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太惊讶!集中供地2年,杭州竟然有超40宗“剩地”

作者 :茅草屋 2023-01-11 20:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《太惊讶!集中供地2年,杭州竟然有超40宗“剩地”》是一篇关于惊讶,杭州的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

杭州居然还有这么多地没开发!

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最近,杭州多个区相继发布了实现2023“开门红”的政策,在文件中均提到将在2023年1月中旬发布第一批住宅用地的出让公告。

从去年第五批挂地公告的情况来看,2023年大概率会采用传统的“地块少,频次多”的方式。

从2021年到2022年,实行了近2年的集中供地,或许就此成为了历史。

然而,集中供地或许不再,市场上依然留存了许多集中供地期间出让的亟待开发,尚未入市的项目。

截至当前,单单是超6个月未入市的项目就多达44个,遍及杭州九个区。

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如上图所示,这44个未入市项目集中在临安区(13个)、萧山区(10个)、富阳区(7个)和临平区(7个)这4个区。

主城区拿地超6个月未入市的项目极少,基本只有1-2个项目,其中供地量最少的滨江区的地块全部已经开发入市了。

让人比较惊喜的是余杭区,同样是非主城区的供地大户,这2年来项目开发的速度非常快,只有一宗地超半年未入市。

那么,这些地块为什么这么久都没能入市呢?

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在解释之前,我们先来看看这些具体的地块及指标。

如上表所示,这44个项目大都来自于不同的区域和板块,有着不同的限价,甚至批次也不同。

但在拿地房企性质一块,却有着惊人的相似性。

44宗地块中,有27宗地块是被地方国企拿下的,占比超60%。此外,还有2宗是央企拿下的,真正意义上由民企拿地的只有15宗地块。

而拿地的这些地方国企中,大多是城投、地铁集团等,一般不会自己开发地块,而是采用股权转让或是与民企合作的方式进行的。

表格中由地方国企拿地的,像临平新农村建设旗下的公司杭州崇昌置业、崇韵置业这2个项目,以及杭州地铁集团子公司杭州北煦置业的股权就都在去年年底在杭州产权官网上交易挂牌了。


而股权转让或是合作开发,都需要寻找意向方。

但大家都知道,地方国企一般是在不得已的情况下才会托底买地。从市场的角度来看,这些地块本身的条件会相对差一些,利润空间也相对小一些,民企参与的意愿本身就不高。

在这样的情况下,要寻找到合适的意向方确实存在一定的难度。相比与民企拿地直接开发,耗费的时间自然要久得多。


当然,还有一个很重要的原因—市场热度

如下图所示,这些超半年未入市的项目存在明显的时间节点性。

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高峰出现在2022年的第一批次和第二批次,2021年第一批次也有部分地块留存下来,最少的是2021年的第二批次和第三批次。

综合来看,这一情况与市场热度的走向整体是比较吻合的。

2021年之时,杭州的市场行情处于上行的阶段。因为预期良好,2021年第一次集中供地的地块57宗地块全部拍出,且拿地房企以民企居多。

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超6个月未开发的项目主要集中在临安区(6个)等稍微偏远一些的市区。

到七八月份的红盘潮期间,市场热度达到了顶峰。

当时,亚运村绿城、万科、华润三个项目、壹号院等一众超级红盘纷纷领证,为了控制热度,限制登记人数,避免限售命运,甚至出台了社保政策。

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狂热之后,市场就慢慢开始走下坡路了,2021年第二批、第三批的出让地块明显减少。

尤其是第二批,原定要出让31宗地块,包含10宗竞品质现房销售的地块,结果经历了2次的终止公告,其中一次是9宗竞品质地块的出让终止(仅剩的富阳一宗也未进入竞价阶段,直接流拍),还有一次是7宗寻常的地块。

所以最终仅有14宗地块出让,到现在为止还有3宗地块未开发,占比高达21.43%。

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到2022年之时,更是一个季度比一个季度凉。即便下半年政策频出,有只是小小的波动,依然难以有明显的起色。土地市场也明显艰难,大量地方国企托底出现。

唯一一次与市场走向不那么一致的,就是2021年的第三批地块,土地出让也挺多,但整体以民企拿地为主,基本已开发完。

当然,背后的原因并非市场好转,更多与地块本身的品质提升有关,像伟星的星瓒颂锦府、华润杭樾润府和杭曜置地中心的这些优质地块均在这一批中。

同时,房企准入门槛降低,土地起拍价降低,地块限价提高,取消现房销售等也扩大了房企的利润空间,所以最终的结果不错。


除了本土国企拿地超6个月未开发之外,不少民企也出现在列表中。

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他们迟迟未开发这些地块的原因就比较多样化了。

德信的小河云庄,本身是一宗非常抢手的地块,当时德信运气绝佳才拿下的。它未开发的原因主要还是规划上存在细微的问题,但目前也已经解决了,今年入市之后,必然是一个超级热门的项目。

德信·小河云庄

滨江拿的上城区四季青的项目,是一宗未来社区的地块,建设条件和限制颇多,所以比一般的项目开发时间要长一些。

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融创东新综合体地块,规划实际上早已公示,只是后来融创在资金上出现了问题,所以搁置了。目前融创正在瘦身恢复之中,相信慢慢也会开发起来。

融创东新综合体

温州时代本身开发地块就比较慢,拿的之江凤凰谷低密项目地块又比较小,确实也不怎么需要争抢市场节点。

其他的地块,基本都是在相对偏远一些区或者乡镇,本身购房群体就相对少,去化比较慢,一般都是慢慢开发慢慢卖的。

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究根结底,最难的还是那些地方国企不得不出手拿下的地块。本身城建之类的开支就不小,土拍还得自己兜底,转手又非易事,啥也没捞着,图添一身债务。

好在将来这样的情况不会继续延续了,因为国家财政局在2022年10月14日发文通知,明确地方城投等国企不得举债储备土地了。

不管怎样,相信2023年会是相对乐观的一年。

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期待新一年的杭州,期待全新的开始。

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