想不到吧？被炒房客嫌弃死的两居室，仍是“钢铁真需求”

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《想不到吧？被炒房客嫌弃死的两居室，仍是“钢铁真需求”》是一篇关于仍是,钢铁,想不到的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

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去年的脱口秀大会上，何广智说，自己租了套72㎡两房，大得连悲伤都治愈了。

新家请客时，只有李诞嫌房子小：“一个真正的house，你叫人来喝酒，得让人在里面能走、能蹦、能跳。”何广智答：“哥，你说的那个叫livehouse！”

弹幕上，北漂沪飘杭漂一片唏嘘：哥，72㎡真不小，羡慕哭了！

对不少杭州年轻人来说，这个梗也许格外扎心，即使有了购房资格，却眼看新房越来越大，总价门槛越来越高。

2015年杭州取消70/90政策后，户型便开始茁壮成长。随着“偷面积”的同步消亡，几年间，起步三房从89㎡变成98㎡，现在是108㎡上下，格局和尺度却变化不大。

据中指研究院统计，2022年杭州新建商品住宅成交中，90㎡以下仅占4%，而在2020和2021年，这个数字还分别是21%、9%。

是杭州刚需的购买力集体提升了？当然不。对真刚需来说，要买一套何广智那样的两房，只能去二手市场啊！

漫长的二手淡季里，两房户型就是流量明星。

据爱家房产研究院统计，杭州去年全年的二手成交中，90㎡以下占比64%，80㎡以下占34%。以总价来衡量，200万以下房源占比32%，跃升至TOP1。

比如长期霸榜的天都城，去年全盘成交均价不到2万，近地铁的次新组团贵一些，约2.3万，有大量50-90㎡两房。虽然远，但胜在大盘身份，配套成熟。

再如三墩北的经适房小区景溪北苑、都市阳光，均价约2.7-2.9万，与板块限价齐平，看起来并不便宜，但均以60多㎡两房为主力，更兼西湖区身份加持，人气稳稳。

作为第一梯队的流量王，总价低是硬道理，150-200万入手一套不是梦。

榜单之中也有真正的老破小，比如古荡新村、三里亭苑、翠苑新村、闸弄口新村，去年下半年还拉起过一波成交小高潮。

这一类房源主力总价在150-250万之间，共同特点是位置核心，城市烟火气十足，不少还有学区傍身……即使学区光环不及当年。

还有一拨流量，来自于改善感更强的小区，如翡翠城二期，以及房龄更新、区位更好的杨柳郡，都有两房户型，主力总价300-400多万，已经够买远一点的新房了。

从单价看，它们领跑板块二手房，甚至远超新房限价，但综合考量，总价、地段、配套、产品力、小区质素、即买即住的确定感……buff叠得最多，它们的性价比就越凸显。

谁买走了这些两房？淡季里出手的，无疑都是自住刚需。

越来越多的90后到了三十而立的年纪，由租房市场转向买房市场。而普通家庭出来的年轻人，第一套房通常就是60-70㎡的二手。

大多数人以此过渡，并不考虑太长远。有一套小房子，单身时自由自在，二人世界也够用，不急着生孩子的话，一套房住5年完全可以。

另一大主力买家是本地家庭。

90后朋友A，父母住在老市中心，她就近挑了套老旧小区两房，一是为了彼此照应，二是这几年频繁换工作，必须住在有地铁的市中心。

60后朋友B，儿子去年留学归来，两代人住在同一屋檐下，三天两头吵嘴，于是在隔壁小区为儿子买下一套两房，一间当卧室，一间当工作室。

也考虑过总价更低的单身公寓，但实在是空间有限，年轻人的确需要“能走、能蹦、能跳”的社交空间，两房的利用效率要大得多，也相对保值。

