公寓无底线下跌之谜！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《公寓无底线下跌之谜！》是一篇关于之谜,底线,公寓的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
1
龙岗3号线南联站附近，有个楼盘叫远洋新干线，有住宅有公寓，公寓的名字叫晶钻广场，当时刚交房不久。
新干线的住宅当时卖4万多一平，公寓以复式为主，有32平的一房，50多平的三房和60多平的五房。
复式层高不矮，有4米8，所以二层也不会局促。挑高设计，采光良好，50平设计了三个房间，实际使用面积52.3平，使用率高达105%。
如果说晶钻的缺点，就是没有阳台，复式上下楼略嫌不便，还有不通燃气，需要用电磁炉做饭。
但是它足够便宜啊！
当时晶钻广场的价格3万出头，32平的一房90多万，50平的三房160万。
这个价格即使放在2016年，也便宜到让人吃惊。当时在福田，160万连20多平的单间都买不到，在这里却能买到地铁口三房，而且并不局促，简直不敢想象。
当时陪我看房的，是个30出头的女中介，人很知性优雅。对，确实能用优雅来形容，她带我看过几次房，我对她印象不错，心想如果她能多读点书，一定会有不一样的人生。
她和老公，带着两个孩子还有老人，租住在皇岗村的农民房，月租金2800，手里存了八九十万，想买一套自住房，又力不能及。
当时她带我看完晶钻广场，我就说，你可以考虑买一套这里的三房啊，首付80万，一家老小就不用挤农民房了，升不升值先不说，至少把自住问题解决了。
她当时笑了笑，不置可否。
2
六年过去了，深圳的房价如同坐了一轮过山车，先大涨再中跌，绝大部分房子比起六年前，还是有30-60%的涨幅。
晶钻广场，当年那么便宜的复式公寓，六年时间，是涨，是跌，还是横盘？
答案是：跌了，而且跌的还不少。
32平的一房，现在挂盘70万；50平的三房，120万可以买到。比起六年前下跌25%。
这价格惊的我一身冷汗，幸好那位知性优雅的女中介，没有听我劝，买一套三房自住，否则住也住的不开心。
都知道公寓不涨，但六年前低价买入，持有六年又跌了25%，实在是有点夸张。
公寓的无底线下跌，至少戳破了三个神话：
一是深圳人多地少，房价永远涨。
二是深圳房子的供应量不够。
三是深圳刚需被高房价绑架，无法实现自住需求。
3
有人会说这是公寓，50年产权，没有阳台没有燃气，只能贷款10年，税费高等等，全是问题。可是再多的问题，都可以用价格来抹平。
100多万，买地铁三房够不够，能不能满足自住需求？
完全可以，一家三代的居住都解决了，首付几十万，还贷压力也不大，甚至比惠州还便宜。但大家就是不买，投资客不买，刚需也不买。
如果认为晶钻广场是纯粹的公寓，缺点太多，那我再举一个例子，龙岗吉祥地铁站附近的保利上城。
这个盘同样是有住宅有公寓，不同的是，保利上城的公寓70年产权，有阳台，通燃气，还带学位，和住宅几乎没有任何区别。
2016年，保利上城80多平的三房，公寓卖300万，住宅卖420万。
现在，保利上城的住宅卖560万，公寓还是卖300万。
所以，深圳缺的是房子吗？不是，深圳不缺房子，只缺优质的投资品。
刚需缺的是钱吗？不是，刚需缺的不是能买到上车盘的钱，是买到优质商品房的钱。
房子在深圳，早就不是消费品，而是投资品了。
4
9月份，深圳成交了1730套二手住宅。
9月份的二手房成交数据，北京14329套，上海14764套，深圳1730套，北上是深圳的8.5倍。
为什么北上深常住人口接近，二手房交易量却差了8倍多？
当然是因为深圳调控更严，用入户+三年社保和指导价卡死了买房客；当然是因为深圳有严重的新房倒挂。
但是单这两条，不足以让深圳和北上的成交量差异如此巨大。
深圳成交如此低迷，骨子里的原因是，深圳是一个搞钱之都。
所谓的搞钱之都，就是这个城市的人对发财和赚钱欲望格外强烈，一切为了搞钱，万物皆可搞钱，房子更不例外。
在绝大部分深圳人眼里，房子不是一个生活必需品，而是一个大额投资品。
投资品的特性，就是追涨杀跌，只追稀缺，只追龙头股，越涨越买，越跌越不买。
大家认定住宅是绩优股，就会一直追涨它，越涨越买；认定公寓是垃圾股，就会越便宜越不买，越不买越便宜。
一旦被排除出投资品的行列，公寓就只剩下了居住属性，而居住价值，只和租金挂钩，值不了太多钱。
一套月租金6000的房子，居住价值大约是180万，其他全是投资价值产生的溢价。一套公寓如果只有居住属性没有投资属性，你说能值多少钱？
但是，卖公寓的人会严重夸大公寓的居住价值，会模糊它的投资价值，会说深圳人多地少，深圳的房子都很值钱，公寓一样是深圳的房子，自然会跟着住宅一起涨。
很多没房票的，没资格的，钱少的，弄不懂投资和居住属性差别的，又很想拥有一套深圳房子的人，就入了公寓的坑。
公寓不涨，这不是公寓的错，也不代表公寓毫无投资价值，这是贪婪资本的本性，是搞钱之都的共性。
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