三天内两剂猛药，能助楼市渡过“寒冬”吗？

作者 :房房得意 2022-11-16 16:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《三天内两剂猛药，能助楼市渡过“寒冬”吗？》是一篇关于寒冬,楼市,猛药的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

天气越冷，消息越温暖。

不仅仅是大国博弈下的G2握手，也不仅仅是20条防控措施的松动，单就基本面上，11月11日与14日，两项重磅措施的推出，令楼市熊腰一振。

敏感的股市先知先觉，地产股及相关产业股“肾上腺”陡升。

接下来，就该轮到楼市本尊了。它的表现，或将为2022年中国经济定一个底调。

概帮主给出的猜想是：

即使有所下行，还是充满希望！

一

首先澄清一个事实！

经济与房地产之间，原本就是孪生的关系，只不过一段时间，有人硬生生把二者演绎成你死我活的矛盾。

最后，当楼市不行了，经济也不咋滴时，人们才猛然发现，再不救市，经济真成“独角瘦”了。

不是市值10亿美金的那种“独角兽”，而是没有朋友玩，只有自己唱独角戏的那种“瘦”。

所以想通了，再不救市，不是喝西北风的问题，而是还有没有风的问题。

尽管人们一直避讳面对“楼市寒冬”这一话题，但事实摆在那里，中指院的数据再怎么腾挪，都无法改变人们冰冻的体感。

看看这两组关键数据，你就知道市场多么不容易了。国家统计局数据显示：

1、1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。从资金情况来看，1-10月份房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。

2、1-10月，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

数据不会说谎，今年以来所有的数据都在跳水，都在创造着房地产的历史最低值。

过去那些关于房地产是“三驾马车”或“压舱石”之类的定义，早已成为传说。房地产当下的主要任务，简单得让人掉眼泪：保交楼！

即使再简单，也要保啊！

所以最近在3天时间内，11月11-14日，两项重量级的《通知》陆续出台，被许多媒体认知为“救市”措施来了！

其实在阵长看来，这不是“救”，而是“保”！

性质不同，但意义相同！先保再救，逻辑上没有问题。

二

先来看第一剂猛药！

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共16条具体措施。

哪16条？摘录重点如下：

1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求；

3、稳定建筑企业信贷投放；

4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；

5、保持债券融资基本稳定；

6、保持信托等资管产品融资稳定；

7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；

8、鼓励金融机构提供配套融资支持；

9、做好房地产项目并购金融支持；

10、积极探索市场化支持方式；

11、鼓励依法自主协商延期还本付息；

12、切实保护延期贷款的个人征信权益；

13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；

14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；

15、优化租房租赁信贷服务；

16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

十六条措施，涉及到房地产ABC端，方方面面，不可谓不猛！其中部分内容，更是首次提出，令人浮想联翩，脑洞大开。

比如其一，对国有、民营房企一视同仁的重要表述！

看到这个消息，估计一众民企都会感激涕零，之前几乎躺平在沙发上的姿势马上调整为正襟危坐。

国有与民企一视同仁，这就是市场面前人人平等的道理啊！

这里重申这个常识，阵长认为意义重大。虽然不一定意味着可以平起平坐，但最起码可以一起吃肉了。

比如其二，在融资方面，房企债务到期后，可以延期一年！

当然之前也有延期的，不过这次是写明了。这对于贷款快到期的房企，无疑是一针强心剂。

一直勒紧的裤腰带，一下子松了！

欠债的人都知道，没有什么能够比大年三十晚上，听到上门债主远去的脚步声更令人开心的了。

还有其三，为了鼓励银行方面，通知指出，即使后期有坏账之类，只要尽到自己的职责，可免除处罚！

这条特别有意思，简直有点不打屁股、不秋后算账的味道。

有了这一条，银行信贷员一直紧绷的神经马上松弛下来。这不就是鼓励向不良资产放水吗？

打住！更正一下，不是向不良资产放水，而是放水后可能导致消化不良的，不怪你，怪市场。

阵长对此的评价是，这条够胆。但要真的执行，个体真的可以免责吗？深以为疑。

要说话算话哈！有人嘀咕道。

这个担心并不多余，其实之前，相关救市、保交楼等措施并不是没有，而是执行不到位。

这涉及到一个根本问题，对于钱的使用，没有谁比谁更大方！

要让银行从裤兜里掏出钱来借给你，没有一点抵押物和硬实力，光凭一纸通知，就卿卿我我了吗？

突然想起这个生动的民谣画面：

“你挽着我的衣袖，我会把手揣进裤兜！”

作掏钱状！会掏吗？

三

会不会掏钱，再看第二剂猛药！

11月14日，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

什么叫“保函“？保函又称保证书，是指银行、保险公司、担保公司或个人应申请人的请求，向第三方开立的一种书面信用担保凭证。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

通知内容看起来有点复杂，实质上意思很简单，换一个通俗一点的话说：监管资金可以挪用！

在阵长看来，这相当于告诉房企，监管资金不再只用于保交楼，还可以挪作它用。前提只是要有保函。

这无疑于雪中送炭，对于流动性紧张的房企，可以有了资金转圜的余地，或可解燃眉之急。

不过，这里有两个小点值得注意。

一个点是房企前面加了一个“优质”。

一个点是保函置换额度不超过30%和监管资金不低于70%。

这几个意思？

一个意思是，并不是所有的房企都会获得资金的支持，只有那些优质的房企才能获得。哪些房企算优质，哪些房企算劣质？这个由银行说了算。已经暴雷的，劣质了，肯定不会救的，就不要奢望了。

另一个意思是，能够提供的资金有限，保函置换金额不超过30%的意思是说，你只能挪用最高30%的监管账户的资金。比如你还差1个亿竣工交付，那你可以挪作它用的资金不得超过3千万。比如说挪用来发工资、还债等。

还有一个意思是，对保函置换后监管账户上的资金，至少要保留70%的监管额度，也就是说，你监管账户里有一个亿的资金，竣工交付还需要8000万，那你监管账户里的可以挪用的资金是2000万（10000万-8000万）+2400万（8000*30%）=4400万。

不知道阵长的这个算法对不对？

简单说，保函置换可以给你借钱用，但必须首先确保能够保交楼。要挪着它用，最多不能超过30%。

一段时间来，许多房企都被监管资金压得喘不过气来。或许有点杯水车薪，但有一点总比一点没有好。

问题是30%的资金，够花多久呢？

阵长对此还是有点忧心忡忡。尽管本人并非房企，仅是长期与房企为伍的乙方，但皮之不存毛将焉附！

甲方都不行了，乙丙丁还有得玩吗？这是阵长最大的焦虑。

如果楼市能够活过来，大家还可以继续玩。这是阵长朴素唯物主义的想法。

问题是，伤筋动骨一百天，打断骨头连着筋的楼市。这两剂猛药，能够让楼市度过这个貌似温暖的寒冬吗？

天佑楼市！

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