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苏州放松调控开始倒车接人 强二线城市上车投资买哪里?

作者 : 2022-05-10 09:42:15 审稿人 : admin 围观 : 评论

文 / 子木

去年我在预测2022年楼市的时候,讲过一段话:

救市在即,有些城市在“倒车撞人”,有些城市则在“倒车接人”,看懂形势,分清利弊,不要唱空,而是要防止“踏空”。

目前来看,年后全国已经有100+城市陆续放开调控,但这里面,有房价增值潜力的城市,寥寥无几。

直到昨天,长三角二线大城苏州,传出重磅楼市松绑新政,我认为机会来了。

新政内容,已被当地朋友圈刷屏:

新房限售3年改成取证后限售2年,

二手房取消限售;

非本市户籍居民购房,累计24个月社保改为连续6个月;

二孩及以上家庭,买卖房屋不限制;

苏州户籍,可买第3套房;

非限购区域(常熟、张家港)购房,不计入家庭限购套数;

关于细节的解读,网上已经一大堆了,这里不做过多解释。

目前坊间最多的质疑是,此传闻是否属实。

因为新政已经对当地楼市造成了不小的轰动,但追溯消息来源,是苏州几家官媒和当地的大小媒体在传播,官方并未发布红头文件。

不过反过来想,舆论已经发酵至此,如果新政是谣言,官方早已下发辟谣文件,而且当地的房地产交易管理中心,已经收到了口头通知。


现在放开楼市已经变成了“思路正确”,隔壁的无锡,已经官宣,社保从24个月降低至6个月,二娃以上家庭公积金额度上调至100万。

在其他城市彻底放开限购,首付门槛降到2成的对比下,苏州这次新政内容不过分,符合自身站位。

当地一个业内的朋友跟我说,苏州中介和开发商们这几天高兴坏了,目前已经进入全面备战阶段,苏州只要一官宣,楼市就会马上起飞。

但这一切都是表象,我们还要从更深的地方了解苏州这个城市。

1

价值

很多人曾问过我,全国城市,哪个城市最值得投资?我可以毫不犹豫地告诉他,苏州。

GDP超两万亿,全国排名第6;

10年间净流入人口达到228万,位居江苏全省第一;

常住人口超过千万,位居全国前10;

2021年,出口额位居全国前3;

……

任何一项数据拿出来,都可以吊打众多二线省会城市。

改革开放后,苏州作为第一批沿海城市,实现了经济的飞跃,但苏州没有严重依赖房地产,而是把产业主轴放在了工业层面。

苏州一直以工业著称,但很多人并不知道它的底子有多厚。

数据显示,苏州去年的工业总产值已经攀升至4.1万亿左右,比上海高2000亿,是杭州、北京等城市的2倍以上。

强大的工业底子,奠定了苏州的经济基础,今年第一季度在多轮疫情连续打击下,依然实现了9.6%的经济增长,一季度总产值就突破了一万亿。

在苏州,你可以随处可见以家庭为单位的工厂单元,深耕于某一个领域,然后把加工好的商品出口到国内和国外。

江浙一带,自古富庶,而苏州以民营经济为主,真正做到了藏富于民。

数据显示,2017年,苏州人均汽车保有量每百户75.8辆,位居全国第一(有一线限号的因素在)。


在2021年全国人均GDP排名单中,苏州人均已经跑到了17.75万元,如果以万亿GDP为门槛,苏州人均GDP已经上升到全国第三。

总之,这座城市并不需要过多数据层面的肯定,也不需要花大力气做城市宣传,就是一直在闷声发大财,默默成长。

但就这样一个基本面非常稳健的城市,房价却奇低,数据显示,苏州5月份二手房均价在2.18万每平米左右。

很多人都说,2万多一平米不便宜啊,那我们再看看长三角其他城市的房价。


上海6.29万/平米,杭州,3.88万/平米,南京3.65万/平米,连金华、温州这样的城市,均价都超过了2万多。

前段时间,苏州还因为房价太低,性价比过高的问题,上过新闻头条。


在楼市中,我经常用「比价效应」来评估一个城市的房价泡沫指数。

目前来看,苏州作为2万亿GDP大城,房价是被严重低估的,在长三角甚至全国都是价格洼地。

2

趋势

看到这里很多人都有疑点,为什么苏州这么强,房价还怎么低?

