郑州总价300万起的改善二手房回暖了吗？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《郑州总价300万起的改善二手房回暖了吗？》是一篇关于郑州,二手房,总价的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
年后，楼市回暖之风吹遍神州，二手房更是强势，重点城市都在狂刷数据。 据诸葛找房公布数据显示，2月重点10城二手房成交量均超去年同期： 成都以18000+套的成交量领跑全国，创下过去11年新高； 北京次之，成交超13000套，同比涨幅也超55%； 青岛、东莞、杭州更猛，以312%、238%、217%的同比涨幅看傻一众一二线城市。 再看郑州，最近二手房也卖得虎虎生风。 据360房产网每日数据统计显示，2月郑州全市二手房共成交6168套，同比涨幅高达92%！ 这个水平，成交量能排上图10城前4，涨幅能排第6。 但业内人士都知道，郑州二手房市场现状是： 九成是总价150万以内的刚需房源靠降价“全面开花”，大改善二手房则守着高总价“零星结果”。 刚需二手房卖得多，只能叫劣房出清，只有总价300万起的改善二手房能涨能卖，才算本质回暖。 最近一些市场动向显示，郑州总价300万左右的改善二手房，正被一批厌恶风险、珍视流动性的客户逐一叫醒。
01
加价50万也成交，惊掉中介下巴
“这是咋了，过了个年，人们突然就有钱买房了么？” 东区一家铁锅炖二楼临窗位置，中介小李杯中酒下肚，还对头天刚签的单子表达着不可思议。 身边的落地窗上糊满雾气，有水滴凝结成线，在窗户上滑出数道痕迹，透出窗外的灯光车流。城市，似是回到四年前的热络。 这是他这个月签下的第4单，也是最疯狂的一单。 房子来自鸿园，一套140平四房，毛坯，不带车位。 房东去年年中挂出，总价从275万一路降到年底的235万，绝对是捡漏。当时就有客户愿买，但因客户继续压价，最终告吹。 元宵节一过，不知咋就突然冒出一堆客户看房，房东底气来了，顺势涨价。 涨10万，有客户，再涨20万，还有客户，直到涨到285万，还有一组客户愿意谈。 最终，该套房在房东净落285万、买家承担全部3%中介费（总支出293.5万）的情况下，顺利成交。不过两个月时间，一下多卖50万。 小李坦言，这单其实谈不上涨价，主要是去年卖价过低，现在回到正常价位而已。 “就是房东不这么想，签完合同还问，‘卖便宜了？’。人心不足，换我，绝对去掉问号”。
02
优质改善二手房，正被市场唤醒
郑州二手房里，豪宅、刚需，都是热搜体质： 豪宅是城市改善置换终点，量少价高，客户有限，市场冷热均影响不大。遇到弱市，往往还能扮一回暖场先锋； 刚需就看市场，你不买我不买，下月还能降200；你也买他也买，都怕以后没得买。 只有改善最不露脸。豪宅抬头时，改善跟着热闹一下；刚需好卖了，改善也能跟着热闹。但都是看着别人吃肉，自己喝汤。 今年不同，不少改善二手房房东也提前尝到了肉香。 中介小李说，去年下半年，鸿园很多房子降价都没人看，现在一周涨10万，还是客户不断。 不说刚成交那套，有套134平精装四房，去年11月报价280万，2月直接调到320万，就这上周还有3组带看。 还有套同面积毛坯四房，去年12月报价263万，2月中旬调到275万，半个月有9组客户看房，见面谈价格的就有3组。 鸿园房子虽不在主城核心，但强在环境好、产品稀缺，房子也足够新。把目光转回主城核心地段，优质的改善二手房，涨价成交的越来越多：
海马公园D区一套精装138平三房，去年挂牌385万，年底降至373万，上周以393万成交，两个月涨价20万，比最初挂牌价还高8万； 蓝堡湾一期一套180平精装三房，今年1月初挂牌470万，带看4次，40天后以473万成交，竟有小赚； 永威东棠一套87平精装两房，2月初挂牌260万，买家手起刀落，2天后以267万成交，多花7万眼都不眨。
不少房东按捺不住先涨为敬，客户依然不断：
绿地老街三期一套144平精装三房，去年12月报价386万，今年1月调涨33万，2月带看13组； 龙之梦东苑一套120平精装三房，2月初挂牌355万，两周后调涨25万，近两周有7组带看； 绿城百合一套90平精装两房，去年报价299万，半个月前调涨11万，至今有4组带看； 绿城百合一套156平精装四房，今年1月报价409万，2月调涨16万，月内6组带看； 蓝堡湾一期一套145平毛坯三房，2月初报价368万，上周调涨7万，近一周有4组带看。
