人才房扮演了“价格杀手”

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《人才房扮演了“价格杀手”》是一篇关于杀手,人才,价格的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

接着来聊人才房，我不知道现在该怎么去看待它，因为信息的透明度还不够。但基于潜在的供应规模以及规则条件的转变，我认为市场需要对其给予更多关注。

这几日后台有许多粉丝来问，这一批的人才房，要不要现在就去抢？还是等下面的人才房？根据媒体披露的信息，下面还有20多个项目。

我认为符合条件的买家不要想那么多，先去抢了再说（也未必抢得到，依据现在媒体披露，有的楼盘已经接受了多达上千批的客户，预计这批4400套人才房几万人抢购是一定的了）。后面的人才房项目虽然不少，但是政策风险是存在不确定性的。

我们从务实的角度来看。大部分人只能在既定的现实条件下，去做出最有利的选择，这个选择无关乎价值，只关乎利益。即是说，我们不关心人才房的政策合理不合理，而只关心如何从这个政策里得益。

第一，人才房长期改变深圳楼市生态。

深圳是2018年决心重新推进住房双轨制，构建6:4房改制度设计。这几年到底做得如何，我们可以从以下几个事实管中窥豹。

一个事实，深圳现在已经囤下了26个人才房项目。除了这次拿出的6个人才房项目，还有20个之多。根据今年3月报道，才安居集团旗下首批13个人才住房项目开工，建成后将提供人才住房25538套。

这20个项目，有不少都是极好的盘，甚至很多都是与商品房完全混合开发的。比如前海的深业云海湾花园，最高限价5.8万元/平米；蛇口片区的深铁熙府，最高限价6.05万元/平米；莲花片区安居景贤阁，最高限价6.01万元/平米；深业+深城投联合体地块B106-0065，最高限价5.54万元/平米；以及，沙井的深圳冰雪文旅城，最高限价4万元/平米。

另一个事实，依据公开信息，深圳人才安居集团成立六年来，累计开工77个项目，总建筑面积1225万平方米，完成总投资1487亿元；累计筹建公共住房16.8万套，供应6.1万套。在人才安居集团官网展示，不含深汕合作区，人才安居集团的在建项目总量超过7万套。仅仅光明一个区，公共住房的数量，几乎等于宝安区+龙岗区+南山区+福田区+罗湖区+盐田区。

这些意味着，深圳后面会有陆陆续续的人才房会供应上市，并成为深圳房地产市场的重要组成。我们在分析深圳的房地产市场时，需要把这部分因素加入。从目前看，这个规模还比较小——大概相当于深圳商品住宅市场1年的供应量，但是根据远景规划，它未来会达到数十万套之多。这在事实上和预期上，都会对市场的供需关系产生明显的改变。

第二，人才房短期扮演了“价格杀手”。

为什么这一次的人才住房对市场产生的撼动，如此之大？以及，为什么之前已经推行数年的安居房政策没能对市场造成显著撼动？

这个背后的原因，我认为在两点。一是，项目质素。先前大部分的安居房项目选址都相对偏僻，无法对需求形成持续吸引力。以至于有些安居房项目，还经常出现大面积的弃购。二是，安居房的核心规则，是排队轮候，先到先得。高达10年的轮候期，导致排到后面的许多有购房需求的买家，会选择放弃安居房，而进入商品房市场。

这次的人才房，非常不同的地方在于这两点，都做出了改变。其一，楼盘质素的确出现了整体性的抬升，地段更好，甚至有些都在豪宅楼盘内。比如华侨城九樾广场，离科学公园站200米。尤其是第二点，我认为是最重要的改变。当排队变成了摇号，人才房的购买规则和安居房完全不再一样，而是向商品房的购买规则快速靠拢。这意味着所有符合条件的买家，都可以不用排队，无差别的参与市场试试运气。这会让那些本来担心排队过久而放弃的买家，选择先到人才房市场去碰碰运气。即便中不了签，也可以继续排队等待下一批人才房，或者根本不影响去市场上选择商品房。简单说，人才房会成为现今市场上买家的优先选择。

在今天这样的一个市场环境下，本来商品房楼盘的客户都已经很难找了，这个时候人才房再以摇号的方式推出市场，无疑是扮演了一个楼市“价格杀手”的角色。在短期内，会对同区域本已疲弱的楼盘售价，继续构成冲击。如果下面的人才房项目，会继续的推出市场，那么，这个冲击就会持续不断。

