苏州放松调控开始倒车接人 强二线城市上车投资买哪里？

文 / 子木

去年我在预测2022年楼市的时候，讲过一段话：

救市在即，有些城市在“倒车撞人”，有些城市则在“倒车接人”，看懂形势，分清利弊，不要唱空，而是要防止“踏空”。

目前来看，年后全国已经有100+城市陆续放开调控，但这里面，有房价增值潜力的城市，寥寥无几。

直到昨天，长三角二线大城苏州，传出重磅楼市松绑新政，我认为机会来了。

新政内容，已被当地朋友圈刷屏：

新房限售3年改成取证后限售2年，

二手房取消限售；

非本市户籍居民购房，累计24个月社保改为连续6个月；

二孩及以上家庭，买卖房屋不限制；

苏州户籍，可买第3套房；

非限购区域（常熟、张家港）购房，不计入家庭限购套数；

关于细节的解读，网上已经一大堆了，这里不做过多解释。

目前坊间最多的质疑是，此传闻是否属实。

因为新政已经对当地楼市造成了不小的轰动，但追溯消息来源，是苏州几家官媒和当地的大小媒体在传播，官方并未发布红头文件。

不过反过来想，舆论已经发酵至此，如果新政是谣言，官方早已下发辟谣文件，而且当地的房地产交易管理中心，已经收到了口头通知。

现在放开楼市已经变成了“思路正确”，隔壁的无锡，已经官宣，社保从24个月降低至6个月，二娃以上家庭公积金额度上调至100万。

在其他城市彻底放开限购，首付门槛降到2成的对比下，苏州这次新政内容不过分，符合自身站位。

当地一个业内的朋友跟我说，苏州中介和开发商们这几天高兴坏了，目前已经进入全面备战阶段，苏州只要一官宣，楼市就会马上起飞。

但这一切都是表象，我们还要从更深的地方了解苏州这个城市。

1

价值

很多人曾问过我，全国城市，哪个城市最值得投资？我可以毫不犹豫地告诉他，苏州。

GDP超两万亿，全国排名第6；

10年间净流入人口达到228万，位居江苏全省第一；

常住人口超过千万，位居全国前10；

2021年，出口额位居全国前3；

……

任何一项数据拿出来，都可以吊打众多二线省会城市。

改革开放后，苏州作为第一批沿海城市，实现了经济的飞跃，但苏州没有严重依赖房地产，而是把产业主轴放在了工业层面。

苏州一直以工业著称，但很多人并不知道它的底子有多厚。

数据显示，苏州去年的工业总产值已经攀升至4.1万亿左右，比上海高2000亿，是杭州、北京等城市的2倍以上。

强大的工业底子，奠定了苏州的经济基础，今年第一季度在多轮疫情连续打击下，依然实现了9.6%的经济增长，一季度总产值就突破了一万亿。

在苏州，你可以随处可见以家庭为单位的工厂单元，深耕于某一个领域，然后把加工好的商品出口到国内和国外。

江浙一带，自古富庶，而苏州以民营经济为主，真正做到了藏富于民。

数据显示，2017年，苏州人均汽车保有量每百户75.8辆，位居全国第一（有一线限号的因素在）。

在2021年全国人均GDP排名单中，苏州人均已经跑到了17.75万元，如果以万亿GDP为门槛，苏州人均GDP已经上升到全国第三。

总之，这座城市并不需要过多数据层面的肯定，也不需要花大力气做城市宣传，就是一直在闷声发大财，默默成长。

但就这样一个基本面非常稳健的城市，房价却奇低，数据显示，苏州5月份二手房均价在2.18万每平米左右。

很多人都说，2万多一平米不便宜啊，那我们再看看长三角其他城市的房价。

上海6.29万/平米，杭州，3.88万/平米，南京3.65万/平米，连金华、温州这样的城市，均价都超过了2万多。

前段时间，苏州还因为房价太低，性价比过高的问题，上过新闻头条。

在楼市中，我经常用「比价效应」来评估一个城市的房价泡沫指数。

目前来看，苏州作为2万亿GDP大城，房价是被严重低估的，在长三角甚至全国都是价格洼地。

2

趋势

看到这里很多人都有疑点，为什么苏州这么强，房价还怎么低？

答案很简单，苏州对房地产太佛系，而且对“房住不炒”政策贯彻始终。

2016年，上一轮楼市大涨初期，行情还没有在苏州怎么发酵，苏州就率先下发了调控政策。

楼十条、房八条、新十五条、供给侧改革计划、专项打击……

几乎从2016年开始，苏州每年都在频繁出台政策打压房价，一次比一次狠，一次比一次夸张。

可以说，苏州是全国二线城市中，调控力度最强的城市之一。

纵使如此，苏州这些年房价丝毫未降，而是每年以1000元/平米的速度，稳步上涨，这也源于当地强大的经济基础和大量的人口支撑。

但这一切，好像在2022年春节后，发生了转变。

首先是年后，苏州率先下调房贷利率，直接跳过5%，直奔4.6%。

