关于房地产，很多人所熟悉的，其实都是错的

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很多朋友应该都在网上看到这么一种说法，那就是现在的建筑，使用寿命都只有三十年，现在修的这些高层住宅，以后都是危楼、都是社会问题，住不能住拆也拆不了……，诸如此类。从留言的情况来看，很多人还深以为然。

其实不需要任何建筑专业知识，都可以发现这完全是扯淡：欧洲上百年甚至几百年的建筑，人家不好好的吗？在上个世纪二十年代，在美国的所谓摩登年代，纽约修的那一堆摩天大楼，人家不也好好的吗？

我们可以说欧洲美国太远了，没注意到，那我们就说身边的好了。罗西西她爹妈以前的厂里修了栋集资房，差不多刚好三十年，那个年代需要解决的主要是有无问题，所以房子粗糙得不能再粗糙，楼板都用的预制板，现在不也好好的？

在任何一个领域，最麻烦的，都是那些半懂不懂的。

你说他不懂吧，他动不动就给你蹦出几个专业词语，什么容积率、什么车位配比、什么梯户比……，好像练过的样子，其实对任何东西，感兴趣、多了解一点，都是好的，但最怕的就是你刚了解一点、就以为自己全懂了，就以为自己掌握了真理，还特别喜欢在身边、在网上去给别人去介绍和讲解。

以我多年在家里做饭洗衣服干家务的经验看，煮饭最怕碰到的，就是夹生饭，你不知道拿它怎么办。

我们就拿容积率这个东西说起。

很多人一说到容积率高点的楼盘，就是什么鸽子笼、什么压抑感、什么建筑密度高……，反正什么都不行。

事实上，容积率这个指标，很多时候和建筑密度刚好是反过来的，听起来是不是有点违反常识？但事实上这个才是事实，才应该成为常识。

比如最近几年的新盘里，凯德九章、西派城、御澜道，都是容积率4以上的产品，这种容积率决定了它只能修超高层，超高层产品如果楼间距小了，规划方案都过不了，它景观尺度怎么可能小？

我们再算个账来对比一下，这个差别会更清晰。

就拿西派城来说，它主力产品每层4户，楼高40多层，我们用户型面积和它差不多的、8层楼的板式洋房，来和它做对比。

西派城每层楼的建筑面积，大约接近800平米，一栋40多层的超高层，总建筑面积差不多就是3.2万平米；而一栋八层楼板式洋房，一个单元16户，如果每户建面按150平米算，总建筑面积大概只有2400平米左右，两个单元拼成一栋也只有不到5000平。

两个单元的洋房，和西派城的一栋超高层，建筑占地是差不多的，但西派城一栋的建筑体量，相当于一栋洋房的六倍还多，而它的容积率，只是一个洋房产品的两倍多一点，哪一个的建筑摆得更密，这么一算就很清楚了——洋房社区的建筑密度，大概应该是西派城的两到三倍。

所以真正建筑密度高的，反而往往是一些低容积率产品，这就是为什么我们走到很多洋房里面去看，会发现建筑一排接一排，密密麻麻的，两栋楼门口除了点花花草草，以及一条人行道，就什么也摆不下了，什么都没有了。这就是为什么西派城这种所谓的高容积率产品，还能像模像样的搞出个大中庭。

并且这种超高层通常还有一点比较明显的优势，就是它的大堂装修效果。因为每层楼的面积大，大堂的面积自然就大，你800平米一层楼，大堂扣除电梯楼梯间还有好几百平米，装修好一点、把空高做得高一点，气派感一下就出来了，比如翡翠滨江、西派城、莱福士，都是这种例子；反观一个洋房产品，标准层也就300平米左右，扣除电梯楼梯设备空间就没剩啥了，受限于建筑高度，大堂高度也不够，就算装修得稍微讲究点，效果也就普普通通，比如舜山府算是档次比较高的项目了，除了一线那几栋真正的大平层以外，多数楼栋的大堂效果也就那样，而一线那几栋大堂效果之所以好，也恰好是因为户型大、把单层面积顶上去了，才做出了这个效果。

那是不是高容积率产品就更好、容积率低反而没有意义了？当然不是。

高容积率真正的缺点，不是建筑密度高，是住户密度高。因为同样面积的地、你修了更多的面积，如果户型大小一样，那房子的套数必然就多，这也是一个简单的数学题。

所以如果你想要清净、想要小区里的人少，那种低容积率的洋房，肯定是一个更好的选择；但如果你追求的是大尺度的景观和楼间距，跑去买那种看起来容积率低的洋房，那真是完全搞错了方向。

不过完整来说，住户密度高也不能完全叫做缺点。比如物业公司是按平米收费的，管理同样面积的两块地，房子越多它能收到的费就越多，这就意味着利润，而长远来说，利润才是一个小区物业服务品质的根本保证，有钱赚物业公司才会害怕被业主赶走、才会想办法把服务搞好讨好业主，如果一个小区每年只能收一点点物业费、每年都亏，它巴不得你早点赶它走。

