便宜800万、税费全退，宝能城竟还有一半流拍？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《便宜800万、税费全退，宝能城竟还有一半流拍？》是一篇关于税费,有一半,便宜的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
今年9月份，宝能城第一批法拍房开拍，50套房成交了44套。
时隔3月，宝能城再放出167套房源，分三次拍卖。
来源：法拍深圳
然而看近两天的成交结果，这波宝能城的法拍房热度明显要比首批低很多。
12月14日部分房源报名和围观人数情况
60套房源，仅成交36套，24套流拍。
成交房源中，有22套还是底价成交，哪怕加价成交的幅度也很小，仅5-70万/套。
昨天那一批最惨，流拍率高达53%，报名人数也是最低值。
12月13日：共30套房源，成交22套，8套流拍，84人参与竞拍。其中13套底价成交，其余加价幅度为5-30万不等，最高加价70万成交。
12月15日：共30套房源，成交14套，16套流拍，43人参与竞拍。其中9套底价成交，其余加价幅度5-55万不等。
然而这次成交价却更便宜，均价为9.6万/平，比当前宝能城二手房参考价9.85万/平还要低。
与第一次拍卖相比，这次很多房源出现了“低于评估价15%”的提示，仔细看就会发现这次起拍价都是评估价的85折。
这是又降价了？
其实对比首批的房源，就会发现这次评估价提高了约20%，所以起拍价跟首批差不多。
图源：阿里拍卖
据悉，如今深圳宝能城9月成交的首批法拍房已有买家完成全额退税。
有买家于9月21日成功竞拍到宝能城一套152.81平米的住宅，成交金额约1570万；该买家于11月24日提交退税申请，12月12日完成退税，仅用时12个工作日，收回了635万全额垫付税款。
此外，这批法拍房已有多位买家拿到了房产证，算是给之后的竞拍者吃了一颗定心丸。
仔细观察，就能发现这次流拍的房源绝大部分都是198平户型，即最大的户型，起拍价接近2000万。
据资深法拍人士透露，宝能城大户型流拍主要有三个原因。
1、对于豪宅群体而言，宝能城并不算纯粹的豪宅盘，整个小区还是以改善户型为主，吸引力不强。
2、近期深圳新盘豪宅分流了不少客户。以同期开盘的安托山深铁懿府3期为例，纯粹的240平大户型，且地段优势更明显，价位也相对接近（总价2291-2998万），因此不少大户型的客户转向了深铁懿府3期。
3、这部分群体不少是做生意的，年底资金紧张，也影响了参与度。
此外，也不排除有人想利用法拍房的流拍定律捡漏：流拍一次，下次再拍能便宜20%。
抛开豪宅群体，宝能城对于改善客倒是很友好。
从这两波法拍房来看，131/134/152平户型成交率最高，总价低至1298万。
总价1300-1500万这个价位，想在南山/福田核心地段买新房，基本只能买到3-4房。
而宝能城一直以赠送面积大、得房率高而出名。
据悉，宝能这批房源实际使用率都在90%以上，最高还有超过100%。
另外南北双阳台、家政平台也都属于赠送面积，户型使用率接近100%。
来看这两年深圳的网红盘得房率，你就会发现很多房子比你想象的要贵，跟周边二手房价差也并没有那么夸张。
得房率越低，隐形成本越高。比如得房率70-73%的楼盘，溢价成本高达40%。而80%以上的户型，溢价可低至20%，优于大部分新盘。
即便按较高得房率80%计算，要达到155平的套内面积，则建筑面积要达到193平。要达到135平的套内面积，则建筑面积要达到170平。
以10万/平的价格计算，相比宝能城，溢价高达300万+。
省下来的这笔溢价，就是宝能城备受追捧的原因之一。
再加上它是现房，且由法院负责清场交付，比普通的法拍房交付风险要小。
根据公告，目前宝能城这批法拍房处于毛坯状态，没有人居住过，也没有出租，不涉及清场这个环节。
另外，从产权交付去说，债权人为平安银行，付款后由法院负责交付，产权交付没有太大问题。
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