“认房不认贷”第一天，我接到了7个中介电话
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01
今年的“双十一”，优惠力度最大的，究竟是国家卫健委还是杭州的限贷政策？反正，昨天A股的房地产股集体涨疯了。
来看一下，昨天“双十一”杭州限贷政策的变化。
1、认房不认贷。杭州限购区内，本市无住房但有贷款记录，相应贷款已结清的，为改善居住条件，购买普通自住房执行首套房政策；
2、二套首付最低四成。杭州限购区内，二套购房首付比例最低40%；
3、房贷利率下调。杭州全市范围内贷款购买普通自住房家庭，首套利率不低于LPR-20BP，二套利率不低于LPR+60BP。
虽然没有官宣，但不少银行已开始默默执行了。
这个政策一出，各大购房群里一片沸腾，群友们的讨论刷屏式滚动。
“不认贷可太好了，那我就可以按照首套房的标准买房了！”一个刚卖掉房准备置换的购房者表示。
“二套四成，那我的首付预算能省下一笔了。”
不过，几家欢喜几家愁，江南岸某红盘的业主群里，已经是一片哀嚎：去年首付六成，还利率站岗，真是伟大的接盘侠！
02
“限贷放松”对楼市的提振力度究竟有多大？看看购房者、中介和二手房东的光速反应就知道了。
比如昨天选房的勾庄的星遇光年府。
31.35%的中签率，乍看不算很惊人，但200套房源只用了2个小时，却到252号就选完了。
除了选房速度快，弃选率低，星遇光年府选房过程中明显是129和139㎡的大户型更受欢迎。有人分析，应该与首付比例的降低有关系。
改善房源热度开始提升，同理，改善盘的中签率接下来也会走低。
比如钱二、申花、翠苑和未科的多个大户型楼盘，应该都会因此迎来一波更低的中签率，甚至重新拼起社保。
原本颓靡的中介也开始兴奋了，在朋友圈打起鸡血：这个政策比15年的救市政策还要大，接下来几天房东肯定会调价，抓紧时间有合适的房子赶紧定下来！
昨天一天，从早到晚我更是接到了7通中介电话，已好久没遇到中介的集中电话轰炸了。
在他们看来，原本犹犹豫豫的买家，本来很多就是“刚改”，如果在资金上突然插上翅膀，自己的开单速度也就快了。
据说，昨天奥体多个次新楼盘，就火速成交了几套二手房。
03
最蠢蠢欲动的，还是一些置换改善的购房者。
办公室的小赵，已经佛系卖房小半年了。城东那套装修精致的婚房，不到她的心理价位，她是绝对不会卖的。
因为月光族的她，原本觉得卖了拿着房款也要六成首付，买不到什么改善房源。
如今新政之下，像她这样“一卖一买”的，还能够享受三成首付。200多万的房款，理论上最多可以够得上700万以内的房源首付。
也就是杭州绝大多数板块的改善盘，她都能选得到。
“我现在打算联系下那个磨了我一个月的买家，卖掉也不是不行嘛！”
像小赵这样“卖房子、腾房票”，正在成为周围不少人的共识。把手上的小户型或者老破小卖掉，添一点就能换套改善房，谁都会心动吧？
在这样的置换需求下，整体二手房的挂牌量或许会增加，特别是一些急售房源，会此起彼伏地出现。
从趋势上看，本月杭州二手房成交量重新站上5000套，没什么悬念。
04
楼市上一次的二套首付“六改四”，还是在2015年3月底。
当时，政策一经推出，杭州楼市就马上出现了一轮升温。许多楼盘的来电咨询量和访客量，都与以往相比有了明显的上涨。
就连当年的传统淡季7月份，成交量也突破了10000套，创下了历年来的新高。
可以说，二套首付“六改四”，为当年萎靡的楼市注入了一剂强心针。
这一味药方，对当下的杭州楼市同样适用。叠加利率上的优惠政策，无疑可以刺激购房者的下单欲望。
但今时不同往日，目前还只能谨慎乐观。
毕竟与2015年相比，经济大环境截然不同，杭州人的居民资金杠杆率更从59%飙升至去年的127%，再通过降首付多贷款的方式“加杠杆”空间有限。
换句话说，受惠于这次限贷放松的，主要是一些“老实房票”，融资渠道单一的人群。
杭州过去6年烈火烹油的大牛市，让太多人受大环境言传身教，以各种信用卡或DY贷方式，早已绕过按揭加大杠杆。
有限的“老实房票”，或许很难掀起太大波澜。
而且，就像有些网友说的，降低首付又不是不要还钱，相反每月还款额还大增。在到处裁员关店的2022年，许多工薪族会更保守。
还是那句老话，房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。
现在金融用出了洪荒之力，短期的回暖是必然的。中期看，杭州的土地供应还会持续保持高位，这是一个挑战。
而长期的人口，因为杭州仍有着二线城市最严的限购，其实是被变相“卡脖子”了。此次限贷政策调整能否长效，接下来限购会不会放松是关键。
虽然后市仍充满未知，但按以往的经验看，当政府拼命用“雷霆手段”鼓励你买房时，你就顺势买，大多不会错。
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