上海很多小区，电梯已经撑不住了

作者 :茅草屋 2022-12-08 08:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《上海很多小区，电梯已经撑不住了》是一篇关于住了,上海,电梯的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

上海市区内最大小区，中远两湾城正在大批量更换电梯。

从1998年的“两湾一宅”旧区改造到今天，中远两湾城最早的一批房子房龄已经20年。

这意味着电梯也服役接近20年。

一般来说，电梯寿命也就15年左右，这还是在维护良好的情况下。超过15年，各种问题就会出现了。

所以，上海很多小区实质也到了电梯大修或更换的时候。

就拿中远两湾城来讲，从去年启动第一部电梯更换至今，中远两湾城已经换了21部电梯，63部电梯正在征询意见或签合同阶段。

目前，上海梯龄15年及以上的老旧住宅电梯有43089台，占全市住宅电梯的56.02%。

官方在《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2021—2023）》中指出，要滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估，推进隐患电梯修理、改造、更新。

房子和物业的老化速度，其实比我们想象地要快。

物业的重要性，也远比我们想象地要大。

官媒报道，在中远两湾城的147号楼，几乎每个人都被电梯关过，以致于很多人都不敢坐电梯了。

但小区很多楼都是34层高，这总不能去爬楼吧，中高层的居民也只能硬着头皮继续坐电梯。

电梯更换，势在必行。

为了换电梯，业主搞了一个“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”。

在街道房管办、居民区指导下，147号楼针对换梯先后进行3次公示：

第一次是换梯意愿征询；
第二次是电梯品牌征询；
第三次是针对换梯的施工范围、预算资金、列支情况、电梯品牌、施工方等做正式投票。

终于，147号楼的业主们用上了新的电梯，作为小区内第一个吃螃蟹的楼，这个换梯流程用了一年左右。

更换后的新电梯

更换电梯，需要动用被称为楼栋“养老钱”的维修资金。

值得庆幸的是，中远两湾城绝大部分居民楼的维修资金比较充沛，可以支付更换电梯的费用。

对于一些维修资金不足的居民楼，要换电梯的话，还要筹集资金，这个时候达成共识其实并不容易。

毕竟真金白银地需要大家掏钱。

实际参加过居民投票就知道，总会有业主以各种各样的理由不出钱：

什么我不住在楼里，用不上；

我住的楼层低，可以爬楼……

就拿换电梯这个事来讲，如果没有大修基金，没有一个执行力很强的业委会，真的很难。

印象很深的一个案例，一个六层老公房的楼栋里，因为下水管道维修更换问题始终达不成一致。

就这样上面堵着，下面臭着，居民们苦不堪言，但一直解决不了问题。

这个时候，就需要物业发挥作用了，但老公房又有什么物业？看个大门、倒个垃圾最多了。

所有的舒适和便利都是有成本的，有些是显性的，有些是隐性的。

所以我一直跟大家说，买房一定不要嫌物业费贵，贵有贵的好处，贵有贵的道理。

物业管理其实也是小区产品力的一部分。

在上海，物业可以分为四个层次：

第一个层次是老公房社区，居民是不付物业费的，小区只有保安没有物业；居住体验会比较差，管道老化、漏水需要自己找人维修，公共区域基本没人维护。

遇到低素质邻里也只能哑巴吃黄连；

第二个层次是普通商品房小区，物业费一般比较便宜。

基础的楼道、地面的清扫基本能满足，但管理还是会比较随意，门禁查得不严，车位调解基本是和稀泥；

第三个层次品牌物业，现在的新房都会挂牌自家的物业公司——如万科物业、金茂物业、绿城物业、保利物业等。

物业经理都是文化程度较高的、地产集团内部的职工，保安也是经过培训的。

另外，物业一般还会配备自己的电工、维修工，业主在成立的物业群里@一下物业经理就能随叫随到解决问题；

第四个层次国际化物业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。

这个就是豪宅专属了，业主可以体验到五星级酒店式的服务，当然费用也是不一般的。

上海最近在卖的一个豪宅项目，一年光物业费就要几十万，一般人白给都住不起。

再说个一般小区的例子：

七宝的万科城市花园，房龄很老的小区了，最早的一期是1995年建的，比很多年轻人的年龄都要大。

但小区物业一直维护地不错，到现在进出小区都有保安核实身份、要登记，安全让人放心。

房价也能跟上大盘的涨幅。

这是正面例子，还有一些反面的例子，上海就有这么几个小区，生生地被物业耽搁了。

比如闸北公园的嘉利明珠城，地段不算差，但涂料外立面，而且好几年不更新，看着就很一般。

比如虹口江湾镇的良辰美景。

名字很好听，98年-05年的房子都有，原来的小区规划不错；

但这么多年疏于维护，绿化稀稀拉拉，小区里车辆乱停，还衣服被子“万国旗”飘飘，给人一种满满的廉价感；

还有就是上文的中远两湾城，之前的物业不作为，小区群租全上海都知道。

房价也一直涨不起来，内环内的大洼地。

后来换了万科物业，洼地直接填平，房价瞬间就突破了10万

这些都说明，好的物业不仅提升居住舒适度，还对房子的保值增值有关键作用。

一个不好的物业，会对小区造成两种后果：一让小区加速破败；二让你的房产不断贬值。

正常来讲，物业费高的，肯定比物业费低的要好。

物业费越贵，说明小区居民整体层次越高，圈层牛逼。

最后，房子是不动产，是投资品，但也是消耗品。

当下流行的产品，未来很可能落后于时代。

比如现在被人嫌弃的工人新村，老破小，当年也是人人艳羡的好东西；

现在流动性低、缺少接盘侠的塔楼老破大，因为带电梯和高层景观，当年也曾受人追捧、风靡一时。

房子会老，产品也会过时。

所以好的购房者从来不是一劳永逸的，会买，也会置换。

现在市场静淡，房贷利率低，置换成本低，正是卖出劣质资产，买入优质资产的好时机。

虽然卖的便宜，但买的也便宜，算总账仍是赚的。

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