且慢！郑州人别乱抢房，售楼部里现货够卖2年！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《且慢！郑州人别乱抢房，售楼部里现货够卖2年！》是一篇关于且慢,郑州,现货的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
稍懂点医道的人都知道，大病初愈，最忌大补。 开春后，郑州楼市确实比前两年火了一些，无论是刚需还是改善，都有不错的到访。 这让还残喘在一线的地产销售们，感动得快要掉下眼泪。 但是“房住不炒”的国策没有变，老百姓谨慎保守的消费理念没有变。 国家各种宽松是为了让你痊愈，不是让你去嗑药狂嗨！ 最近，一些房产中介和“专业人士”鼓吹以下论调： “郑州楼市要上演抢房潮啦”，“郑州房价马上要涨了”，“郑州房子要断货啦”…… 这些声音越大，越让人后怕。 尤其是那些没有购房经验的刚需小白，他们对信息甄别能力不强，对市场毫无了解，对楼盘优缺点更是一无所知。 一时冲动，一世深坑。 但凡有点良心的人，都不忍心去忽悠他们。 今天，我负责任地告诉大家： 郑州的房子完全可以买，但千万别胡抢乱买，售楼部的现货还能卖2年！
01
元宵节后市场热了，但仅是高峰期周成交量21%
从正月十六到正月二十二，全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%；二手房共计成交1069套，环比上涨155.13%。
乍一看，上涨8倍确实够猛。 可实际上，这个环比参考的数据，是大年初七到正月十五，是大部分购房者尚未进入市场的最淡季。 单周成交1516套的成绩，如果放在春节前的三周，根本算不上什么。 2023年1月前三周的成交量分别是1569、2841、1975套，都比正月十五至正月二十二这一周多。 即使2月份每周都能成交1500套，那全月不过销售6000套。 这个成绩放在刚刚过去的2022年，也仅仅是受疫情封控影响近半个月的2022年5月份的水平。（2022年5月郑州商品房销售累计6066套） 同是春节后的2月份，去年同期的郑州商品房销量，也是6324套。 换句话说，从成交量对比来看，目前郑州市场的热度，与去年同期没有差别，还远谈不上火热。 那么郑州一个月卖掉多少商品房才算火热？
2022年，郑州累计销售商品房92037套，平均每月去化7669套； 2021年，郑州累计销售商品房138924套，平均每月去化11577套； 2020年，郑州累计销售商品房196369套，平均每月去化16364套。
这是疫情影响严重的三年，如果不是去年第四季度的封控，这三年平均每月去化都能达到上万套。 郑州楼市真正火热的年头是2016-2018年。
2016年，郑州累计销售商品房163575套，平均每月去化13631套； 2017年，郑州累计销售商品房246871套，平均每月去化20572套； 2018年，郑州累计销售商品房332219套，平均每月去化27685套，平均每周去化约7000套。
但是时代已经变了，平均月销过2万的时代恐怕一去不复返了。 即便如此，郑州房市真正达到火热状态，月销量至少也要在1万套以上。 说这些数据就是想告诉你，市场到底火不火，不要听别人怎么说，要理性，别冲动！
02
市场冷热不均，个别火，整体不火
2023年春节后，郑州房市就火了城区几个盘：
第一：好位置、房企稳健的改善盘——比如北龙湖北岸小高层产品，比如金水北美盛教育港湾、金水印，二七区亚星锦绣山河九邸等； 第二：好地段、房企稳健的刚需盘——比如南三环龙湖熙上，比如常西湖华瑞紫韵城，汇泉景悦城、西悦城等； 第三类：中介佣金高的楼盘——比如二七区佳源名门橙邦。
综合而言，当下郑州卖得火的楼盘中，一部分是靠品质、地段的优质盘，一部分则是靠无良中介疯狂拓客的“杀猪盘”。 为何郑州房市冷热不均？
1、年后小阳春一直都有，市场最差的2022年也有，今年也不会例外，所以会比去年第四季度卖得好一些，但也仅是少数楼盘火； 2、疫情解除后，买房信心得到修复； 3、今年楼市的刺激政策比去年更早一些，去年是从3月份才开始，今年从2月就开始了； 4、刚需客户购房需求压抑多时，房贷利率降低刺激明显； 5、郑州改善市场近几年一直比较稳定，目前改善市场总销量，反而比疫情三年差了点； 6、“保交楼”行动在进行，曾经的问题楼盘可以获得专项借款复工，且已经明确交房时间，给市场提振信心。 ……
从专业角度看，郑州房市是否火热，答案只有一个，那就是一个月先卖掉1万套新房再说。 从老百姓角度看，郑州房市是否火热，答案有两个： 1、房价开始涨了。 2、开发商开始拿地了。
