嚯！33家房企争抢朝阳！北京6宗地吸金135亿！

作者 :房务有 2022-11-29 16:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《嚯！33家房企争抢朝阳！北京6宗地吸金135亿！》是一篇关于朝阳,北京,家房企的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

买地的人讲究策略，卖地的也一样。

北京（11月29日）正式结束了第四批集中拍地，6宗地全都确定归属，共计揽金135.215亿。

◎北京四批次集中土拍成交信息

京城这次集中土拍，虽然只有6宗地，但却吸引超40家房企和联合体争抢。

除去门头沟6050地块、通州6007地块，分别在正式土拍前一天以7.9亿底价和16.69亿溢价率0.59%提前成交外，其他4块地除中海“内定”的老古城地块外，全部经过竞地价触顶，竞现房销售面积触顶后，触发摇号机制。

地块数量虽mini，但这阵仗可是真big啊！

而缺席北京三批次集中供地的朝阳，这次带着3宗优质地块杀回来，妥妥地站了个C位。不仅地块数量占北京四批次集中土拍的半壁江山，而且单拎出来任何块地的参与房企都比石景山、门头沟、通州3块地加起来的房企都多。

此外，朝阳此次土拍82.23亿成交总额更是占此次北京土拍的60.8%！

看来朝阳，调整一下策略再出发，效果明显啊。

关于此次土拍，你有啥想聊的？看完楼Sir的分析，咱们再一起聊聊！

朝阳奶西，不再奶稀？

位于朝阳东北五环的奶西村，因为首开金茂望京樾和中建宸园的开盘造势，变得越来越有名。

此次奶西村321地块，紧挨着望京樾，在它的南边。

这次321地块的出让，吸引了9家房企参与，其中便有望京樾的开发商，首开金茂联合体。但这次开发中建宸园的中建一局没来，其兄弟中建二局和中建玖合都参与了。

不过中建系、金茂首开都没抢到，最终321地块摇号环节由金隅以32.315亿+35000平米现房销售面积拿下，指导价8.5万／平。

◎321地块具体位置

从地块信息来看，2.2的容积率、60米的控高、30%绿化率和紧邻的望京樾项目的标准无异。

再加上与望京樾一样的8.5万／平的销售指导价，预计后期产品方面与望京樾也大差不差。

◎321地块规划要求

奶西这地儿，没地铁。

虽然区域内有已建成的13号线和14号线，但距离最近的地铁站直线距离都在2公里+，在建的17号线北段，距项目直线距离也要2.2公里。

◎321地块距各地铁站距离

但地块西侧的来广营北路到望京商圈、阿里总部、北苑商圈很方便，自驾20分钟以内。

◎321地块周围产业区

再有就是，奶西村先规划后开发，望京樾和中建宸园开了个好头，之后区域发展应该错不了，只不过现在仍处在开发初期，需要时间。

◎奶西村规划图

6号线上，多3个盘！

奶西村还不算最受关注的，最受关注的当属朝阳平房乡的PF-44和PF-45俩地块。

这俩地块，价格和竞现房销售面积都触顶，进入最终摇号环节。

PF-44地块经10家房企争抢，被保利+建工联合体以25.53亿+10000平米现房销售面积拿下。

PF-45地块则更甚，14家房企参与竞拍，最终由三元嘉业以24.38亿+10000平米现房销售面积收入囊中。

◎PF-44与PF-45地块周边配套

这两宗地块东西相邻，南面紧邻朝阳北路，距6号线黄渠站300米左右，妥妥的临铁盘，交通优势很明显。

地块往东1站地铁就能到常营核心商圈，龙湖长楹天街、华联购物中心等大型商场配套很齐全，往西两站地铁则能到达朝阳大悦城，生活配套很nice。

这俩地块因为相邻，地块各项开发要求都一样，2.5的容积率、60米的控高、30%的绿地率和建筑密度。

◎平房乡两地块建设要求

因而两地块的销售指导价都定在了8.5万／平。

但这两个地块属于常营板块，常营板块二手房挂牌均价也才6万／平，南边的定福庄板块和管庄板块更低，分别只有5.3万／平和5.1万／平。

◎图源安居客

而三元嘉业拿下的PF-45地块西边，去年年中交房的和锦薇棠，尾盘在售新房均价6.9万／平，11月二手房挂牌均价7.6万／平。

配套相对更成熟的常楹公元二手房挂牌均价也才8.2万／平。

8.5万／平的指导价，属实会成为区域的天花板，楼Sir好奇，保利+建工联合体、三元嘉业将在这两块地上打造怎样的8万+产品。

此外，楼Sir注意到，这两块地都紧邻朝阳北路，这可是条车水马龙的公路，噪音少不了。而且，这俩地块还处在地铁线上，关于地铁振动噪音问题，恐怕在设计产品时也要考虑进去。

