单次收租不超3个月？昆明“二房东”傻眼了
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《单次收租不超3个月？昆明“二房东”傻眼了》是一篇关于昆明,个月,收租的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
“昆明要求单次收租不超过3个月？”
——这是近期众多二手房东咨询比较多，且非常关心的一个问题。
那么，事情的真相到底是怎样的呢？
昆明单次收租不超过3个月？
据查，上述有关“单次收租”时限的内容，来源于近期昆明市住建局官网公布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序 加强轻资产住房租赁企业监管的实施意见》。
根据“实施意见”内容显示，该文件由市住建局等6部门联合发布，落款日期为2022年1月5日 。
按照文件“自印发之日起执行”的规定，意味着“实施意见”其实在昆明施行已经快一年了。
只不过，有关部门在近期才将其公开而已。
结合“实施意见”的内容来看，主要从加强住房租赁市场主体管理、加强从业人员实名认证管理、加强住房租赁房源发布和合同网签备案管理、加强住房租赁管理制度保障，以及落实网络平台责任、规范住房租赁经营行为、合理调控住房租金水平等多个维度，来规范住房租赁市场。
而“单次收租不超过3个月”的规定，是规范住房租赁经营行为中，针对轻资产住房租赁企业提出的要求，文件具体表述如下：
轻资产住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
图源昆明市住建局官网
翻译过来，主要有两个要点。一个是，市场上当“二房东”的企业，在出租房源时，单次只能收取承租人3个月（含）的租金。
在效用上，主要是以此降低“长收短付”的操作空间。
从政策的约定主体来看，单次收租不超过3个月的政策要求，只适用于轻资产住房租赁企业，并不涉及个人出租房源。
因此，广大房东不用担心自有出租房源，会受到政策的影响。
另一个要点是，市场上当“二房东”的企业，在获取个人房源时，原则上不高于承租人的租金水平。
而这样的要求，有着试图规避“高进低出”行业租赁乱象的作用。
整体来看，政策对于轻资产住房租赁企业有着较好的约束和规范作用，有利于保障群众合法权益，促进昆明租赁市场平稳健康发展。
为何只针对轻资产住房租赁企业？
说到这里，可能有人会问：政策为何只针对轻资产住房租赁企业呢？
实际上，这是由政策的初衷决定的，也是维护住房租赁市场秩序的迫切需要。
在住房租赁市场中，自有房源出租比较常见的方式是，通过房地产经纪机构（房产中介）出租，并由房主和租客直接签订租赁合同。
在整个过程中，房屋租赁合同的主体是房主和承租人，房主拥有房屋的所有权，租客享有租期内的房屋使用权，促成租赁关系的房产中介从中收取对应的服务费用（一般是一个月的租金）。
各方权责明晰，不容易扯皮。
而一些涉及轻资产住房租赁企业参与的住房租赁行为，由于权责混乱，一直是房屋租赁市场乱象的重灾区。
比如，我们常见的“长租公寓”模式。
其主要是以企业为载体，从房主手里租赁房源，再转租给承租人。
在整个模式中，“长租公寓”的运营主体既不是房屋的所有人，也不是租赁房屋的实际使用人，而是类似于“二房东”的身份存在。
不可否认的是，“长租公寓”运营模式下，通过企业集中承租房源、统一管理、统一运营，一定程度上能提升存量房租赁市场的出租与承租的效率。
但是，由于“长租公寓”运营方，既是房屋的承租方，又是房屋的出租方，在权责错位、管理缺位的情况，很容易出现各种各样的问题。
比如，在昆明本地，官方就有提到，有部分轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务等乱象。
因此，从前述昆明的政策来看，对于以“长租公寓”为代表的轻资产住房租赁企业经营模式，有着较好的约束和规范作用，有助于缓解近年屡见不鲜的“长租公寓”暴雷现象。
如何辨别轻资产住房租赁企业的惯用套路？
事实上，诸如“长租公寓”等由轻资产住房租赁企业参与的房屋租赁模式，广受诟病的地方还在于内部可操作空间大，监管相对较难，从而容易对承租人的合法权益造成损害。
可能很多人有听说过，市场上一些打着“长租公寓”的幌子，行“跑路”之实的轻资产住房租赁企业，他们钻的就是租赁主体权利不对等的空子。
比如，“长收短付”与“高进低出”的操作。如果不好理解，我们不妨结合假设的数字来举例子：
房东出租房源所在区域市场租金2000元/月，轻资产住房租赁企业为向房东租到房源，以高租金为诱饵，约定租金3000元/月，按月支付。
在获取房东手里房源的过程中，轻资产住房租赁企业支出3000元。
而轻资产住房租赁企业获得房源后，为尽快实现房源出租向租客约定租金1000元/月（低于市场一倍），但至少半年付。
最终，轻资产住房租赁企业实际收取6000元。扣除之前向房东支付的3000元，较短的时间里，轻资产住房租赁企业手里就积累到3000元的资金。
然后，轻资产住房租赁企业再利用手里的资金，继续找房东收房源，并快速出租……在房东与租客租金支付周期的差异中，轻资产住房租赁企业借助这样的时间差，快速扩张迅速套取租客租金，开启“借新还旧”的滚雪球模式。
当租客的低租金难以循环覆盖房东的高租金时，说明雪球已经滚不下去了，就到这类轻资产住房租赁企业改“消失”的时候了！
最后，只剩下房东和房子的实际租客干瞪眼。
结合市场来看，“长收短付”与“高进低出”是一些为“跑路”而生的轻资产住房租赁企业常用的手段。
为规避风险，房东在出租房屋时，需要注意甄别，尽量选择有资质，或者只向参与房屋出租经纪的中介门店提供房源，避免不必要的麻烦。
而租客在租房时，尽量选择与房东直租，切勿贪图便宜，以免遭受损失。
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