楼市都这么惨了，居然还有房子“不愁卖”？

作者 :拆迁房 2022-11-18 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《楼市都这么惨了，居然还有房子“不愁卖”？》是一篇关于惨了,楼市,房子的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

这年头，售楼处里奇奇怪怪的人多了起来。

一段售楼处大跳热舞的视频，前阵子走红网络。

画面里的小姐姐们，个个妆容精致，高跟短裙，舞姿曼妙……看得人面红心跳。

看得出是什么项目吗？

更魔幻的是，广州南沙某港资房企楼盘，还请来了穿着道袍的法师开坛作法。

这年头，卖个房都要靠玄学了吗？

开发商这么折腾，看得出，房子是真不好卖。

10月数据显示，楼市继续“俯冲”，新房成交创下了近3年新低。南京、武汉、佛山的整体去化率，甚至跌到了15%以下。

可是！市场都这样了，有项目依旧不愁卖，而且还不是个别现象。

正所谓，房比房气死人。

据CRIC统计，截止今年10月底，上海、杭州、长沙等城市，都出现了“售罄”。

这么火，到底凭什么啊？

今年7月，一份某楼盘的“劝退帖”，在杭州各大买房群疯传。

400多套公租房，占比高达40%，

层高只有3米，2梯4户太刚需

户型横跨115-173平，圈层不够纯粹

投资客占比奇高

……

然而，这样一个看似缺点满满的“渣男盘”，却成了大家眼里的香饽饽。

499套房，4292户家庭入围摇号，整体中签率仅11.63%。

普通家庭入围最低社保月数，143月，差不多要12年。

凭什么？

因为倒挂。

这个项目叫做华润杭樾润府。在另一份广为流传的“杭州倒挂红盘榜”上，它的排名相当靠前，“倒挂价差”足足有——

3.5万/平

按照最小户型115平来算，扣除融资及持有成本，赚个大二百万不成问题。

谁看了不眼红！

正因为太诱人了，大家才会对上述种种缺点“选择性忽视”。

头顶稀疏又如何，肚腩下垂又如何，举止油腻又如何？他都是个即将继承家产的富二代了，你还要啥自行车啊。

无论是引发“十万人摇”的成都新鸿基悦府，还是前天刚刚“千人摇”的西安华润置地港悦城悦颂，都有个共同点：倒挂。

在过去，倒挂是第一购买力，是一个楼盘最好的广告。现如今，市场信心匮乏，倒挂盘的魅力非但没有下降，反而更迷人了。

倒挂盘，买的不是房子，而是“买到就赚到”的确定性。

机构数据也显示：超四成项目由于定价低/倒挂成为热销。

不妙的是，倒挂红利正在加速消失。

就像是一种从外到内、由表及里的传染病，起初是非限购区，后来近郊区也失守了，如今已经蔓延到了热门板块。

到了今年9月，新房供应“井喷”的杭州，共有51个新项目开盘，倒挂盘却仅剩4个。

看似打新赚到红利，但倒挂盘常因中签率低，限售年限更长，意味着更高的持有成本。

限售期结束时，二手房市场什么温度，暂且先不提。

投资客集中抛盘，面对成百上千个对手，似乎也只能降价出售……

倒挂虽好，可未必能变现呀。

所以，最令人艳羡和追逐的，其实应该是那些“不愁卖”的房子。

比起倒挂这样畸形的“人造繁荣”，这些房子确实命里带火，想不红都难。

没办法，它们生在了罗马。

CRIC统计数据显示，近7成热销项目，都拥有不同程度的区位优势。

买房不离核心，自然已经是共识了。

有趣的是，不同城市对于“谁是资源咖”的定义，有着细微的不同。

比如，西安购房者是妥妥的“学霸取向”。在西安拥有区域优势的热销项目中，有68.0%的项目拥有丰富的教育资源。

这座城市，不仅是全国闻名的“高教之城”，论起家长们更关心的中小学校，也很“凡尔赛”。