另一方面，疫情对生活的改变在持续呈现，老人分巢而居的需求也越来越高。

即使手上还有房票，拿去摇新房也要等两三年才能入住，在儿女家附近买一套二手两房，维持“一碗汤的距离”，是最省时省力的选择。

许多人还有个有趣的发现，二胎三胎放开之后，两房户型反而好卖了。

原因同上，找一套容纳大家庭的大房子太难，不如一套大户型+一套两房来得实用，未来流通性或许也更好。

租房市场中，两房户型更是长盛不衰。

据爱家房产研究院统计：两室是2022年最受租客欢迎的户型，占39%；其次是疫情以来明显升温的一居室，占35%。

地铁沿线是大热，比如西湖区三坝地铁站附近，2号、5号线交汇，到未科和主城通勤都方便。一套50㎡左右的浙港国际LOFT两房公寓，挂牌月租约4500元上下。

市中心老小区在租赁榜上也有一席之地，尤其是最热门的拱墅区，如紧靠武林的朝晖六区与七区，一套40-60㎡的两房，挂牌月租大约3200-4500元。

从租赁角度看，两居室的实用性最强，2-3人合租的模式非常普遍，既能有公用的客厅，也有各自的私密空间，且节约租金成本。

除了打工族，还有陪孩子读名校的家长，我朋友圈里就有好几位。在学校附近租一套，也是两房最为实用，几年租完，到家长群里替房东吆喝一声，立刻就有下家跟上。

还有大家庭的“一碗汤”问题，很多人也会通过租房来解决，如此，还能多腾出一张房票，更大限度实现住投分离。

我现在住的小区业主群里，最日常的帖子之一，就是为老人或刚成年的孩子求租，两房亦是首选。

抛开价格不谈，两房户型的居住舒适度如何？

何广智说的72㎡两房，从卧室走到阳台足足8米，要么说的是次卧，要么是阳台在北面，我在杭州二手房里找了很久，还真没找到主卧到阳台要走8米的。

北京上海的住宅密度远远大于杭州，很容易出奇葩户型。就这一点来说，杭州人要幸福得多，如果追求舒适度，可以用心淘一淘10多年前的那一代产品，神户型辈出。

以下两张户型图，选自杭州两个热门二手小区，户型不算最佳，大约七八十分作品——

左边这套85㎡，十多年房龄，算两房里的大户型。两开间面宽的房子，做出了三开间朝南的效果，虽然客厅采光会受不少影响，但毕竟阳光多惠及了一间房。

我在B站上看过类似户型的room tour，厨房改造成开放式，阳台与客厅打通，形成一个约40㎡的大公区，空间感豁然开朗，非常适合年轻人。

右边这套71㎡，5年房龄，客厅与一卧朝南，双联阳台面宽近7米，只要楼层不太低，采光一定会很好。

不过，停车困难、物业形同虚设、配套设施简陋等等，也是许多老小区的BUG，真想买的话，一定要在不同天气、不同时段，多次去现场查看。

正在老去的两房，在杭州会一条道走到黑吗？

新房市场不复金字塔结构，起步就是100-120㎡的刚改，肉眼可见的未来，总价段和面积段还会继续抬升，改善大户型短期内还是不够卖。

而现有的两房，无论是房子还是小区，的确会越来越老。

但是，市场需求存在，潮流总会循环。渴望扎根在此的新杭州人，刚刚成家立业的年轻人，还有彼此守望的长辈与孩子，大家都需要一个压力不那么大的安居方式。

说个题外话，前些天在杭州某论坛看到一个话题：去西湖边买一套小房子收藏，行不行？

楼下各种建议：不在意房票，不在意潮湿，不在意没电梯，才行；别太小，最好五六十方，养养老；收藏算了，除非有西湖情结……

十多年前，我在南山路老小区里，见过一套美丽的小房子，进门是狭小如过道的厨房和客厅，以素色瓷砖打底，两间房，一间刷成墨绿，一间刷成黛紫。门外三四百米，就是水天一色的西湖。

不是衣食温饱，是人生绮梦。

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