显然，当下无论是从专业角度还是老百姓角度看，郑州房市都还没火，只是个别楼盘热了，看房人比疫情期间多了，二手房好卖了点……
03
楼市整体没火，为何有人喊房子不够卖了？
郑州房子够卖多长时间？ 相关数据显示，截止22年底，郑州商品房存量约2840万方，去化周期64个月。 关于库存周期，各家说法虽不统一，但综合起来完全可以下一个定论： 郑州商品房目前的库存，2年都卖不完！ 如果真如某些人所说，郑州房子不够卖了，我保证开发商昨天就开始涨价了！
然而并没有啊！ 那为何现在江湖疯传“最多再过三个月，售楼部会上演抢房潮”？ 原因很简单： 1、越是吓人的观点，就越有流量。反正不用自己交学费。 2、获得中介和置业顾问的好感与追捧。 但凡是“要抢房”、“要大涨”这类文章，都是中介、置业顾问最爱用来“逼定”小白购房者的利器。 3、顺势推荐卖房赚佣金。 如果有买房者者咨询，大可顺势组织团购，赚点佣金，刚需族多少也有点人民币，“蚊子腿也是肉”。
04
郑州现房/准现房货值超1300亿，等你抢
市场热，但也别胡抢乱买，目前郑州在卖的这些房子，有些虽然热度很高，但是部分产品不值得任何期待。 比如二七区的佳源名门橙邦，除了地段之外全是缺点； 再比如华润琨瑜府，虽然价格不高，但是产品是基本的建标配置，也不要指望它最终交付会有多出色。 那么郑州现在尚有库存，而且值得抢的房子还有多少？ 简单盘点值得抢的房子，总货值已经至少超过1300亿！ 具体如下： 1、3万加豪宅产品，货值约180亿起。
郑州在售的3-5万加豪宅新房，去年8月份统计时仍有3700套左右的库存，保守预估目前剩余库存约2500套，货值至少180亿起。 2、中等价位楼盘，货值至少700亿。
①招商时代锦宸、万科翠湾中城、古翠隐秀、保利大都汇、电建等主城区央企项目，总货值至少400亿。 ②美盛：金水区的美盛教育港湾可售货值约9个亿（后续还有地块加推），美盛金水印剩余可售货值约21个亿。 ③正弘：在杨金片区的正弘璟云筑剩余约140套；在港区的正弘中央公园剩余240套，大郑州所有在售项目主力产品库存累计约2449套，估算货值约50亿。 ④华瑞：常西湖的华瑞紫韵城剩余库存约1490套（含未取证部分），估算货值约23亿。 ⑤汇泉：常西湖的汇泉景悦城剩余库存尚有2800多套，汇泉西悦城有2000多套；另外还有白沙的汇泉东悦城1500多套，估算总货值约80亿； ⑥正商：尚有库存的楼盘较多，正商丰华上境190套、正商珑水上境26套、正商祯瑞上境58套、正商生态城429套、正商河峪洲587套、正商家河宽境593套、正商智慧城67套、正商新瑞华府45套、正商兰庭华府114套、正商左岸155套、正商公主湖361套、正商馨港家53套、兴港正商澜汀府807套……总货值保守估算约100亿。 ⑦融创：惠济区融创运河源还有货值约9.2亿的洋房产品，货值约8000万的高层产品；管南融创城目前还有货值约2.5亿的住宅，其中1.1亿高层，1.4亿洋房，总货值约12.5亿。 ⑧金科：杨金片区金科北珑铂悦目前没有在售，剩余大约有600套左右，预计会加快施工进度，后期做现房销售，估算货值约15亿。在新密与银基合作项目还有1个多亿货值。 ……
仅以上所列楼盘的保守估算货值，已经累计达到702.5亿。
3、现房、准现房产品，库存不多，但总货值保守估计500亿不止。 ①碧桂园：碧桂园万山湖壹号、郑州碧桂园、碧桂园生态城、郑州碧桂园时代城、新郑碧桂园天宸、上街碧桂园、郑州碧桂园中央公园、碧桂园山河郡、碧桂园西湖、郑州碧桂园天麓均有现房和准现房在售。 ②永威：永威上和郡、永威西郡、兴港永威南樾、兴港永威观樾等楼盘均有现房、准现房在售。 ③亚星：亚星双河居、亚星云水居、亚星环翠居、亚星星河郡、亚星锦绣山河大二期都有现房和准现房在售。 ④中绘：忆江南度假区15区珺山现房在售。 ⑤恒基：位于郑州南龙湖双湖大道与中华路交汇处的水榭华城项目，目前还有108套小高层现房，成交价7500-8200。 除此之外，还有保利心语、龙居华府、盛澳金尊府、天伦城、万科云图、保亿豫景晨园、大正水晶森林、新城时光印象、招商美景雍瑞园、裕华会园、万科未来时光、保利海德公园、绿城诚园、美盛中华城、金地格林格林…… 以上三类房源总货值合计，已经远超1000亿，至少在1300亿。 1300亿，供货充足，足够郑州人消化2年了。 所以各位老铁们，不要再盲目，也不要再冲动了！
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