现房销售，楼市最后的救命稻草？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《现房销售，楼市最后的救命稻草？》是一篇关于现房,楼市,救命稻草的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

这两天河南和四川等多个省份准备开始试点现房销售，这玩意在这个时候出来，只能说明一件事。

楼市还是没救起来，现房销售只是又一张新的救市牌而已。

说现房销售就要先谈谈预售制。

可以这么说，没有预售制，中国楼市这辆重型卡车绝对不会跑的这么快。

阿基米德说过，给我一个支点我可以翘起地球，房企同样可以自豪的说，给我预售制度，我就可以推动整个中国的楼市发展。

如果说土地招拍挂制度的确立，是给楼市发展铺设好了高速公路的话，那么预售制则是楼市一路猛冲的助燃剂。

当楼市中一个规则的改进如果遇到了阻力，那么在大部分情况下只有一个可能，那就是这个规则的改进一定是伤害到了既得利益群体的蛋糕。

受益方在千方百计的给改进增加各种阻力，无非就是想维持现状，具体到楼市上就是，房企、银行、还有地方，这三家从自身liyi考虑，都没有什么改进的动力。

原因很简单，这很可能会让楼市慢下来，而问题关键就在于大家都想让楼市维持高速运转，从而赚个快钱。

减速？恐怕都不愿意。

一个一个来，先说房企。

房企不愿意预售制是最好理解的，主要原因有两个，一个是资金压力，还有一个是抢占市场。

先说资金压力。

众所周知，房地产开发是个需要大量资金的生意，但房企自己也没那么多钱怎么办？

很简单，向银行等金融机构贷款和融资。

以银行为首的一众金融机构，不管是贷款也好融资也罢，还是发行什么杂七杂八的债券，总之这个钱是给房企借到了，但是注意钱是有利息的，而且在相当一段时间内，这个利息并不算低。

问题出来了，怎么能把这笔利息不低的贷款，榨出最大的价值？

预售制。

用贷款来的资金拿地然后快速进入开发阶段，只要达到“宽松”的预售条件，马上开始卖房，结果就是房子的毛还没看到，购房人的钱就进了房企的腰包。

接着房企用收到的房款外加其他融资再次进入土拍市场，拿地、开发、销售，又一个新项目完成了。

付着利息的贷款不用老实的沉淀在一个项目上，而是可以快速的和售房回款一起撬动下一块土地，完成下一个项目。

不断撬动的新项目带来更多的销售回款，则可以在一定程度上减少房企对融资的依赖，进一步降低资金使用成本。

又加速的项目的扩张，还降低了资金使用成本，预售制几乎就是房企手里的阿基米德杠杆。

再说下抢占市场。

过去几十年时间正是中国城镇化的高速时期，大量的人口因为更多产业诞生在城市的缘故，开始快速向城市迁移，这些人在统计局的文件上是一串串阿拉伯数字，而在房企发展规划中则是一个个会动的移动钱包。

这个时候的房企面对的国内房地产市场还是一块处女地，所以抢市场是所有想做大做强的房企共同的目标。

既然抢，那就要突出一个快字，按照现房销售那样搞，盖完一个项目卖一个，然后再用收了的房款去盖下一个项目，市场只剩被别人瓜分的份，而房地产是有大鱼吃小鱼的传统的，所以为了不掉队为了不让别人吃掉，预售制成了所有房企不约而同的选择。

地方

这个就更好的理解了，房企是地方上土地资源的“唯一”承销人，想让土地卖的快，想让土地卖的好，就得让房企加快周转速度。

怎么快？还是预售制。

一个项目挖个坑就开始卖房子，购房款到位后，还没在房企账户里躺热乎了就马上进入了土拍市场，从而再转入地方财政的户头上。

这是什么速度？

你要改成现房销售的话，交房怎么着你得两年时间吧？也就是说，两年后达到交房条件才能开始卖房回收房款。

资金周转速度下来了，房企手头的钱也就少了，没钱的房企怎么“接住”地方上不断出售的土地资源？

每一年地方上都有大量的土地处于待售状态，现在换成了现房销售，房企要等两年时间才能收到回款，从而才能在土地市场上尽一下自己土地“承销商”的义务。

但问题是，地方上赖以生存的土地cai政，就等着卖地开锅，两年？等得了吗？

债务是动力，地方财政在受到这一动力的作用下，每年必须要出售大量的土地，你现在来个现房销售，房企回款速度断崖式下降，结果就是土拍市场没人接盘，地方财政愈发紧张。

一些城市的地方财政一旦在卖地这边解决不了紧张的压力，那就要想点其他办法增加收入，比如常用一个操作叫做非税收收入。

不好理解是吧？举个例子就明白了。

F款。

银行。

有人可能会说，银行看起来貌似不受预售制的影响，这话不对，要知道银行的信贷中份额相当大的是个人住房贷款，这个我在前面的文章刚说过，这玩意属于银行的优质资产，既安全收益又高，银行是绝对不会放过这块蛋糕。