从降价没人应，到涨价有人来，总价300万左右改善二手房，终于感受到阵阵暖意。
看到的是，改善二手房市场动了，看不到的是，改善二手房市场越来越苛刻的进化筛选：
1、同为好地段，好房子、好物业的小区，均价依然能高出周边3000-5000元/平。如永威东棠和周边楼盘； 2、同在一个品质次新小区，140平以上精装三房四房敢涨了，100-120平三房不敢涨，100平以内户型还在降，装修差更没人看。如蓝堡湾、海马公园； 3、属于这个价位段的市场稀缺品，客户比房东着急，如鸿园洋房。
03 总价300万二手房急剧分化： 降得多不如基因好 然而在总价300万这个价位段，敢涨价的房源占比依然很小。 更需看清的是，目前郑州八成以上所谓的改善二手房，并未解冻。 中介小李说，他手里就不缺常年卖不掉的大房子，时间一长，维护都懒得维护：
惠济区中原桂冠一套177平一二层复式精装带院，2021年5月挂牌380万，中间降价7次，现在卖299万，前后降价80万，还是无人问津； 同小区另一套213平一二层复式毛坯带院，2021年挂牌349万，中间降价15次，现在卖310万，无带看，没人问。
哪怕在东区，很多总价300万左右的房子也只能靠降价吸引关注：
路劲河畔明珠一套147简装三房，2021年10月报价350万，一年半5次调价，目前降至310万，近一周吸引5次带看； 康平苑一套145平简装三房，去年7月挂牌386万，今年2月调降至320万后，近一周终于有了4次带看； 正商书香华府一套138平精装三房，去年8月挂牌350万，2月降到320万后，上周才迎来3组带看。
放眼全城，房龄15年以上的老破大，再降价也没人看：
中原区嵩山花园一套143平三房，房龄20年，2020年挂牌355万，现在降到290万，还没卖掉； 中原区阳光四季园一套137平精装一楼带院三房，去年2月挂牌320万，现在降到285万，卖不掉； 二七区瑞隆城墅一套199平五房带露台，2020年9月挂牌380万，现在降到310万，卖不掉。
房住不炒不是房住不换，愿意买总价300万二手房的人，逻辑从来不是图便宜，而是三分看居住、七分看流动性。 他们可以为有流动性的好房子多掏钱，绝不为必将砸手里的老破大省那百八十万。 房子基因不好，降价也徒劳。当然，打六七折肯定有人抢，但哪个房东舍得？
04
改善二手房能涨好卖，市场才能烧出“真火”
郑州房市能真正走上良性发展轨道，好品质改善二手房成交持续增加、涨价房源持续增加，才是最终核心。 原因如下：
01. 今年楼市回暖，由二手房启动。
1月，郑州全市二手房成交5516套，同比增长54%；新房成交4920套，同比下降8%。 2月，郑州全市二手房成交约6168套，同比增长92%；新房开始放量爆发。 今年开年，二手房先于新房回暖。
02. 二手房回暖比新房快，是刚需战略转移，后劲不足。
目前郑州市场情绪依然对新房安全性缺乏信心，但从政策关切度、房企执行力来看，今年大部分问题楼盘风险将实质化解，刚需客户回归新房市场只是时间问题。 目前刚需二手房降价成交，劣房出清后，市场无低价房，二手房整体价格将回归，刚需客户缺乏跟进决心。
03. 改善二手房涨价，是楼市企稳上升最后一环。
市场涌进更多房源。查询贝壳二手房数据，今年1月末，郑州二手房挂牌8.4万套，目前已增至8.9万套。 中介有更多带看。询问郑州主城各区15家中介门店，100%的门店2月带看量比上月至少翻倍，一半门店带看量比上月翻3倍。 成交量持续上涨。 价格持续上涨。二手房整体均价在微涨，但刚需二手房大部分为降价成交，改善二手房在平抑其跌幅。
04. 房市靠改善二手房疏通供需。
改善二手房成交多了，前房东资金释放给豪宅新房、二手房；新房东靠卖掉刚需二手房买改善，给首次置业刚需腾位儿；二次置业刚需则更关注改善新房、二手房。 改善二手房活了，可带给房市更多流动性。
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