西工大附中、陕师大附中、西安交大附中、西高高新第一中学、西安铁一中，即“西安五大名校”，不光在陕西省内，乃至整个西北地区，都有着极高的知名度。

对教育的重视，是刻在西安人骨子里的。在西安买房，名校学位就是最硬的硬通货。

我们之前有位客户，在西北十八线小县城工作，为了孩子读书，19年就在西安买了房。

既让孩子读上好学校，还享受到了房价上涨的红利，全家轻松“躺赚”百万。

同样“死磕学位”的城市，还有长沙。

铃声文传创始人曾响铃，为了孩子的就业，把公司从深圳迁到长沙。在接受媒体采访时，他说：

深圳教育比不上长沙，深圳升学率低。

西安有“五大名校”，长沙有“四大名校”。长郡双语中学、雅礼中学、师大附中、长沙市一中，在全国都是出了名的。

名校云集的梅溪湖，自然成了长沙楼市“顶流”。

其实呢，随着教育改革持续深入，不少人都觉得学区房要凉凉了。

但就市场反应来看，学区房还是购房人的刚需。

目前暴跌的学区房，多是“德不配位”的老破小学位壳。拥有顶级学位的次新房，依旧强到没对手。

君不见，北京万柳学区蜂鸟家园小区，一度直降300万抛售，现在的参考价又回到了17万左右。

来源：贝壳

坚挺，太坚挺了。

很多“不愁卖”的房子，还跟品牌有关。

现在买房，特别是买新房，大家最关心的也许不是装标，可能也不是，而是——

能不能按时交楼。

在新房市场，几乎每个购房者，手里都握着两本《避雷指南》。

其一，是象征房企健康状况的“三道红线”。踩线房企，坚决不买！

其二，直接从成分上判断，也更简单粗暴。民营房企，谨慎购买！

不幸的是，绝大多数踩线房企和爆雷房企，也都是民营房企……

CRIC统计数据也证实了这一点：24%的热销项目均有房企品牌做保障，其中近六成房企为央国企。

于是，民营房企到处被嫌弃，仍在苦苦挣扎的时候，一批央国企已经率先复苏了。

10月中海、建发、华发的表现突出，单月业绩环比增幅均高于30%。

当然了，民营房企阵营里，有几家以品质著称的公司，走出了独立行情。比如新加坡房企仁恒在长三角，以及“地头蛇”滨江在杭州。

滨江福翠里，9月推售268套房源，当月基本售罄

滨江盛元湘湖里，6月开盘推出的200套联排，全部售罄

难怪有人调侃说，杭州有个区叫“滨江区”，是有原因的。

很多人还忽略了一点：

在二手房市场，品牌开发商的房子，是有溢价的。

比如刚刚提到的仁恒，在上海滩，绝对是标杆般的存在。

仁恒滨江园，位于寸土寸金的浦东陆家嘴，今年9月一度冲上21万/平，最新成交价16-17万/平。

这个价格，比起同地段的二手小区，起码高出了3-4万/平。

例如相距不远的世茂滨江花园，楼龄更年轻，但成交价只有11-12万/平，明显矮一头。

来源：贝壳

据base上海的 @真叫卢俊老师统计，仁恒在浦东多个板块都“杀疯了”，溢价率超过10%。

来源：真叫卢俊

品牌房企，往往意味着更优质的选材，更先进的设计工艺，更细致入微的物业管理。

也就意味着，会延缓小区衰老的过程。

几年前曾经有一篇名为《当小区难以挽回走向衰败》，让无数人倒吸一口凉气：

垃圾无人处理，堆积成山

公共空间被占，摆满杂物

电梯寿命将至，无人更换

楼道门禁破坏，迟迟不理

……

而这一切，常常是从物业不作为开始的。

不得不说，冷市热销，穿越周期，这些项目靠都的是硬本事。

倒挂，是赚钱的确定性

教育，是资源的稀缺性

品牌，是溢价的可能性

市场一片繁荣的时候，核心区改善盘在摇号，郊区刚需盘也不缺人抢。

直到潮水退去，方知谁在裸泳。

认准核心城市，在核心板块买稀缺产品，逐渐成为买房的共识。

这届购房者，是越来越聪明了。

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