脱实向虚搞地产的步步高，是如何把自己作死的

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《脱实向虚搞地产的步步高，是如何把自己作死的》是一篇关于步步高,地产的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

1月15日晚间，步步高披露控制权拟发生变更公告称，湘潭产投将成为控股股东，湘潭市国资委将成为公司实际控制人。

公告显示，步步高控股股东步步高集团1月11日与湘潭产投投资签署了《股份转让协议》《表决权放弃协议》。步步高集团将所持上市公的10%股份，以5.18亿元的价格转让给了湘潭产投投资。与此同时，步步高集团将放弃其剩余24.99%对应的表决权。

国资控股民企上市公司股份，光看标题很容易让人浮想联翩。但实际上，可能和大家想象中的有一些出入。

这个步步高，并不是以前央视广告里，李连杰一边挥舞大刀，一边高歌卖VCD的那个。这个步步高是一个商业连锁品牌。一些朋友可能有些陌生，但步步高商超的名气，在湖南基本可以和家乐福沃尔玛等巨头齐名。

公开资料显示，步步高商业连锁股份有限公司于1995年在湖南湘潭成立，并于2008年成为我国首个民营连锁超市上市公司。目前步步高是湖南省零售行业的龙头企业。截至2022年6月末，公司拥有各业态门店367家。

可就是这么一个大型零售巨头，却在近期负面不断。

早在2022年4月20日，原本是步步高股东的腾讯和京东两大企业，通过大宗交易的方式精准减持，割肉离场。

就在京东减持两天后，步步高就公布了《业绩预告及致歉公告》公开承认业绩扭盈为亏。这导致的后果就是股价应声下跌，留下一堆来不及反应的散户韭菜苦苦哀嚎。

到了2022年5月份，步步高面临倒闭的消息就不胫而走。

步步高线下超市甚至出现抢购现象，手握步步高购物卡的消费者，为避免损失纷纷赶到就近的步步高购买物品，以尽快将卡券用完。

而很多网友在社交平台上提到步步高超市的货源严重缺乏，进一步坐实了即将跑路的传言。

大型零售卖场，放在以前是非常有竞争力的。由于量大货全有保障，销售量非常可观。而掌控着终端销售渠道，就对供应商有极大的议价权。就是这种近乎碾压的优势下，大型超市在极短时间淘汰掉了大量菜市场，成为城市居民购买生鲜与日常用品的主要场所。

而且大型超市业态属于极高频的目的性消费场所，能够源源不断带来人流。对周边商业价值的提升，也是海量的。所以这种大型商超，除了超市运营外，还有一块重要的营收就是当二房东。例如超市需要的经营面积为3000平米，但超市会租下5000平米的物业，多余的2000平米，就高价散租给其他个体经营户。

除了进货销售渠道还有运营模式方面的优势外，相较于传统开店模式最头疼的选址还有房租，大型超市也有不逊于甲方的议价权。

10余年前在物流快递还没有这么发达的时候，大型商超可以说是仅次于学区与地铁最能影响房价的因素。哪怕再偏远的项目，只要能够引入一个超市，购房者对于项目配套不足的抗性就能降低。

并且超市对于物业形态要求并没有太高。只要有一个相对较好的昭示面作为入口，卖场后面有便利的物流转运空间，主要经营场地全部放在地下也无所谓。

所以，大一点的房地产开发项目，对于引入大型超市几乎有一种执念。当时无论是国际巨头家乐福、沃尔玛，还是国内的永辉、大润发等等，都成了开发商招商部跪舔的对象。

面积、租金、免租期、装修补贴等等一切好商量。甚至开发商可以直接让这些超市品牌提前介入，在设计阶段完全按照他们的需求定制打造。这种谦卑的态度，一点没有作为房东桀骜不驯的样子。因为对于开发商来说，这点付出与未来超市带给物业与商业价值的提升，基本不值一提。

大型商超既然有这么大的经营优势，看上去似乎做得够大后，就是一笔稳赚不赔的生意。

那么步步高是如何走到了这一步呢？我们可以在财报中找到答案。

步步高自从2008年上市以来，开始了快速发展，一直到2013年达到了利润的峰值。此后就陷入了增收不增利的尴尬境遇。期间除了电商崛起等外部因素冲击的原因外，还有就是过于追求规模化，降低标准的盲目扩张，导致了盈利能力下降。

于是在2021年，终于出现了上市以来的首次亏损。而就在前几天，步步高发出2022年业绩预告，预计2022年亏损额将达到13亿-19.5亿。有意思的是，步步高2012年-2021年的利润总额为19.1亿。这意味着，2022年一年的亏损，等于之前十年都白干了。

当然，如果只是超市生意不好，不至于亏得这么惨。具体原因我们可以资产负债表中可以发现一些端倪。

2008年到2021年，步步高营收翻了2倍多。但资产翻了12倍，负债更是翻了接近20倍。仅仅就是开超市，当然不会有大几百亿的资产，也不会负债几百亿。

进一步拆分后发现，这些资产中，投资性房地产占了极大的比重。例如2022年半年报显示，同期投资性房地产价值达到150亿，比2022年初增加了42亿。其中备注是九华与星城项目完工转入导致。

并且就是这价值150亿的投资性房地产中，抵押部分为103.97亿元，抵押率达到了69%。这意味着步步高持有的大多数房产，需要解押才能销售，依靠甩卖资产能够创造的现金流也非常有限。