此举引起市场轩然大波，要知道4.6%利率就是LPR基础利率水平，属于0加点，这在全国是从未有过的。

随后苏州楼市开始加速回暖，新房成交量反弹。

但因为疫情多轮攻击，主要是上海疫情的影响，4月的苏州楼市又被连带，楼市按下暂停键。

这次苏州放开楼市限购，主要是为了给第一轮集中供地做铺垫，提振市场信心。

苏州虽然一直是江浙一带的财富大户，但城市正在高速发展期，花销也大，再加上疫情期间，每天都是几千万的支出，再硬的身板也吃不消。

从最近4月的数据可以看出，长三角各大城市财政收入都出现了负增长，苏州更是以-10.4%高居前位。

再者，苏州已经严控了5年以上，也要考虑市场需求，老百姓得买房，开发商也不能一棒子捶死。

这次苏州放松限购，势必会带来市场的剧烈反弹，购买力集中释放是一方面，更重要的是，当下市场库存也处于历史低位。

数据显示，截至2022年3月末，苏州新房库存量为7.09万套，按照2021年苏州全市7.34万套的销售量来计算，去化周期降至9.5个月。

相较于其他一些新一线或者二线城市而言，是相对比较低的数值。

在苏州有购房打算的朋友们，现在就要赶紧看房了，供求失衡，倒车接人的机会，稍纵即逝。

3

地段

苏州买房，到底买哪？

了解苏州的人一定对工业园区非常了解，这里是苏州的金字塔顶端，城市几乎最优质的资源和配套都在这里。

高端产业加持，工业园区创造着源源不断的高薪就业岗位，从而虹吸人才流入，完成区域内的正循环。

所以我们看到，苏州工业园区从2万/平米的房价涨到现在的4.4万/平米，只需要一个周期波段。

而且在暴涨拉升后，调控的几年里，工业园区房价异常坚挺，还在维持小幅度的增长。

这种超核心区，就一句话：

冷市抗跌，热市大涨。

但因为房价已经不低，对于很多人来说，已经丧失了上车的可能性。

苏州这些年在攻坚完工业园区后，开始进行更广阔的新区战略。但要知道，即使是北京、上海这样的大城，发展新区，也可能出现落败的情况。

所以接下来，我挨个帮大家列举出最有潜力的新区和板块。

首先就是科技城。

科技城是由官方盖章认证，全国首家由科技部、江苏省、苏州市三方共建的大型研发创新基地，起点足够高。

整个板块主要由教育和产业双向驱动，被称为苏州的西部新中心，目前已经有大量科技企业入驻，人才也在加速流入，完全模仿着工业园区的路径在做板块规划。

苏州也知道，一直靠工业发展是有天花板的，而且也很难虹吸高端高端人才，所以科技城战略就是一纸王牌，主要为了与杭州对抗，参与抢人大战。

可以说，未来在苏州，能跟工业园区相抗衡的板块，有且只有一个，就是西部新中心科技城。

之前因为交通问题，广受诟病，但今年当地政府连发多项利好补足交通短板，致使科技城的成交热度一直高居市场第一梯队。

目前科技城二手房均价已经上涨到2.9万元/平米，有工业园区当年的速度，没办法，好的板块市场都存在普遍共识。

第二个板块是新区的狮山板块。

这个板块是目前仅次于工业园区的强力板块，非常热门，现在配套已经发展很成熟了，产业聚集，人才涌入，房价已经抬到了3.7万/平米，连带着隔壁的枫桥也在上涨。

这个板块得益于交通优势，目前已经吸引了大量企业落户，产业成群，新崛起的CBD可以跟园区相抗衡，整体与奥体板块的价值在一个层面。

目前的综合素质要高于科技城，但未来的天花板未必有科技城高。

第三个板块是高铁新城。

高铁新城是一核四城之一，相城区的未来，也是相城区的天花板。至今已经发展了10年了，板块建面从一片荒芜走向高楼大厦。

整个区域定位，有点儿像虹桥之于上海的地位，同时房价这几年涨幅也很强，10年翻了近4倍，接近2.7万/平米。相城区买房首选。

第四个板块是，吴中和吴江的太湖新城。

这边主打的就是环境资源，宜居属性高，也是吴中和吴江两大区的重点打造新区，目前生活配套已经进入第二发展阶段，适合当地刚需购买。

纯刚需板块，姑苏区和高新区外溢买房，可以考虑浒关区域；相城区可以考虑元和的活力岛；吴中可以考虑尹山湖、主城和城南。

总之摊开苏州的楼市地图，你会发现，目前都是各大老城区在集中发展各自的新区，新区进入全面竞赛阶段。

而放在全市，呈现的是多点开花的趋势。

整体买房节奏，如果考虑未来的房价涨幅，主要围绕着产业配套走，其次是教育、生活、商业、医疗等等。

如果按照投资逻辑划分梯队：

第一梯队：工业园区、新区狮山。

第二梯队第一档：科技城。

第二档：高铁新城、太湖新城、枫桥、尹山湖、平江新城。

苏州还有很多相邻的新兴板块，比如胜浦、元和、浒关、城南，都各有自己的优势和缺陷，但基本都会围绕着产业做价值部署。

今天先讲到这里，希望你能把握住苏州的这趟列车。