临深时代OVER了吗？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《临深时代OVER了吗？》是一篇关于时代,OVER的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

一个时代的结束，往往伴随消退且新生。

「临深」一个为深圳外溢周边买房人所创的专有名词。

这群买房人我们统称为深圳买家，这些深圳买家曾创下一个「临深时代」。

鼎盛期，临深地区房子超90%都是被深圳买家买走的，临深楼市成交和房价也一度走高。

但近期齐帮主发现，「临深时代」似乎迈入跑道终点，旧的辉煌已经逐渐消失在下行的数据线中。

01

分化中下行的数据

以临深城市东莞、惠州、中山10月数据为例，可以看出临深城市整体呈现入冬趋势，临深城市各临深板块分化比较明显，总体氛围低迷。

东莞：

根据乐有家10月数据显示，东莞一手住宅网签3028套，环比下跌21.79%。

临深板块一手住宅网签量增减呈现两极分化。

滨海片区999套，环比增加近176.7%；东部产业园片区398套，环比增加近44.2%。

松山湖片区302套，环比减少近41.5%；东南临深片区435套，环比减少近30.2%。

东莞全市二手住宅网签2020套，环比下跌26.1%，连续两个月下滑。

临深板块二手住宅网签量全面下滑。

滨海片区322套，环比减少近23.9%；松山湖片区374套，环比减少近32.9%；东南临深片区365套，环比减少近30.1%；东部产业园片区381套，环比减少近20.8%。

截止11月1日，东莞全市二手住宅挂牌价为2.58万元/㎡，比9月下滑0.7%。

其中除了城区片区挂牌价有所上涨外，其余片区价格全面所下滑，临深板块尤其松山湖也不例外。

东莞整体楼市情况很低迷，全市一手房、二手房网签量都下跌超两成。

临深板块一手住宅分化明显，个别板块如海滨片区成交增长明显；临深板块二手房成交量价齐跌，东莞临深楼市整体走冷中。

惠州：

临深板块包括惠城区、仲恺区、惠阳区、大亚湾板块。

根据乐有家10月数据显示，惠州全市一手住宅网签4496套，环比下跌约14%，网签均价12365元/㎡，环比下跌约3.4%。

惠州临深板块一手住宅网签量呈下跌趋势，其中大亚湾最为明显。

惠城区979套，环比下跌10%；大亚湾板块883套，环比下跌42%；仲恺区849套，环比增加8%；惠阳区434套，环比增加12%。

二手房挂牌价环比也出现微跌。

临深板块中惠阳区、大亚湾板块、仲恺区挂二手住宅牌均价环比下跌，仅惠城环比微涨0.3%。

惠州全市一手住宅量价齐跌，临深板块一手住宅成交也呈分化现象，总体呈下滑，但相对东莞来说下滑趋势更平缓。

中山：

临深板块包括南朗镇、火炬开发区、东区、民众镇。

据乐有家10月数据表明，中山一手住宅网签2309套，环比下降近20%，成交呈持续回落趋势。

临深板块一手住宅网签量分化极端。

火炬开发区234套，环比增加约55%；东区261套，环比增加约243%；民众镇66套，环比下降约33%；南朗镇180套，环比下降约37%。

截止10月底，中山二手住宅挂牌均价为1.34万元/㎡，相较9月小幅下滑。

中山临深板块二手挂牌价整体呈现微跌趋势。

南朗镇1.31万/㎡，整体稳定；火炬开发区1.66万/㎡，环比增加约1.2%；东区1.67万/㎡，环比下跌近0.6%；民众镇0.94万/㎡，环比下跌1.1%。

紧跟东莞、惠州，中山楼市也是呈现下行趋势。

中山临深板块一手住宅分化明显，虽然部分板块网签量涨幅大，但受部分项目热销影响明显；临深板块二手挂牌价有涨有跌，整体平缓。

综上，我们可以看到，临深城市最近基本「惨」的叫「跌」。

临深城市各临深板块情况分化明显，受短期外在因素影响明显，但谁都不知道后面还会不会有热销盘加持，假如没有，那数据是不是会更难看？

不得而知，齐帮主只知道银十的大旗，临深城市东莞、惠州、中山没扛住，临深板块也扛得歪歪扭扭。

要知道这些临深城市其实已有过利好政策和买房各项优惠铺垫，结果依旧如此不理想。

而这种种不给力，似乎都预示着「临深时代」已经迎来结束。

02

「临深时代」OVER背后

表象原因：深圳买家的消失

主角退场舞台落幕，「临深时代」的现状与深圳买家的消失息息相关。

由于深圳买家对于政策的敏感度很高，新政前后，临深买房的深圳买家占比有一定变化。

如新政前后，东莞成交中深圳买家占比从6%飙升至21%，涨幅高达15%；中山成交中深圳买家占比从10%升至13%；惠州成交中深圳买家占比从48%升至50%。

受政策积极影响，深圳买家部分返场，临深楼市回温。

与此同时，据相关研究数据表明，近3年临深城市所呈现购房画像也基本趋于一致，深圳买家在减少，本地客起势。

临深城市买房人中本地客与外地客基本持平，外地客中深圳买家占比近3成。

2021年，东莞一手住宅成交量为491万㎡，同比下降34%，创近11年新低；全年二手住宅网签21102套，同比下跌28.7%，成交量创5年来新低。

惠州一手住宅成交99879套，销售面积仅约1067万㎡，同比下跌超3成。

中山一手住宅成交52095套，7年来第二低，二手住宅成交 39350 套，同比减少15%。

底层因素：楼市环境

以10月数据为例，全国楼市延续“筑底”，一二三四线城市整体市场基本回落，没有信心是「临深时代」趋于结束的根源。

全国楼市寒冬：

当下的深圳买家，普遍认为现在买房很亏，选择退场。

「临深时代」的光辉也逐渐消失在降价、裁员，烂尾、维权、贬值等等铺面而来的信息中。

但影响深圳买家散场的最直接因素，当然还得是深圳。

深圳楼市理智：

据了解，10月深圳楼市新房二手房数据仍然偏冷，这是楼市下行趋势的体现。

深圳自己都玩不动了，如何带动周边？外溢收敛，深圳买家退场也是必然结果。

作为大哥，深圳楼市下行也影响了临深板块，这股冷气也让那些受投资风潮影响而外溢的深圳买家吃了不少亏，回归是他们的不得已。

另外，对于那些因高房价而外溢的刚需深圳买家，深圳的理智也给了他们希望。

深圳采取的一些措施如保障房的加强建设，可售人才房的推出等也增加了他们的信心，回归对于他们的必经路。

当然，还有一些有钱的深圳买家去临深买房纯粹是因为喜欢，喜欢那里的环境氛围等等，这些人回归就是佛系的。

总而言之，深圳买家不再外溢，标志着「临深时代」的结束，这也是一种必然趋势。

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