以前房地产市场行情好，很多开发商为了房子多卖钱，在物业层面可以赔钱赚吆喝，一个小区即使容积率低、入住率也低，物业每年都赔钱也都认了，因为相对企业的品牌、相对房子每平米多卖的一两千块，贴这点才几个钱。但随着整个市场的规模碰到天花板、一手房溢价越来越难，未来它们未见得愿意继续贴这个钱了，有些项目的收费如果支撑不了成本，天要下雨娘要嫁人那就随它去吧。反而是这种高容积率小区，物业才有更大的原生动力，管一块巴掌大的地，房子却有大几十万平米，就按40万平米、每平米收4块算，一个月满算就是160万、一年两千多万，打个折也还有差不多两千个W，加上各种广告收入、各种增值服务收费、帮业主卖点房子搞搞出租……，轻资产低成本，加稳定的现金流，现在这个经济形势，哪里有这么好的生意？

除住户密度高以外，相比一般的板式洋房或是小高层，这种高容积率产品通常还有一个缺点，就是梯户比和户型通透性。

比如容积率达到4以上，即使你做超高层，主力每层楼至少也要做到四户起，不然你做不到规划指标所允许的面积，当然从纯理论的角度讲，也没有这么绝对，比如你每套都做三四百平米，即使每层只做两户也能把指标用够，但问题是一个几十万平米的小区，如果全做成三四百平米的，不知道猴年马月才能卖完，所以这个想法通常只是理论上可行，实际上走不通。所以我们看到最近几年城市中心地段的超高层产品，很多都是每层四户，少数甚至是每层六户，比如西派城、凯德九章、御澜道建面228的户型，这些楼栋都做成了T4，而御澜道建面160多平的户型，则是做成了T6。

如果每层做到四户，在户型上会面临什么问题呢？那就是通常来说，每户只有一个L型的完整采光面，它的次主卧卫生间容易出黑卫，厨房、次卫等功能空间，都只能通过采光槽来采光，效果无疑就不太理想，并且没办法做到两面通透。西派城和凯德的户型之所以长成现在的样子，原因就在这里，鸡贼一点的开发商，会做异地样板房，只修这一套，你就感受不到相邻的那一户对你厨房次卫采光的影响，走进去一看哟嚯还蛮亮堂，但交房的时候，其实不是这个样子的；有些在实体楼做样板房的开发商，也会把厨房次卫的灯光搞得特别亮，反正灯泡和电费又花不了几个钱，所以很多客户看的时候，一样注意不到。

从日常生活的角度来说，这并不算是完全无法忍受的缺点，毕竟厨房次卫都是一些纯粹的功能性空间，但从技术和专业的角度说，因为受梯户比的限制，你的这些空间的质量就是不如板式洋房，就是比别人差，虽然用是能用，但我们不能因此就说这些差距不存在。

是不是每层四户的产品，户型就一定做不通透呢？当然也不是，从技术上说这其实一点难度都没有，你只要把每层楼的平面，不像西派城九章那样做成标标准准的长方形，而是做成一个凸字型或是蝶形就可以了（如图），两翼的户型就可以做成两面通透，和板式洋房效果几乎没差别，比如我之前买的复地、保利在观音桥旁边的天汇等等，都是这个做法，连每层六户的高层，都可以做到这种效果。

既然这么设计，每层楼有两个户型的质量就会明显高一点，西派城和九章为什么偏不这么做？这至少又有两个原因：第一是现在多数超高层产品，都会把外立面看成自己的一个核心竞争力，都喜欢把外立面线条做得很简洁、视觉做得比较时尚，所以就很注重横平竖直；第二个原因是这些项目都把自己定位成一个比较有档次的产品，不希望在同一栋楼立面、同一层楼立面，住户的户型空间效果差别比较明显，它们认为在心理层面，这类客户多数不愿意当凤尾，所以就眉毛胡子一样齐。

除了建筑寿命、容积率以外，今天再聊一个，就是所谓的核心区和新兴板块。

稍微关注过一点楼市的朋友，应该都听过类似“核心区永远的神”、“一二线城市核心区闭着眼睛买”……等等类似的说法，听起来好像还有点道理。

事实上这同样是扯淡，如果买房子有这么简单，是个人都能发财。

再者我们可以想一下，新牌坊、金开大道，在它们各自大规模开发的时候，算不算核心区？算个屁，当年龙湖开发南苑的时候，新牌坊只能通过一条土路进出，荒凉得一塌糊涂，用鸟不拉屎来形容都完全不过分，但南坪步行街、杨家坪步行街……，这些所谓的核心区，和它同时期开发的那些房子，和它比居住的舒适度、比房子的保值效果，结果是什么样？

但新牌坊金开大道的逆袭，是不是就证明了新型板块就比核心区强？这肯定也不是，重庆这么多新兴板块，要再造新牌坊、要再造金开大道的多了去了，最后能做到的有几个？号称要用360万平米商业，拳打解放碑脚踢观音桥，要飞上天和纽约伦敦肩并肩的中央公园，最后不也和半身缘裤业结下了不解之缘？

关于核心区和新兴板块这个话题，本来很想多聊几句，但年龄大了码字码到这里码不动了，下次有空再聊吧。

最后想啰嗦一句的是，无论是容积率、新兴板块和核心区，又或是很多其它关于房子的话题，其实都远没有那么简单。

问题复杂一点，其实没什么可怕，可怕的是很多人都希望听到简单的回答，越简单越好，最好是你一句话就可以把赚钱的秘密给我说清楚、别耽搁我刷小视频打游戏。

所以网络这个世界，永远都是夹生饭的天下，因为说的人真敢说，听的人也真敢信。

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