值得注意的是，步步高对于投资性房地产计价采用了公允价值计算方法。

投资性房地产计价方式一般有两种，一种成本法，一种是公允价值计算法。前者买的时候花了多少，或者建设花了多少，在财务报表就一直是多少。而后者需要每年评估，价值是根据市场价变动的。

从理论上来说，趁着房价猛蹿的势头，公允价值的优点更能发挥到极致。可实际上在2007年至2018年间，沪深A股上市公司持有投资性房地产的公司有1494家，但是使用公允价值计量的6%都不到。

这是因为按照公允价值计算存在不少的弊端。

第一是成本模式下，买房所获得的收益，能直接计入利润，并且折旧这一块，也能起到调节利润的效果。但如果采用公允价值计量，房价下跌，容易引起公司市值波动。

第二是投资性房地产公允价值计量，增加了市值，却没有增加现金流。而公允价值净收益是要缴纳所得税的。

第三是采用公允价值计量的投资性房地产，不能变更转回成本模式。

所以上市公司采用投资性房地产计量非常谨慎，不会贸然采取公允价值模式。

但步步高就属于这种极小部分不走寻常路的上市公司。

2018年8月，步步高发布公告，将投资性房地产采用公允价值模式计量，并将部分自用房地产转为投资性房地产。一通操作下来，投资性房地产评估价值一下就增加了16.7亿元。

其实说白了，就是为了将房子评估更高价格，然后拿去融资。

建房抵押再建房，银行借款大幅增长，也带来了财务费用持续上升。步步高自2015年后，短期借款与财务费用开始激增，期间大量借款利息侵蚀了利润来源。

到这里，关于步步高深陷泥潭的原因基本算是破案了。主要还是因为盲目投资房地产，在做大资产同时，也让自己背上了沉重的负担。于是在2022年高频率封控的情况下，营收锐减，融资受限，借新还旧的游戏终于玩不下去了。

所以湘潭国资收购步步高的股份，并不是大家想的那样如同国资强势入股民营巨头摘桃子，而更像是城投被迫接盘烂尾楼一样的无奈。

这些年土地与房价的暴涨，大家都看到了搞房地产利润太高、杠杆太大、来钱太快。圈里圈外都开始拼尽全力的加入到这场赌局中，最后慢慢走向脱实向虚的道路。

无论是华夏幸福搞产城、万达搞文旅，不断扩建产业园的正威，甚至某些地方政府建奇迹、搞旅游，修地铁，就是挂羊头卖狗肉，其最终目的都是想通过房地产，甚至炒地皮快速套现。至于最初的噱头到底能不能持续运营，那是下一步的事情了。

长期与开发商勾搭的步步高，看到因为自己进驻，一个几十平米的门面，就炒到了自己一个几千平米店几年利润都买不下来的程度，心态难免不崩。所以最后索性下海当起了开发商，自己修自己炒自己卖。至于自己以前经营卖场的主业，就充当炒房的工具算了。

商业不同于住宅，是生产资料，是创造财富的工具。在市场趋于理性后，泡沫是更容易被挤掉的。

当年日本房地产泡沫最为疯狂的时期，银座附近的土地价值，最高到了95万美元一平米。我查了下当年的汇率还有北京的房价，一平米几乎就可以买下当年北京二环内的一栋楼了。我不知道这种价格的门面，要卖什么东西才能收回成本。

如今30年过去了，东京的房价已经差不多回到了历史高点。但商业的价格，还是没有当年最疯狂时候的一半。

步步高在房地产的下半场入局，并且选择了其中并不看好的赛道。在参与进去把资产做大，钱越借越多后，就完全停不下来了，唯一的办法就是把泡沫吹得更大去维持。

回到之前半年报的数据，22年中投资性房地产价值比22年初增加了42亿。而无形资产土地与在建工程交付的减值为37亿。

我的理解是，当初拿地修房，最后两个项目赚了5个多亿。可我们知道，这个42亿，是公允价值评估出来的。但这个37亿的土地款和工程款则是自有资金还有借来的钱，是真金白银给出去的。也就是这两个项目没变现之前，如果是自用，无论公允价值是42亿还是420亿，对步步高的现金流没有一丁点的影响，借款利息也是一毛钱不少。而一旦主营业务无法支付利息，物业不得不变现的时候，就完全需要市场定价了。这时候公允价值是否公允，只有交给市场去检验了。

实际上，无论是房地产还是连锁超市，其中一项能够保持高增长，步步高的盘子就能继续维持。可目前就是祸不单行。

房地产现在是什么样不用多说了，商超行业在人们消费习惯改变与疫情冲击下也一片萧条。

2022年，实体零售多个业态中有将近7000家实体门店宣布关闭，其中商超行业至少有1138家门店宣布关闭，其中华联超市关店146家，家乐福关店54家，沃尔玛关店21家。

在时代的滚滚洪流之下，个体是无法选择的。就如同诺基亚一样，什么都没做错就输了。

可毕竟瘦死的骆驼比马大，大多数聚焦主业的前巨头，至少还能有个或壮士断腕，或体面离场的机会。

至于信心膨胀之下联姻跨界房产的步步高，看起来面临着积重难返的双倍不幸：

在耗光了现金流之后，步步高只能把自己摆在货架上任人砍价挑选。根据目前透露出来的信息，除了要面对天量的债主与贷款，如今更是连表决权都失去了。可就连这样苛刻的方案，那还是求来的好消息…

这就是泡沫狂热者们需要承担的风险与代价吧。

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