答案很简单,苏州对房地产太佛系,而且对“房住不炒”政策贯彻始终。

2016年,上一轮楼市大涨初期,行情还没有在苏州怎么发酵,苏州就率先下发了调控政策。

楼十条、房八条、新十五条、供给侧改革计划、专项打击……

几乎从2016年开始,苏州每年都在频繁出台政策打压房价,一次比一次狠,一次比一次夸张。

可以说,苏州是全国二线城市中,调控力度最强的城市之一。

纵使如此,苏州这些年房价丝毫未降,而是每年以1000元/平米的速度,稳步上涨,这也源于当地强大的经济基础和大量的人口支撑。

但这一切,好像在2022年春节后,发生了转变。

首先是年后,苏州率先下调房贷利率,直接跳过5%,直奔4.6%。

此举引起市场轩然大波,要知道4.6%利率就是LPR基础利率水平,属于0加点,这在全国是从未有过的。


随后苏州楼市开始加速回暖,新房成交量反弹。

但因为疫情多轮攻击,主要是上海疫情的影响,4月的苏州楼市又被连带,楼市按下暂停键。

这次苏州放开楼市限购,主要是为了给第一轮集中供地做铺垫,提振市场信心。

苏州虽然一直是江浙一带的财富大户,但城市正在高速发展期,花销也大,再加上疫情期间,每天都是几千万的支出,再硬的身板也吃不消。

从最近4月的数据可以看出,长三角各大城市财政收入都出现了负增长,苏州更是以-10.4%高居前位。


再者,苏州已经严控了5年以上,也要考虑市场需求,老百姓得买房,开发商也不能一棒子捶死。

这次苏州放松限购,势必会带来市场的剧烈反弹,购买力集中释放是一方面,更重要的是,当下市场库存也处于历史低位。

数据显示,截至2022年3月末,苏州新房库存量为7.09万套,按照2021年苏州全市7.34万套的销售量来计算,去化周期降至9.5个月。

相较于其他一些新一线或者二线城市而言,是相对比较低的数值。

在苏州有购房打算的朋友们,现在就要赶紧看房了,供求失衡,倒车接人的机会,稍纵即逝。

3

地段

苏州买房,到底买哪?

了解苏州的人一定对工业园区非常了解,这里是苏州的金字塔顶端,城市几乎最优质的资源和配套都在这里。

高端产业加持,工业园区创造着源源不断的高薪就业岗位,从而虹吸人才流入,完成区域内的正循环。

所以我们看到,苏州工业园区从2万/平米的房价涨到现在的4.4万/平米,只需要一个周期波段。


而且在暴涨拉升后,调控的几年里,工业园区房价异常坚挺,还在维持小幅度的增长。

这种超核心区,就一句话:

冷市抗跌,热市大涨。

但因为房价已经不低,对于很多人来说,已经丧失了上车的可能性。

苏州这些年在攻坚完工业园区后,开始进行更广阔的新区战略。但要知道,即使是北京、上海这样的大城,发展新区,也可能出现落败的情况。

所以接下来,我挨个帮大家列举出最有潜力的新区和板块。

首先就是科技城。

科技城是由官方盖章认证,全国首家由科技部、江苏省、苏州市三方共建的大型研发创新基地,起点足够高。


整个板块主要由教育和产业双向驱动,被称为苏州的西部新中心,目前已经有大量科技企业入驻,人才也在加速流入,完全模仿着工业园区的路径在做板块规划。

苏州也知道,一直靠工业发展是有天花板的,而且也很难虹吸高端高端人才,所以科技城战略就是一纸王牌,主要为了与杭州对抗,参与抢人大战。

可以说,未来在苏州,能跟工业园区相抗衡的板块,有且只有一个,就是西部新中心科技城。

之前因为交通问题,广受诟病,但今年当地政府连发多项利好补足交通短板,致使科技城的成交热度一直高居市场第一梯队。

目前科技城二手房均价已经上涨到2.9万元/平米,有工业园区当年的速度,没办法,好的板块市场都存在普遍共识。

第二个板块是新区的狮山板块。

这个板块是目前仅次于工业园区的强力板块,非常热门,现在配套已经发展很成熟了,产业聚集,人才涌入,房价已经抬到了3.7万/平米,连带着隔壁的枫桥也在上涨。


这个板块得益于交通优势,目前已经吸引了大量企业落户,产业成群,新崛起的CBD可以跟园区相抗衡,整体与奥体板块的价值在一个层面。

目前的综合素质要高于科技城,但未来的天花板未必有科技城高。

第三个板块是高铁新城。

高铁新城是一核四城之一,相城区的未来,也是相城区的天花板。至今已经发展了10年了,板块建面从一片荒芜走向高楼大厦。


整个区域定位,有点儿像虹桥之于上海的地位,同时房价这几年涨幅也很强,10年翻了近4倍,接近2.7万/平米。相城区买房首选。

第四个板块是,吴中和吴江的太湖新城。

这边主打的就是环境资源,宜居属性高,也是吴中和吴江两大区的重点打造新区,目前生活配套已经进入第二发展阶段,适合当地刚需购买。

纯刚需板块,姑苏区和高新区外溢买房,可以考虑浒关区域;相城区可以考虑元和的活力岛;吴中可以考虑尹山湖、主城和城南。

总之摊开苏州的楼市地图,你会发现,目前都是各大老城区在集中发展各自的新区,新区进入全面竞赛阶段。

而放在全市,呈现的是多点开花的趋势。

整体买房节奏,如果考虑未来的房价涨幅,主要围绕着产业配套走,其次是教育、生活、商业、医疗等等。

如果按照投资逻辑划分梯队:

第一梯队:工业园区、新区狮山。

第二梯队第一档:科技城。

第二档:高铁新城、太湖新城、枫桥、尹山湖、平江新城。

苏州还有很多相邻的新兴板块,比如胜浦、元和、浒关、城南,都各有自己的优势和缺陷,但基本都会围绕着产业做价值部署。

今天先讲到这里,希望你能把握住苏州的这趟列车。

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