张图，但是开发运营已经割裂成了三大主体，到城市管理与公共服务，可能需要越过的行政管理门槛会更多。

一个再好的片区，面对行政的藩篱也会大打折扣。如果不相信，看看河东与东丽的接壤地带，看看津南与河西的接壤地带，甚至是看看西青与河西的接壤地带，扣除梅江概念区。

作为交接地带，投入资源并不能为本区域带来实质性的利益，但是这些交接地带伴随着城市发展的扩张已经成了局限城市发展的新问题。现在，从地产开发来看，这些三不管地带区位优势是有的，发展空间也是有的，但是缺的是统一协调。

也难怪，那么多朋友说天津的行政区划太小了，应该合。

在这宗地块成功出让之后，规划与自然资源局发布了一则：《市规划资源局关于印发推动经济运行一季度良好开局全年整体好转政策措施配套细则的通知》

为了推动土地市场的回温，提前预备了两条“宽松政策”

其中一条是：实施阶段性土地出让支持政策。自2022年9月17日起，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴纳期限最长不超过一年。

换句话说先交一半的地价，然后一年内交齐另外一半。按照行业普遍水平，拿地369，三个月开工，六个月开盘，9个月现金流回正。现在9个月有点难度了，但是缓交地款给了开发商更大周转的空间，当然有助于让刚刚喘过气的开发商能对天津土地市场投以关注。

与此同时，提出了对于保证金的全新思路：投资意向自然人、法人和其他组织缴纳预申请保证金的，可凭已缴纳预申请保证金的相关凭证直接申请参与经营性用地竞买；探索试行通过银行保函方式缴纳预申请保证金、竞买保证金。

换句话说，如果银行给出具保函，可以代替保证金，在地块入账之前，连资金调动都免了。

昨天杭州、北京郑州都开始了2023年的土地出让，只有郑州出现了流拍。秘密君曾经说过，眼下房企本身数量缩减了不少，而有限的活下来的房企趁着这一波机会，优先考虑的是去杠杆去库存，清尾盘。再其次，才是拿新地，新建仓。这些新建仓的企业拿着有限的钱，面对的是全国热点城市无数的机会，究竟投到哪里这是个问题。

有个朋友问我，土地价格会很快涨起来么？我说就向买房人用脚投票一样，开发商也在用脚给城市投票。但是在去年土地出让金全国性大幅度缩减之后，铆足劲儿搞经济的城市不止一个，已经注定了今年的房企，在城市资源争夺中杀腥风血雨。

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