租金降3成，空租率升至17%！郑州街铺今年该赚钱了
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《租金降3成，空租率升至17%！郑州街铺今年该赚钱了》是一篇关于郑州,租金,赚钱了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
在任何一个城市里： 社区商铺空租率，都是一个城市就业率的“晴雨表”。 社区商铺租金涨跌，都是一个城市消费力的“温度计”。 当下郑州商铺经实调发现： 1、租金降3成； 2、空租率升至17%，创疫情后新高； 3、非热门区域商铺经营每况愈下，在经营中的商户们苦苦支撑； 4、转让费全部取消。 春节后，郑州经济快速复苏，消费力正在释放...... 郑州商铺老商户该与房东如何续新约？ 空铺能否出租？ 新租商铺店主如何把握市场行情？ 本文通过大量实调，希望从中找到答案......
01
较安稳的小店，没信心的房东
在金水区天骄华庭附近经营多年早餐档的老张夫妻俩，元宵节后重归忙碌。 比起去年，他们变得更忙了，原来早上4点多出门，现在提前到了3点45，小店口碑不错，每天清晨营业前和面备料工序马虎不得，时间晚一会儿都不行。 现在学校开学，初高中有些年级早上6点40就要到校，一些熟客家长不到6点就会来买鸡蛋灌饼和豆浆，就为孩子能在出门前吃口热乎早餐。 早上7点到8点半是客流高峰，小店门前通常能排出十人长队，再加外出采买，一天下来，难掩辛劳。 但回报也来得安稳踏实，老张说，疫情这几年，除了强制封控不能开门的几个月，其他时期每天流水2000多，一家老小都靠这个小店养活，没歇过一天。 疫情三年，小店每月5500元的租金一直没变，因为租的时间长，比周边同类店铺月租能便宜500左右。 再扣除水电、采购成本，小店一个月毛利约3万，相比周边月月都有店铺改头换面，夫妻俩很知足。 虽然也有几家去年才开的生鲜超市看起来生意更红火，但俩人一心想着能干好手头的事就行，也不眼红。 同样在疫情冲击下至今安稳经营的，还有在东区绿地老街附近开生鲜店的小周。 动力来自两方面。一是因为果蔬新鲜，多年积累的老客户都愿意去他家挑菜，即便价格比大超市略贵。 再就是去年房东给降了房租，原来月租每平200多，现在差不多150，降了两三成，压力缓解不小。 而愿意降租的房东，郑州现在比比皆是： 北龙湖亚新龙湖一号院一楼临街200多平某饭店，原来月租220元/平，现在降到140元/平，降了4成。 东区绿城百合附近两层300平某美容院，原来月租180元/平，年前租约到期，续租时房东降到了120元/平，降了3成。 农业东路郑东新区外国语中学路北街铺也在降租：70多平图文快印店，目前月租大概160元/平；附近正招租的40平小店，月租报价150元/平。 农业东路 金水区正弘数码公寓楼下200平左右的临街铺，好位置的原来月租160元/平，现在120元/平；差位置的原来130元/平，现在空租的，100元/平也能谈。降幅也近三成。 数码公寓临街 总体来说，以上这些在郑州已算好租的区域街铺，降三成房租，已是宽慰店主不退租的主要动力，房东们再没待价而沽的信心。
02
实调热门街区街铺现状： 租金降三成，空租率25%，再创新高
租金整体下降，经营时间不再被疫情打断，郑州大部分街铺经营重回正轨，但空置现象仍不容忽视。 近日我们实调金水区、东区三处街铺集中区，分别对应人口密集+业态丰富（正弘城周边）、客单价高+业态丰富（天赋路）、客单价高集中商街（龙湖里）三类街区，相比去年均有不小变化。
正弘城周边
01. 蓝堡湾贵人街：整街空租率约15%，整体租金降幅25%。
西半段蓝堡湾二期北，共97家店，空置17家，空租率约17%，比去年同期上升7个百分点。 该段业态主要为社区生活服务及生鲜超市，大多是地缘客流，空置的大多是大面积和二层商铺。
贵人街西半段 东半段蓝堡湾一期北，共106家店，空置14家，空租率约13%，比去年同期上升3个百分点。 该段以餐饮小店为主，正弘城员工及周边写字楼职员午晚餐时段导入量极大，空置率相应低一些。过去一年时间有约20家店铺更替，占比近两成。
贵人街东半段 租金：近正弘城附近的典型150平双层铺，原来月租在130元/平左右，现在降到110元/平，还算好租；往东到科技市场智汇城附近上百平商铺有降到100元/平，仍租不出去。
