哪些外部因素，会对房价造成影响？
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上海楼市在过去的20年期间涨了16倍，但这毕竟已经是一去不复返的普涨行情了；尤其是从最近几年的楼市行情来看，很多人买房并没有跑赢大市。
这和买房选筹是有很大的关系的，我身边有很多人在买房的时候选产品没有注意，没有选到好房。
我一个很好的朋友买了青浦的万寿新村，从买入后到现在房价几乎没怎么涨；
还有另一个很好的朋友，2019年买了仁恒河滨城，当时1600万买的，现在市场价在2300左右。
虽然他们买房的总价区间不一样，但是从涨幅角度来看，一个涨幅为0%甚至阴跌，另一个涨幅50%。
那位买万寿新村的朋友，其实他当年原本可以买得更好，只要选房选得好，也可以达到50%的涨幅，但是问题就在于他没有选到一套好房，外部环境配套没有选好。
我们传统意义上所说的外部配套，就是房子所在地的外部资源和配套，包括地段、交通、学区、商业、医疗、公园等环境。
接下来我们来讲一下，我们在买房的时候如何去选择外部环境，而外部环境又对房价有什么样的影响？
01
地段
地段，就是房子坐落的城市方位。上海差不多共有130多个板块，分布在内环、中环、外环及郊环。我们过去的老上海市中心是淮海路和人民广场，南京路一带，距离这几个商圈地方越近的房价自然也就越贵，距离越远房价就相对便宜。
在上海的一线楼市里，位于不同的地段，房价自然价格差距有所不同，哪怕是仅仅隔了一条环线，内环内的房价和内环外的方向可能相差1万元每平米左右，这是没有办法的。
例如，位于普陀镇坪路的秋月枫舍和泰欣嘉园，这两个小区其实共享终边相同的配套，无论是地铁医疗还是商圈。
但是由于秋月枫舍在内环线以外，而泰欣嘉园位于内环内，从目前的挂牌价来看，泰欣家园的单价在11万每平米左右；秋月枫舍的单价在9.8万每平米左右，至于小区环境，其实两个小区都差不多。
除此之外，不同环境之间的价格差，也和周边配套和地段的认同价值有很大的关系。
02
交通
买房的过程，交通也是一个很重要的因素。我们在选房的时候，尤其是年轻人，最应该关注的就是交通，尤其是家距离公共交通、轨道交通地铁的站的距离。
一般我们俗称的轨交房，以步行15分钟为限；步行在15分钟以内可以到达地铁站的，可以称作为地铁房。
但是如果步行超过15分钟以上，或者需要坐几站公交短驳，或者需要骑电瓶车10来分钟，这些都不能称作为地铁房。
为什么我把15分钟作为一个标准线？因为在寒冬或酷暑期，人走路在15分钟以内，身体状况还是可以的，不疲劳，不耗时；
但是步行超过15分钟以上，那么必然会气喘吁吁汗流浃背，或者外部环境寒冷体内闷热，体验感是非常差的。
除了地铁之外，家旁边的公交系统也应该四通八达，这也是是一个加分项，毕竟地铁站点有限，要靠公交来细化路程。
另外还有一个点需要提一下，上下高架路方便，也是一个交通便利的重点维度。
因为高架可以让我们快速前往上海市区的各个不同的区域和板块。
试想，开车两三个路口就可以上高架路，和在小道里堵20分钟才能上高架路，从交通的通行效率来讲，这是天差地别的；
尤其是那些每日开车上班的客户，这一点就是重点考量的选择。
我们举个简单的例子，例如，位于浦东新区的三林板块，可以快速通往中环路，外环高速，南北高架路等等，是一个可以通过自家兼顾浦东浦西，同时可以快速前往市区的板块。
相反，杨浦区宁国路这个板块，虽然靠近内环高架路，但是也仅有内环高架路可以使用，每日从黄兴路堵到五角场，非常影响交通效率。
之后我们再来聊一下学区商业医疗，和家庭周边的公园休闲配套，对买房有什么重要的影响。
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