房价连跌了11个月！“中部第一城”，房子卖不动了

作者 :房天下 2023-02-10 06:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《房价连跌了11个月！“中部第一城”，房子卖不动了》是一篇关于个月,跌了,一城的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

人口，是楼市的基本盘。

然而，这个年增百万人口的“中部第一城”，房价却连跌了11个月！硬生生把房地产跌成了“困难户”。

武汉，到底咋回事？！

最近几天，武汉有个楼盘火了。

要地段有地段，位于1.5环内，家门口就是奔涌的汉江，妥妥的江景房。

要品质也有品质，新风系统、中央空调、地暖三大件配齐，精装修交付。

然而，这个看似不愁卖的优质盘，开盘3个月却只卖掉7套，好不凄凉。

直到前阵子宣布降价5000元/平，才终于有了热度。

从去年2月起，武汉新房价格连跌11个月，同比也已连跌9个月。

郊区降价滞销早已不是新闻，核心区也无法避免。

“热度”最高的一个，当属二环滨江的保利庭瑞阅江台。项目去年9月曾推出“一口价”活动，每平米降价近6000元。

一套120平户型，降价后能省下70万。购房者兴奋地摩拳擦掌，早前原价买房的业主彻底不干了。

于是在售楼处里，上演了非常魔幻的一幕：一边是购房者在抢房，另一边业主在维权。

最后被责令整改，并暂停销售。降价卖掉的房子，也都全额退款。闹得一地鸡毛。

武汉当地的新房中介透露：有些区域项目价格降了近20%，特别是去年上半年，不降价根本卖不动。

对开发商而言，降价甩卖不是一种选择，更像是一种必然。

一位百强房企武汉区域负责人曾坦言：在武汉的销售额下滑也很严重，主要聚集在保交楼、保交付上，消化存量。

同样是降价，跟其他城市相比武汉还有个特点：地王冲在了前面。

2021年的光谷“一日三地王”，本以为能冲上4万/平，去年都降价了。

南山樾府，初始备案价3万/平的地王盘，一度打折打到不足2万/平，带装修也改成了毛坯。

城投南山长投领峯和香港置地元庐，都主动跌破3万/平，不比拿地价贵多少。

我们刚刚提到的月湖云庄，正是2021年10月土拍中诞生的“月湖地王”。

楼面价1.6万/平，售价1.9万/平，开发商不亏本我是不信的。

降价，早就成了武汉楼市的主旋律。

跌跌不休的房价，并没有激发人们的购买欲，反而同成交量一起下坠。

2022年，武汉新房卖掉了11.63万套，同比去年下滑超过四成，并且创下了近8年来的最差成绩单。

一夜之间，楼市回到2014年。

楼市成交凉凉，土拍没道理不被带进沟里。

武汉去年的土地成交金额，只有约822亿元，同比减少近一半。涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十。

作为22个集中供地试点里，武汉是唯一一个卖了六轮土地的城市，这是有多着急？

也难怪武汉会在16条稳经济措施里。把房地产划分到“困难行业”。

其实，武汉并没有放弃过自救，反而表现得相当积极。

强二线里，武汉是最早大力度松绑的那一批。

去年5月，武汉四大远城区（东西湖、江夏、黄陂、经开）全面取消限购。也许是太过“激进”，政策惨遭“一日游”。

不到一个月后，武汉再度放大招：非本市户籍在限购区买首套房，仅需6个月社保，且可以补缴。

这也意味着，武汉成为第一个允许外地投资客进场的强二线省会。

新政公布后，6月新房月成交亮迅速冲上10000套，并且在7月达成年内的次高峰。

然而，随着口罩问题影响，以及新政对购买力的消化，武汉楼市再次滑入下行通道，成交量连续四个月下跌。

到了12月，其他城市都在忙着应付“阳了个阳”而无暇他顾，武汉却异军突起，搞了一场声势浩大的“房交会”。

不仅直接打出“二环外不限购”，而且各种特价房源、优惠补贴齐上阵。最关键的是，活动有效期至持续到12月31日。

连哄带催，这一招果然很管用。当月新房成交量同比暴涨200%，几乎相当于过去3个月的总和。

遗憾的是，这一波翘尾行情挽尊，热度很快掉下去了。刚刚过去的1月，成交量重新回到6000多套的水平。

就在前几天，武汉又开始给大家手上塞房票了。

非本市户籍在限购区买首套房，购房资格可以“承诺办、容缺办”。

什么意思呢？哪怕你现在没有购房资格，可以先把房子买了，房票的问题以后慢慢说。

先上车再补票。虽然没说取消限购，似乎跟“裸奔”也没多大区别了。

我们从不否认武汉这座城市的价值。但客观来说，楼市回暖路上，至少还拦着两座大山。

首先是巨量库存待去化，既包括新房，也包括二手房。

官方数据显示，截至去年10月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房181626套，库存约18万套。

寒风阵阵的远郊区，去化周期尤为漫长。

武汉的二手房挂牌量已经超过了20万套，排名全国前三。

其次，烂尾楼的问题必须得到解决，否则难以恢复信心。

根据易居研究院的统计，武汉上半年的烂尾率是5%。

但武汉的房子实在太多了，从烂尾面积来看，在全国绝对是名列前茅。

武汉楼市这么惨，何尝不是一种“自作自受”呢？

回到最初那个问题，2021年武汉新增常住人口120万人，为何没能转化成楼市购买力呢？

秘密可能藏在另一个数据里。

近十年时间，湖北全省新增常住人口51万，但是武汉的增量是254万。

省城漂亮的人口数据背后，是湖北省多年人口增长乏力，甚至陷入负增长的窘境。

作为湖北省唯一的中心城市，武汉也在虹吸全省的年轻人。他们的购买力，或许并不足以支撑起库存庞大、上涨飞快的武汉楼市。

换句话说，这是一座刚需气质浓厚的城市。如果刚需基本面没能改善，总体房价下跌或横盘的趋势很难止住。

不过，核心地段的改善产品和豪宅可能要除外。

1000万总价以上的豪宅销量，去年武汉挤进了全国前十。二七滨江、武昌滨江依旧能卖出“20妙售罄”的顶豪速度。

近段时间，我们观察到很多强二线城市“动了”。楼盘收回折扣，业主开始涨价，成交量也在回升。

相比之下，武汉楼市的复苏，可能不会那么迅速。

未必全是坏事。起码对于本地置换群体，以及看好武汉楼市的人，现在是买入核心的绝佳时机。

只要你想买，资格现在不再是问题了。

在银行因为提前还贷焦头烂额的时候，房贷利率和放款效率，一定会很好谈。

郑州宣布3.8%的时候，武汉早在去年就把利率给乡亲们打下来了。

更何况，被划分为“困难行业”后，武汉很可能还有新的支持政策出台。

房贷利率会不会继续降？二套房首付比例是否下调？都可以期待一波。

唯一需要提醒的是，武汉很大，套路也很多。像二环虽然是核心区，但价差也很大，也不能盲买。

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