02. 科源路两侧：整街空租率约13%，整体租金降幅25%。
数码公寓段两侧45家店，空置5家；蓝堡湾二期两侧28家店，空置5家。较去年同期上升3个百分点。
科源路两侧商业街 租金：跟贵人街类似，离正弘城越近越贵。蓝堡湾二期157平双层铺原来月租140元/平，现在110元/平；数码公寓20平小店，原来月租8000元，现在6000元。
03. 金水万达金街：整体空租率46%，整体租金降幅45%。
外街60家店，中大体量店面，空置15家，比去年同期多3家；
金水万达金街外街 内街一楼125家店，以餐饮小店为主，空置51家，比去年同期多20家；
金水万达金街内街一楼 内街二楼125家店，以外卖店为主，空置75家，比去年同期多40家。
金水万达金街内街二楼 租金：一楼90平店，原来月租220元/平，现在130元/平；二楼70平店，原来月租120元/平，现在不到80元/平。
天赋路沿线
01. 九如东路-天时路（双侧商街）：共158家店，空置19家，比去年同期少2家，空租率12%，整体租金降幅17%。
生鲜类店铺比去年多8家，空置店铺大多为大面积双层商铺。 租金：典型30平小铺，原来月租7000元上下，现在6000元；300-350平两层铺，原来月租130元/平，现在100元/平。
02. 天泽街（美食街）：共66家店，空置8家，比去年同期少8家，空租率12%，整体租金降幅20%。
业态以中大型餐饮店为主，工作日午间，阿五、唐河王记、二合馆、王福记、裕丰园等店均无车位可停。 租金：某50平一楼分割铺，月租6000元；某188平双层铺，月租23000元。
龙湖里
共约60家店，4楼停业1家，负一楼龙湖里优选超市升级店装修围挡中。商街店铺数多于去年，几乎满租，好于去年同期。
龙湖里 以上5街+1集中商街，平均空租率达17%，为过去三年非疫情防控期最差水平，即便不算上商铺黑洞万达金街，平均空租率也有13%，仍为三年同期最差。 这还是郑州街铺经营相对较好片区，如扩展到整个主城，空租率和租金降幅只会更差。
03
租金下降，2023郑州街铺该赚钱了？
房东：
1、租金下降，长期空租，肯定都亏，就看亏多亏少。
商铺租金水平是由周边商铺平均盈利能力决定的，跟买商铺时的价格无关，降租有钱收，总归好于空租干瞪眼。 一旦经济形势有所好转，也不必急着涨租，能长期稳定住已相当不错了。
2、商铺买得好，不如买得早。
比如绿地老街的临街商铺，早期卖价仅1-2万/平，前十年就收回成本了。现在愿意便宜租，租多少钱都是净赚，不愿意租，放那落灰也不心疼，这次还见有房东只售不租，他们基本不太在意目前市场变化。
绿地老街临街商铺
3、之前高价买商铺的人，现在进退两难。
比如在2010-2012年郑州商铺火爆时入场金水万达金街的，当初内街二楼商铺卖到5万/平，外街临科源路商铺最高卖到5.6万/平，现在连租出去都难，急也急不来。
租户：
现在房租比较低，只要有好的经营模式，且愿意沉下心认真经营，在预期经济回暖的情况下，但凡找个好铺子，赚钱没什么问题。 这次实调，就有三点体会：
1、找准供需平衡。比如绿地老街那个开生鲜店的小周，菜卖得不便宜，比西区、南城咋说也贵个3-5倍；附近专卖信阳土猪肉的店，也不便宜，通常一斤卖到37-40元。但都胜在品质好，跟周边家庭消费需求吻合，贵也不愁卖。 2、品类适应当下场景。人口密集的街铺，尤其500-1000平的一楼铺，特别适合做精品生鲜超市。疫情改变了人们的购物习惯，除了线上购物，日常购买快消品和生活服务，基本上都在小区边快速解决。家乐福、沃尔玛这样的大卖场在国内大批撤店，也是必然。 3、坚持再坚持，见好就收和见坏就收都不可取。
消费者：
不要指望社区店的商品和服务价格多便宜，它们主要提供的是便利性。 社区健身房、美容院、按摩店、理发店只要不跑路，店面业态不频繁更换，带来的生活便利，长期看其实摊低了总购买成本。 所以在商铺租金高、客单价高的街区，房东降房租，其实是在降低租户算不过来账，以致关门跑路的概率。 降低了这些潜在风险，社会面失信行为就可能减少，进而形成稳定的社区生活氛围。房东、租户、消费者三方都受益，对城市形象的维持提升也裨益良多。
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