和地方一样银行也不喜欢现房销售，现房销售房企资金压力大开发速度慢，更没富裕的资金去“配合”着推高地价，这一系列的因素会导致楼市不热，而楼市不热又会导致进场买房人开始减少。

买涨不买跌这个是咱们楼市的老传统了，去年不就又演示了一遍么。

地价上涨，销售火热，最终导致的结果就是房价上涨，房价都上涨了你房贷的利息也就只会多不会少了。

早早挖个坑就把房子卖了，接着无数的还没住上房子的购房人，就得把月供按时给银行交起来。

预售制的加持下，不光抬高了利息的收入，而且一来一回一个项目上就能省下将近一年半时间，能早早吃上高利息的收入，银行能不喜欢？

这套深得地方、房企、银行喜爱的预售制，严格的说算是个外来物，非要寻根溯源的话还是得算师从香港的那几位大佬。

但是人家那边可是切切实实的建了个笼子把烂尾楼这个怪物给关了起来，用完善的制度卡死了预售制可能产生的一系列问题。

业主没验房收楼之前，购房款只能乖乖待在律师事务所里，什么时候验了楼，什么时候钱才会转给房企开发商。

咱们这怎么说呢，倒也不是没学习建笼子，关键是这笼子的质量实在有点堪忧。

2022年郑州烂尾楼事件发酵后，郑州的一些业主代表和银行当面对峙，想知道监管账户里的钱到底是怎么被挪用的。

本来以为能把银行问的哑口无言，结果银行直接来了一句：“我们也是听房管局的”。

完美回答，对峙结束。

管笼子钥匙的都开始“放飞自我”了，你还指望烂尾楼这头怪兽不从笼子里跑出来？

用《疯狂的石头》上的的一句台词来形容某些城市的监管账户就挺合适的。

“公共厕所嘛,想来就来,想走就走”。

现房销售现在被提起，并且准备做在一些小城市做点试点，这不是说不想用预售制这根“杠杆”，而是实在被市场逼的没办法了。

被烂尾吓跑的这群潜在购房者，现在是雷打不动的死活不进场，为了争取这群人和消除弥漫在市场内还在影响其他人的烂尾气氛，现房销售质能像一块“金字”招牌一样被抬出来。

楼市开始不得以的向市场妥协。

前几天湖北省会号称九省通衢的武汉出了16条稳经济措施的新政，其中在谈到房地产时将房地产定性为“困难行业”。

从去年底到现在喊了几次的支柱产业，再到武汉嘴里的困难行业，房地产经历了从打气肯定，到承认拉胯的快速转折。

武汉能这么喊不奇怪，2022年武汉土地出让收入是822亿元，是近8年以来成交最低的一年，两前年这个数字还是1900亿元。

根据数据宝和腾讯财经联合发布的《城市负债率排行榜》显示，算上城投债武汉在2020年的债务率达到570%，1900亿到820亿的这个腰斩式卖地收入对于武汉这个债务率来讲，说雪上加霜也不算过分。

这里就不算刷单式的国企央企和城投拍下的地了，不然数字只能更惨烈。

走到这一步只能救市，武汉从首付到利率再到限购能放松的都放松了，结果楼市还是不尽人意，就像每日经济新闻记者在2月初采访武汉中介所得到的答复一样。

“不降价根本卖不动”

不得不说，这句话是揭露了不止武汉，甚至是当下整个楼市本质的存在的矛盾。

楼市是一场折现他人和透支未来的残酷游戏，作为当下金融属性过重的房产来说，本质上就是一种投资品，而投资品想玩得转就必须有一个良好的流动市场。

按照过去几十年楼市的历史来看，涨价是保持楼市流动性良好的不二法则。

矛盾来了，想要新房去化加速，那就得增加楼市的流动性，也就是涨价，但是还没进场的人却已经接不住涨了这么多年的房价，他们的需求是降价才能接盘。

过去玩的太狠，卡到这了。

没辙，只能放弃涨价去库存的老办法，改用市场经济内最常见的降价来招揽顾客。

算是被迫向市场“低头”妥协了吧。

和之前不同，武汉这次对一些房企自发的降价，基本都是睁一只眼闭一只眼，还算有些诚意，当然这也从侧面反应，地方上已经在一定程度上认清了现实。

不降点，真不行。

武汉好歹是长江中游城市群的核心，不管是人口，教育，产业等等一系列楼市需要的地基要素，其多少还是有一些的，而就是这样一个城市都把楼市玩成了这幅德行，体量更小的城市可想而知。

当下相当一部分城市的楼市就像走进黑夜里的十字路口，没有灯，只能靠蒙和猜。

而现房销售的试点，还有武汉承认房地产为困难行业，从而允许一定程度降价的操作，都是在这黑夜里打起的一盏小油灯。

无非就是想探探道罢了，楼市这条路看样子还是要继续走下去的。

就这样。

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