第三，宽松的政策条款难以持续。

以上的角度，是站在市场运行的角度来看的，那么站在买家的角度看，怎么做才是利益最大化的操作？

我认为，精细化的判断难以给出，但如果要我给我一个粗略的建议，是这一句：但凡有些合适，就先抢了再说，不要等下一批。

因为我很怀疑当下人才房这样的政策条件，有多大的持续性。

我们来看现在的政策门槛，简单说是：缴纳3年社保的本科深户无房家庭。

这个条件，非常的宽松，甚至和商品房的购买条件都有得一拼。深圳现在买商品房，如果你想有优势，那么也要是深户、无房，并且最好还需要是“社保巨子”（只是现在市场低迷，不需要摇号积分了而已）。但是人才房不需要你是社保巨子，社保小子就可以。这一下子可以覆盖到很大批量的人群，比想象中的广泛很多。

如果说障碍，是有2个，一是要求家庭双深户，这样会有一批单深户的家庭被拒之门外。另一个是单身要满35岁，深圳单身人口多，也会造成一批量的年轻人被拒——这可能会导致出现相当多的“假结婚”案例。

我想指出的是，可能未来的一段时间内，深圳推出的人才房都是条件最宽松的人才房。但基于如下的因素，这些政策难说不会收紧。

根据先前对尚未出台的人才、安居住房新政的分析，我认为，未来这类住房的社保年限会否增加不一定，但是对申请者增加设定一个收入和财产限额，极大可能会出现。否则，它不但违反了政策性住房的精神原则，而且还会与深圳的保障条例相冲突。

众所周知，政策性住房的本质是福利性质，你需要证明得到帮助的那些人是令人信服的。但事实上，满足人才住房条件的人，并不必然是需要帮助的人。比如说“人才”，是不是说学历是本科的人，就一定比学历是大专的人更是人才？比如说“深户”，你又如何说服大家认同，一个落户深圳满3年的人，就一定比一个一直没有落户深圳的人更是“人才”？沿着这个思路问下去，会暴露出现在这些条款设计的“歧视性”，这最终反而会伤害到人才的自由流动。

另外，在法律级别更高的《深圳市保障性住房条例》（下图）里，是明确要求这类住房，都必须要有“收入和财产限额”的条款设计的。有这样的条款设计，它才真正具有了公共住房的底色。而如果失去了这一限制，很可能会演化成为“少部分人致富的投机场”。

基于以上理由，我认为人才住房现行的宽松政策不可持续。所以，如果此时满足人才房申购条件的童鞋，犹豫等待不是一个好办法。

另外还有一点需要补充指出，我们现行的人才房、安居房政策都是“管前不管后”的，就是说，你在买人才房之前，是不可以有任何住房的，但你买了人才房之后，可不看以去买商品房？规定里说如果你买了商品房，那么政府有权回购，但是这一条讲的太笼统，因为一需要审查发现，这需要主管部门花费很多的时间和成本；二法律责任太轻，没有威慑力，买家如果想钻空子是有办法绕开的（比如假离婚）。（在征求意见稿，这一点规定的更多一些，但基本也只是收回）。

但是如果我们对照新加坡的组屋政策来看，就会发现，后者异常的严厉，这是很不一样的地方。

由此观之，它也是我们现在的买家为什么要去积极参与人才房抢购的一个现实理由。

最后，容我来总结几点看法。

1）深圳现在的人才房，是“价格杀手”，能产生多大的冲击（类似香港的八万五？），取决于未来的房源释放。

2）人才房现有的条款设计宽松，对于符合条件的买家，是极好的参与机会。

3）商品市场的购买政策，催生了“假离婚”；人才房的购买政策，会催生“假结婚”。人性不可试探，有巨大的套利空间，就一定会有大量的钻空子。

4）市场会产生不平等，但是Q力会产生更大的不平等。人才住房现有的条款设计，以及在限价之上6折的价格规则，会在若干年之后，进一步扩大不平等。

5）人才房的终局，我相信会是当年的经济S用房。它可能是一个“造富”机器，但不会留下真正的“人才”。

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