奥园！终于等来国资，但没等来名分
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奥园没有变成国企。
但它开始放手，卖掉最值钱的旧改。
拿下珠海最“壕”翠微村旧改时，大摆千人宴，5年前的郭梓文，风光无两。
但如今，这位广州富豪，只能放手。
谈了一年多，山东国资还是掌握了主动权。
山东国资并不想当奥园的大股东，出售翠微村旧改股权，可以看作是山东国资间接驰援奥园。
于奥园，处在资金危机的翠微村项目可以推进复工；于山东国企，这是他们切入粤港澳湾区发展的一个方式。
但这笔钱，真的不够救奥园。
01
5亿贱卖最“壕”村过半股权
前不久，奥园称，卖珠海奥园华富置业60%股权一事早已完成，但因前段时间疫情感染和人手不足的原因，迟迟未公之于众。
珠海奥园华富置业，是翠微村旧改的项目公司。
明面上还是奥园主导，但实际控制人早已变成山东国资。
根据消息，奥园以5.84亿元出售翠微村旧改项目60%股权，自此，该项目将不再纳入奥园集团的财务报表。
也就是，奥园同时还剥离了微村旧改的部分债权。
买家是去年曾和奥园传出“绯闻”的山东国资——山东颐养健康集团置业，实缴资本达到33亿元，实力还是蛮硬的。
翠微村项目，位于珠海香洲前山片区，在清代有“小澳门”之称。
之所以说它“壕”，是因为当时翠微村的拆迁户们，可以拿到估值至少3600万的房子资产，千万富豪就在一夜间诞生。
当时，奥园为了庆祝拿下翠微村旧改项目，还大摆130桌的千人宴。
场面也是颇为壮观，毕竟在这个旧改项目上，奥园曾说要砸121亿投资。
奥园从翠微村改造开发企业到最终的实施方案批复，整整花了三年时间（2018-2020年）。
在2019年时，曾有一份私募基金的分析报告中，预测了奥园翠微旧改能贡献的营收和盈利：
翠微村项目的销售收入或能达到188.6亿元，净利润估计可达26亿，销售净利润可以去到15.44%。
这可以从侧面反映，当时房企疯狂竞标旧改，也正是看中了旧改较高的利润率。
奥园将翠微旧改项目作为2021年中期业绩的报告封面
2022年初，奥园出现资金困难，债务违约，翠微村旧改项目也一度陷入停工状态，工人被欠薪。
急于寻找救援的郭家兄弟，最终还是敲了山东国资的门。
这次出售翠微村旧改项目，奥园自曝预计亏损约3.12亿元。
可谓是偷鸡不成蚀把米……
去年底，翠微村旧改已经有动工的迹象，山东国资要的是项目，不是救奥园。
而翠微村旧改这个蛋糕，已经被山东国资分走过半利益。
02
郭家生意难做
郭梓文，靠5万元承包建安装饰公司在番禺起家，90年代创办奥园集团。
用了20多年时间，奥园终于在2019年，成为（销售额）千亿房企。
接触过郭家两兄弟，印象中，他们都是ZZ觉悟很高的人，关系搞得好，生意不难做。
奥园出现危机前，为了追逐规模，郭家兄弟在广深、珠海、东莞、佛山等地谈下了很多旧改合作项目。
截至去年2月底，奥园正在推进中的旧改项目多达74个，预计可售面积约3100万平，其中43个项目已获取合法身份（含实施主体、合作开发企业及前期服务商等）。
步子迈得很大。
旧改需要沉淀大量的资金，现实是，奥园已经出现债务逾期，现金流断裂的情况。
就算是去年底，融资政策面放松，也尚未见到奥园获得金融机构青睐，即去年一整年，奥园在公开市场上几乎没有融到资。
郭梓文曾在2019年时预测，房地产业天花板10年后（对应2029年）就会到来。可没想到，奥园的天花板已经提前出现了。
刚刚过去的2022年，奥园的销售业绩只有202.2亿元，平均下来每月卖房16.85亿元；
对比前两年的销售额，2020为1330亿元，2021年为1210.3亿元，奥园正以极快的速度下滑。
曾经的粤港澳“四小龙”之首，已经跌出房企50强之外了。
融资不行，卖房回款也不给力，奥园只好变现资产。
比如2.15亿加元（11亿人民币）出售建安大物业、1.05亿澳元（近5亿人民币）出售澳洲6个物业项目，待出售奥园健康30%股权。
可惜出售资产的回款，对于债务而言，都只是杯水车薪。
截至2022年6月末前，奥园原本要还的短期有息负债超过500亿，光靠出售资产不足以覆盖这部分债务的兑付。
好久没发财报，我们至今都不能摸清奥园目前的债务规模。
唯一能确定的是，奥园短期内很难走出危机。
回想起2020年那份做空奥园的报告，危机的到来，都是有迹可循的。
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