房地产：成了风险资产？
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听到有人将房地产判为“风险资产”的时候，我是非常吃惊的。 什么叫风险资产？ 词条上是这样解释的：风险资产（Risk assets）指商业银行及非银行金融机构资产结构中，未来收益率不确定且可能招致损失的那部分高风险资产，如股票和衍生金融产品。 从来没有金融机构会把打了折的住宅抵押品，视为“风险资产”。因为历史上的每一个楼灾，如果发生在住宅，其实都波动率很小，而且不动产的损失，绝不会超过100%，与衍生品截然不同。 如果把老百姓手里的一两套房叫做“风险资产”，或者判为收房产税之后“活不下去，暴跌必抛”的资产，窃以为是贩卖焦虑了。 B的危机在杠杆率 那么，为什么从事不动产开发的房企，会出现很大风险呢？ 我刚踏入地产圈的时候，有个老法师上课，讲到过房地产。他说，房地产是什么呢，就是你拿了一块很小的地皮开发了几套房，也许你赚了一套房。尝到甜头后，又拿了一块更大一点的地皮开发了一栋楼，而后赚了一层楼。旋即一发不可收，也许开发了十栋楼，赚了一栋楼。再开发了10个楼盘，赚了一两个楼盘。胆子越来越大，杠杆也越来越大...... 再后来呢？我傻傻地问。 再后来就是一场危机，把赚的钱全部都擦掉。老法师这么说。 那一天下午的授课场景，至今仍历历在目。 回过头来看，这场房地产危机中出险的公司，几乎个个都符合这个逻辑。 做房地产哪有不用杠杆的？都是杠杆惹的祸。用杠杆没关系，用高杠杆也没关系，关键是在2008、2009年用高杠杆，还是在2020、2021用高杠杆。是在上海用高杠杆，还是把高杠杆一直用到五线城市。 地产开发商用了高杠杆，金融机构借了很多钱给地产开发商，所以突然停下来的时候，B（企业）的危机就来了：开发了100个楼盘，本来想赚它一二十个盘，现在发现没钱，哪个工地都转不动，半拉子工程又没人肯接手。声誉不好了，谁都不要他家的房，现金流断了。 那么，银行放给开发商的贷款，是不是风险资产？我的回答是：也未必。因为银行一般都有房地产抵押物，这些抵押物往往还有折扣率，不会全损的。举个例子，上海银行给宝能借了很多钱，宝能还有个盘在徐汇滨江叫宝能公馆。我有足够的理由相信，上海银行不会贷款全损，宝能公馆也不会一钱不值。 C的风险在炒房 按照现在风险自担、企业自救的逻辑，所有大地产商的上下游配套企业经营风险，应当是企业自行吸收的：谁让你和不谨慎的开发商做了不谨慎的合作呢。 但是这些地产商已经卖出去的项目，还是在想方设法保竣工、保交楼。付了钱拿不到房，这个事，现在地方和经营主体在联袂想办法解决。 在市场秩序比较正常的上海，一批批新盘在上市，每月二手房交易也有万套以上，这些交易中的一二手房，会不会有“风险资产”？如果按照风险资产的本来定义，那是没有的。因为真是风险资产，银行就不会放个人住房贷款，还要房贷降息鼓励首置了。 但是房价一分钱都不能跌、永远只能涨，这个认知也是错误的。毕竟，某些房没有金融功能，也不太可能提升租金，现在入手这些房，未必三五年后会赚到钱。 如果一定要说风险的话，作为C端的个人，用了太大的杠杆，结果收入不保，还贷无门。 还有，借用了他人的名义，并使用了高杠杆，结果出现与预计不同的阶段走势，博倒挂的如意算盘落空。 不能把炒房客面临的风险，变成是住宅不动产有风险，甚至是所有楼市有风险。没有落子在人口流失、产业流失的“鹤岗化城市”，肆意夸大不动产的风险，是不恰当的，有点贩卖焦虑了。 这年头，贩卖焦虑的目的无非是两个：要么想搭讪顾客，要么想寻求流量。 风险多出在衍生品 为什么金融界公认的风险资产，往往出在股票和衍生品交易中？说白了，就是价格可能大幅波动，甚至接近清零，而且还会出现意想不到的倒赔这种极端场景。举个例子，在欧洲天然气非常紧俏的时候，期货市场上却出现了负价格的合约交割。在石油价格坚挺的时候，也出现过负价格的合约交割。平不了仓，一两个合约出险，可以把一个几百年积累下来的金融机构整体拖下水，这才叫“风险资产”。 对于国内正常经营的银行而言，放出去了贷款，打折拿到了抵押品，也谈不上风险资产，最多是流动性有点紧张，不动产有点贬值而已。 正常买房的老百姓，付出去首付款，借到了银行贷款，只要月月可以付清房贷，房价的波动小于首付的百分比，资产就在那里，也谈不上风险资产。从国际大都市的不动产价格变化看，不管采取什么住房制度，几乎所有城市波动幅度都不大，价格回调10-20%，就算得上一轮“楼灾”了。 所以，我特别不相信在住房自给率很高的中国头号大都市上海，会出现不动产超过两成的价格负向波动，那种类似股票的急上急下，楼市里是不太可能出现的。 所以，归结起来说： ① 房地产通常不是风险资产。 ② 不能把部分地产公司出险，视为住宅产品要出险。 ③ 大都市住宅价格波动有可能，大幅负向波动（超过20%）不太可能。 ④ 即使有多种因素扰动，比如税收、供应量、租售并举等，还是没有人愿意制造“楼灾”。 ⑤ 把每一个国际都市过去100年的平均楼价制图，上海很难“截然不同”。 ⑥ 但是，不同区域的楼价结构调整，会真正呈现出来。以后，上海不同区域会有老是要涨、老是不涨、难得会涨等多种表情符号。
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