面临同样噪音问题的，可能还有北京城建兴华拿下的通州6007地块。这地块也是南面紧邻朝阳北路和地铁6号线。

◎6007地块周边配套

与平房那俩地块就隔了三站地铁，但6007地块毕竟是在通州，受双限政策影响，因此只有3家房企报名，最终北京城建兴华以16.69亿拿下，溢价率0.59%。

◎通州限购政策

6007地块的东北方向紧邻北京物资学院，到6号线物资学院路站，700米左右。

但城市界面一般，甚至说有些乱，周边老旧小区比较多。

该地块销售指导价6.5万／平，Emmm，着实有点高。要知道它周边的几个二手房小区，最贵的天赐良园西区均价才5万／平，永顺西里和富河园二手房挂牌均价才3.9万／平，虽然老了点，但价格是真的低。

老古城区，中海天下！

此次土拍，西边的石景山和门头沟，显然热度不如朝阳。

石景山古城区域，基本上已是中海的天下。而此次供应的626地块，在挂出之际就被视为中海的“囊中之物”。

◎626地块具体位置

因为地块周边，基本上全都是中海的项目，西北方向的中海长安雅苑、西边的中海金玺公馆、西南方向的中海大厦、东边的中海金鑫阁以及北边的中海金石公馆。

放眼望去，尽是中海。

626地块距地铁古城站直线距离大概800米，因中海在此区域的多年深耕，整个城市界面和相关配套已非常成熟。加上地块西侧1.5公里左右的新首钢产业园正在崛起，这个地块堪称优质。

这自然也引来了建工、招商、厦门国贸、金茂4家房企与中海竞争，不过最终还是中海笑到了最后。

不过，中海28.4亿未触顶价拿下的老古城地块，配建不少，需配建4000平养老社区、700平室内体育设施，822平社区服务中心、60平末端营业网点。

老古城626地块销售指导价7.58万／平。

目前，626地块周边的中海金玺公馆二手房挂牌均价7.5万／平、中海金石公馆均价7.6万／平，非中海项目二手房挂牌均价很低，地块南边的十万平小区均价4.5万／平，东南边的曦景长安5.4万／平。

不过在老古城，中海的对手只有中海，慢慢卖呗。

最后，咱说说唯一底价成交的地块，门头沟6050地块，位置又在门头沟山上。

◎6050地块周边配套

最终，中建托了底。中建方程+中建信和以底价7.9亿成交，销售指导价6.1万/平。

容积率为1.4，限高18米的要求，估计又得设计洋房或低密墅区了。

中建的新地块，离雅居乐的富春山居项目不远，关于周边的区域分析，看这里↓↓↓

最高降价291万！雅居乐在北京这豪宅，咋就卖不动？

10月份的时候，富春山居项目官微还给626地块叫好来着。

◎北京雅居乐富春山居官微截图

只不过，楼Sir还是建议中建一定要吸取下富春山居的教训，好好研究下市场，好好揣摩下产品。

可千万别像山上的邻居一样，开盘9个月，网签7套，实际4万／平的成交价，比指导价降了两万多。

如今10个月过去了，网签依然定格在7套。

◎雅居乐富春山居销售情况

项目南边不远处的电建西山源著，一样惨。拿证两年了，网签依然定格在1套。

◎电建西山源著网签情况

门头沟本身属于北京的远郊区县，西六环开外，中建6050地块所在地又相对偏僻，如果做高端别墅产品，总价相对较高。而且，到门头沟必经过豪宅林立，城市界面更好的丰台，一层层筛选下来，真难以打动有购买力的高净值人群。

别管中建是被迫拿地还是甘愿拿地，只希望中建在产品上能够贴合当地的置业客群需求进行设计规划，不然门头沟这地儿真有点意思。

毕竟，把烂牌打好，才能看出真本事。

自930系列利好之后，“金融16条”又给房企输血，昨天（11月28日）证监会又调整优化5项措施支持房地产企业股权融资，楼市迎来久违的暖意。

北京四批次集中供地趁着这股暖意，好不热闹。

最后楼Sir想说，国家可以不靠房地产，但真不能没有房地产。

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