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楼市祭出杀手锏,一场巨变即将来临

作者 :茅草屋 2023-02-08 22:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《楼市祭出杀手锏,一场巨变即将来临》是一篇关于杀手锏,巨变,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

悄悄地,一场重要变革正在袭来!

很多人都没留意,最近这一周,已经有5个省份官宣了。

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楼市,即将进入新阶段。你准备好了吗?

01

忽如一夜春风来。

现房销售,突然开始遍地发芽。

年后第四天,山东火速开了场住房和城乡建设工作会议,对新的一年楼市做了安排。

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在会上,省住建厅厅长提到:

逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点

山东打响第一枪,相邻的安徽河南火速跟进,十分默契地同日宣布:

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开展现房限售试点。

河南更是直接把“前省会”开封和“现省会”郑州选为试点,甚至还提到了“择机废除公摊面积”,满满的诚意和决心。

就在今天,四川省政府印发“高质量发展36条”,其中也提出:

支持有条件的城市开展商品房现售试点,积极推动房地产业向型发展模式过渡。

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再加上河北雄安新区提出的“创造性实行现房销售”,已有五省官宣加入。

甚至在今天发行的《经济日报》上,也刊登了题目为《大力推动商品房现房销售》的文章,非常犀利地指出:

“房地产行业降‘三高’的需要,使得商品房预售制改革箭在弦上。”

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“实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋。”

要知道,这份报纸的主管部门是国务院。消息分量几何,大家可以自行掂量掂量……

这一切,似乎都源于年前那场全国住建会议上,住建部部长倪虹的一段话:

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有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

我们有理由相信,接下来还会有更多城市响应号召,加入这场全国性的“大试验”。

02

别看现在大家急吼吼地跟进,其实早在十几年前,现房销售就开始搞试点了。

2010年1月,广西南宁成为取消商品房预售制度的试点,是全国第一个吃螃蟹的城市。

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看看这充满年代感的新闻专题网页

自那以后,不少城市都试水过现房销售,却一直没什么水花。

这又是为什么呢?原因其实不难猜到。

你想啊,参与试点的只有少数城市,而在试点城市里,试点项目又是少数。

体量实在太小,难以撼动作为主流的期房。

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更何况过去这十年,房地产经历了史无前例的大牛市,无数人靠着房子身价翻倍,实现阶级跃迁。

所以我们看到,尽管那时候烂尾楼层出不穷,质量问题也时有发生,却难以动摇民众一窝蜂冲进来买房的热情。

既然不影响楼市大局,又何必费力去推动这件事呢?

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广东曾在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》中明确,鼓励推行现房销售制度,逐步取消预售制,后来却没下文了。

长三角的南京、苏州和杭州,也曾短暂实行过“土地溢价50%采取现房销售”,政策后来却被叫停。

时间来到2022年,一切却全都变了。

一场轰轰烈烈的停D潮,裹挟着无数走投无路的烂尾楼业主,短短数月便席卷全国。

那对眼里有光又消失了的郑州小夫妻,让很多人都流泪了,也发自内心地痛恨烂尾楼。

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一份机构数据,揭开了触目惊心的真相:去年上半年,有些城市的烂尾率高达10%。

平均有10套房就有一套“中招”!惊呆了的人们幡然醒悟,烂尾楼竟然就在我身边。

这场迅速蔓延的危机,让本就奄奄一息的楼市雪上加霜。

原本想买新房的人,有些犹豫不决了,另一些则奔向了现楼和二手房。

2021年6月,全国现房限售占比还不足10%。

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2022年底,这个数据已经攀升到近14%。

现房还是期房,终于成了不得不面对的问题。

03

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民众苦期房久矣。

曾有媒体痛陈商品房预售“九宗罪”

一是质量风险;

二是计量风险;

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三是虚假宣传风险;

四是规划变更风险;

五是定金风险;

六是产权风险;

七是欺诈风险;

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八是合同无效风险;

九是延期交房风险。

我敢说,现在依旧有不少人觉得,预售制是“房价上涨的帮凶”“房产纠纷的罪魁祸首”。

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黑锅都让预售制背了,那它可太冤枉了。

内地卖期房是跟香港学的。

可这位“祖师爷”从上世纪50年代就开始炒楼花,却没怎么出现过烂尾楼,背后是一套完整的预售监管制度在保驾护航。

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在香港买期房,首付只有5%的首付直接交给开发商,其余的存入律师在银行设立的信托账户。

开发商想拿到这笔钱,必须提供建筑师开具的楼盘建设进度证明,而且是分期付款。建成10%,只能拿到10%;全部建成交付后,才能拿到100%。

更重要的是,业主在交付后才开始还房贷。

即便楼盘烂尾,把首付款退回来就行了,并不会沦落到“一边还贷款,一边收不到房”的境地。

哎,此处再度心疼烂尾楼业主。

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我还了解到,同样是期房销售的日本,房贷也是在交房后才开始付的。

而且即便遇上开发商停工,也有银行和保险来保证首付款安全。

近年来,相关部门也出台了加强预售资金监管的政策。

但我们都知道,制度完善远非一日之功。

如今看来,是打算走“现售制”这条路了。

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04

除了告别烂尾楼,现售制还有很多好处。

比如拎包入住,不必一边交房租一边还房贷;像是所见即所得,能提早发现质量问题。相信大家都盼着能早点实现。

既然这么优秀,为啥现在不赶紧推广呢?

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因为这一切都是有“代价”的。

现房销售,很可能会带来另一个后果:房价上涨。

商品房预售政策,一定程度上减轻了开发商的现金流压力。只要支付了拿地成本,很快就可以开卖。

期房变现房,无疑会推高资金成本和建设成本。开发商不是白干活的,成本最终还是会转移到购房者的头上。

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兜兜转转,受伤的还是咱消费者。

当然了,也不是完全没有解决办法。地方如果肯“高抬贵手”,把土地成本压下来,房价自然也就可控了。

可是目前的钱袋子仍然高度依赖卖地收入,怕是没那么容易割肉。

改革的号角已吹响,但改革从来不是一蹴而就的。

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此时开展试点,很可能是考虑到楼市仍在筑底,颠覆性的规则,影响不会特别大。

但考虑到当下开发商资金普遍吃紧,短时间内不会大范围推广。

对于普通购房者来说,看清长期趋势固然重要,也得兼顾着眼下买房的事情。

今年想买房的朋友们,听我一句劝,不要贪图便宜就买财务亮黄灯的房企,爆雷房企更是碰都不要碰。

排名靠前的那几家央国企,虽然产品卖得贵,但咱买的是一个安心啊。

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