高层、别墅混搭的小区千万别买？懂行人直言：别等入住后再后悔
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《高层、别墅混搭的小区千万别买？懂行人直言：别等入住后再后悔》是一篇关于懂行,混搭,高层的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
首先要明确一点，开发商盖房子的主要目的就是为了挣钱，所以开发商在设计一个楼盘之初，制定的目标就是利润最大化。可能还有一点很多人不知道，一般一块住宅土地在拍卖之前就已经确定容积率，也就是这块住宅土地大概居住多少人和多少户都是大致确定好的，开发商也只能在这个标准下设计和建造小区。为了利润最大化，很多开发商就会在设计上想一些办法，那就是高低搭配，高端的低层住宅和低端的高层住宅混搭，这样高层住宅和低层住宅的容积率一平均，容积率就符合标准了。
最近几年去售楼部看过房子的人都知道，现在大部分小区都是混搭风的设计，有的是高层住宅和小高层住宅混搭，有的是高层住宅和低层住宅混搭，还有的是高层住宅直接和别墅混搭。对此，很多人会疑惑了，房子都是各住各的，高层住宅和别墅混搭的小区为什么居住会不舒适呢？对于这个问题，一位楼盘项目经理表示，这属于“鸡头和凤尾”的配置，这种小区的高层价格比普通高层住宅小区价格高，同时别墅价格也比普通别墅价格低。但是买得起别墅的人本身就不差钱，而买高层的人却是差钱的。除了价格因素之外，这类混搭小区本身就有不少硬伤。
高层区和别墅区配置不同，容易发生矛盾
高层住宅的居民和别墅住宅的居民，是两个不同的人群，现在要居住在一起，有时候爆发矛盾是必然的。原因也很简单，就是这类混搭小区不同区域的配置是不一样的，甚至有时候物业还会将高层住宅区域和别墅住宅区域用围墙和铁门隔开。在卖房子时，开发商就两头忽悠，在给高层住宅业主介绍时会介绍低容积率和高绿化率以及好的小区环境，而在给别墅业主介绍时会强调以后会将高层住宅区域和别墅住宅区域隔离开。
对于这种操作，以后物业公司不管怎么做都不可能让双方同时满意，如果隔开，对高层住宅的业主是不公平的，他们花了高价购买了低容积率的住宅，最后享受的依旧是容积率非常高的居住环境。而如果不隔开，对于别墅住宅业主也是不公平的，毕竟别墅住宅的物业费是比高层住宅高很多的。并且别墅住宅本身楼层低，如果人流量太大，不仅存在隐私问题，安全方面更是很大的问题，毕竟在防盗方面别墅住宅是最差的。除了这之外，对于这类混搭小区，好的绿化环境和好的基础配套设施都会集中在别墅区，这对同一小区的高层住宅业主是非常不公平的。
也正是这些原因，在一些高层住宅和别墅住宅混搭的小区，就算别墅和高层没有被围墙隔开，有时业主之间也会发生矛盾。比如一些别墅区的业主不同意高层区的业主去别墅区，这势必会导致两个区域的业主爆发矛盾。在这个情况下，别墅区的业主自然是要求物业公司建墙将别墅区和高层区隔离开。而高层住宅的业主自然是不会同意的，并且越是这样，业主之间的矛盾就会越严重，最终达到难以调和的地步。可以看出，不管是建不建围墙隔离，都很难让所有的业主满意。
在大多数情况下，物业公司都会选择建围墙将两个区域隔离开，虽然这是违规的行为，但是很多小区确实也都是这样做的。就比如笔者见过的几个这种混搭小区，特别是碧桂园的这类混搭小区，基本上都用围墙将两个区域隔离开了，再用一个门禁设置在围墙中间，这就不算彻底将两个区域隔开了，算是钻了规则的漏洞。这对于高层住宅业主来说是非常不公平的，在买房时看到的容积率和绿化率都不错，但是等到居住时才发现实际情况是不同的，容积率和绿化率都被平均了。
就比如笔者一位武汉的粉丝就遇到这种情况，买房时开发商介绍的容积率是1.8，属于洋房和小高层住宅级别的容积率，绿化率也在30%，绿化率也高达30%。但是这位粉丝购买的房子是45层的高层住宅，这种高层住宅根本没法做到这么低的容积率和绿化率，很明显，这种情况只能发生在混搭类小区中，并且差距这么大，只能别墅和超高层住宅混搭的小区。在买房时这位粉丝不知道情况，自以为买到了一个不错的小区，但是等到交房时才发现自己的小区分两个部分，一个是别墅区，一个是高层住宅，高层区绿化率很低，高层住宅密集，密集到两层的地下停车都不够，地面上都有很多停车位，根本不是人车分流。反观别墅区，虽然也不仅是人车分流，但是别墅区只有几十户，一家门口两个停车位，车位根本就不是问题。
当然，对于这位粉丝购买的这个小区的别墅区也存在很大的问题，由于这个小区的高层住宅是45层的超高层住宅，这些高层住宅三面围着别墅区，别墅区另一面就是大马路，这导致这些别墅住宅根本就没有任何隐私，同时也安静。一边是四五层高的高层住宅的压迫感，一边是车水马龙的大马路，居住在这样的别墅中，哪里有一点别墅的私密幽静性。
总结：可以看出，混搭小区的问题很多，尤其是别墅和高层住宅这种混搭小区，完全就是将两种截然不同的住宅强硬混搭到一起。因此，大家在买房时不能仅看小区的容积率和绿化率，一定要结合楼盘的实际情况来分析，最好去项目现场去看一看。“销售的嘴，骗人的鬼”，更何况是售楼部的置业顾问说出来的话，可千万不要轻易相信。
今日话题：你会考虑购买高低混搭的小区吗？欢迎留言讨论。
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