明年起，做好“房子贬值”准备？2个趋势显现，房价扛多久？

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为了解决我国住房资源紧缺的问题，在1998年住宅全面商品化，这个政策不仅极大释放了人们对住房的需求，同时也推动了房地产行业的快速发展。随着房地产行业二十多年的高速发展，我国住房资源紧缺的问题已经慢慢被解决，甚至总体住房资源都已经过剩。在1978年时我国城镇居民的人均住房面积只有3.6平方米，而截至2021年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过40平方米，远超欧美发达国家人均33平方米的住房面积。另外，根据央行调查组公布的数据中显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，这说明现在大部分人的住房问题已经被解决。

但是在房地产行业高速发展的同时，房价也越涨越高，再加上高金融风险和高空置率等问题，这让房地产行业的问题越来越多。特别是房地产行业高负债率的问题，这给房地产行业的发展带来很大隐患，同时对我国的金融行业乃至经济发展都有很大影响。而对于房地产行业的负债，不仅仅局限于房企的负债，同时很多购房者都背负着高额的房贷。根据央行调查组公布的数据显示，家庭负债主要以贷款为主，房贷占家庭总负债的75.9%，而在我国城镇居民的财富中，房产类固定资产占比超过70%。也就是说，我国居民最大的财富是房产，但是房产中隐藏着很大的债务。也就是说，我国居民的财富是非常不稳定的，一旦房价大幅下跌，对于很多高负债买房的人来说，面临的问题可能不只是财富贬值，甚至可能面临资不抵债的问题。

通胀出现，家庭资产会不会贬值呢？

从2020年以来，受新冠影响，全球各国的经济发展都受到了很大影响，不少产业都受到重创。为了促进经济复苏，各国央行都大规模“放水”，货币宽松政策让大量资金短时间内流入市场之中。货币增加，而生产的商品却没有增加，最终对应的结果就是通货膨胀。根据统计数据显示，过去两年全球范围内都迎来了通胀，美国6月CPI通胀率更是达到9.1%，创41年以来的新高。

通胀带来的结果就是物价上涨，钱越来越不值钱。在过去两年，大宗商品的价格上涨了很多，就比如煤炭、铁矿石、玻璃和其他金属的价格都大幅上涨。原材料的价格的上涨，最终会体现到终端的商品上面，吃的食品、汽油柴油和日常生活用品，在过去两年价格都涨了不少。就比如日常用的抽纸，从2020年到现在价格几乎已经翻了一倍。

对此，很多人表示，最近两年的收入降低了，虽然已经很节省，但是钱依旧不够用，原因就是物价上涨了很多。现在通货膨胀是因为货物减少和货币增多，而对于普通人来说，市场中增加的货币和他们并没有关系，反而很多人的收入降低不少，这让普通人受通货膨胀的影响更大。而对于有钱人就不一样，市场货币大量增加、信贷放松、利率降低，这让富人贷款融资的成本降低很多，并且很容易就可以向银行贷款。另外，大部分富人在银行都有大量贷款，货币贬值，对于他来说就是欠银行的钱变少了。“穷人怕通胀，富人怕通缩”，这句话说得非常有道理。

但是对于富人来说，现在他们最担心的问题就是房价下跌，因为我们国家的人都买房子，富人更是投资囤积了大量房产。正常情况下，大宗商品价格上涨会导致房价上涨，毕竟建筑材料价格受大宗商品价格影响很大，过去几年大宗商品价格大涨，导致建筑材料的价格也上涨了很多。再加上人力成本的上涨，在过去两年里房子的建筑成本上涨了很多。那么，开发商到底会不会将这些增加的成本转移到购房者身上呢？在笔者看来，开发商肯定是有这种想法的，但是就目前的楼市行情来看，开发商真的是有心无力。在住房资源过剩和人们购买力不足的2个趋势显现下，高房价还能抗多久？

其实，商品成本的上涨后，商品价格并不一定会上涨，因为决定价格是否上涨的唯一因素是需求，如果没有需求，就算将商品价格涨上去，那也只是有价无市。而现如今楼市面临的就是这个问题，在炒房客逐渐退出楼市之后，楼市中剩余的刚需购房者数量越来越少，并且大部分刚需购房者的购买力不足。因此，现在楼市的购买力不足，这也是房价不会上涨的主要原因。另外，现在楼市库存压力很大，不管是新房还是二手房市场都是供大于求，在这种供需关系下，房价也不会上涨。

更重要的是，目前房价位居高位，买一套房子需要很多钱，但是现在房价下跌，受“买涨不买跌”思想的影响，很多人担心房价会继续下跌，所以都在保持观望态度。根据调查数据，相比于买房，现在人们更爱存钱，截至2022年上半年，住户存款增加10.33万亿元，创出历史同期新高纪录。经济不稳定，房价也在下跌，在这种情况下，普通人根本不知道该投资什么，将钱存到银行确实是最好的方法。但是这对楼市并不是什么好消息，流入的资金不足，根本无法支撑目前这么高的房价，这也是目前很多城市和地区房价不断阴跌的主要原因。

随着房价下跌，人们手中的房产就会不断贬值，这不仅是人们现在面临的问题，在明年人们也不得不面对房子贬值的问题。对于这个问题，央行原副行长吴晓灵就曾一语道破：在泡沫中狂欢的日子不多了，我们应该做好潮水退去后的准备，这是国家乃至个人都需要面对的现实。可以看出，吴行长的预言已经应验，现在人们已经在面对房子贬值的问题。对于人口不断流失的三四线城市，随着没有足够的人口支撑，市场中缺少刚需购房者，房价已经扛不住了。

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