昆明最伟大发明：购房者可查监管账户余额

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1月3日，昆明市政府官网发布《关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，从不同维度共29条具体措施，进一步规范昆明市商品房预售资金监管。

该《通知》出来之后，引发很大的关注，我们今天结合政策做一个全面的解读：

其实，早在2020年底，昆明市就出台过《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》政策，按照文件“自2021年1月1日起施行，试行期2年”的约定，正好在2022年底截止。

因此，本次规范商品房预售资金监管“29条”（以下简称新规），是一种接续性政策，只是比此前的政策更全面且具体。

站在政策出台的时间背景，我们发现也有不同。

2020年，昆明市场处于上行阶段，茶水费、电商费在昆明市场层出不穷，收费乱象频出，当时主管部门也意识到预售资金监管的重要性，更多的管【钱】，比如，开发商不得以定金或其他名义向购房人收取房款。

2021年9月，云南再次发文，加强商品房预售资金的监管，杜绝开发商随意挪用预售资金，进一步确保项目顺利建设竣工。

不幸的是，过去3年，我们又经历了市场下行叠加疫情的冲击，房企普遍出现流动性问题，部分甚至暴雷，保交楼成了行业稳民生稳预期的重要方向。

为此，2023昆明预售资金监管新规在【管】&【钱】的细节上更加有针对性，剑指交楼，不仅要管好钱，还要把钱分节点花在建设的刀刃上。

可以说，新规是结合当前行业最容易出现病灶之处做更科学的解决应对。

既有在前期摸索上有延续性，又在当前使用上科学分级。放眼全国保交楼的责任下，昆明的新规有一定的引领作用和示范意义。

和老政策相比，新规有三个关键变化：

一是监管的额度变高了，之前是预售资金的30%，现在在核算基础上，还要再上浮20个点，门槛变高，对开发商自有资金有要求了。

二是支取的节点更细化了，不同层高的项目，都要分多次来使用资金，这关乎到工程进度，工程完成度越高，支取的资金也就越高，意味项目的安全性就越高。

最为关键的是第三个，就是资金的使用在最后的两个关卡上，都是统一为了竣备以及所有权首次登记。

前面的两个变化解决的是工程进度，顶多停工但不至于烂尾，后面才是保交楼的关键。

竣备意味房屋验收手续的完整性，这不仅仅是项目的合作方（如施工、监理等）完成验收，还需要地方各职能部门（如规划、消防等）的验收完整后，出具竣工验收备案表。

竣备的工作结束后，接下来就是产证的办理，这是房屋产权从开发商转移到业主最为关键的一个环节了，这也是业主最真实拥有房子的证明。

昆明历史遗留的问题楼盘很大程度上都卡在竣备后产证办理，新规的做法，在稳民生、稳预期上做出最给力的表现，这才是保交楼该有的姿态。

或许那个节点上，未来所有新规规范下的项目都能实现交房即交证。

既然要做到普适性，那么无论新项目老项目，还是毛坯精装都适用。

新规，要求自2023年1月1日起施行，也就说1月1日之后的新项目都需要按照新规严格执行，而如果项目是在政策施行前取得预售许可的，并处于监管中的房地产项目，要按本次发布的政策核算监管额度，监管资金未达标的项目需进行补缴。

这个补缴的动作，意味着昆明所有在售项目都需要接受新规，没有谁能跑脱。

包括全装修项目也需要把装修工程费用计入监管额度。

但对老项目的接入，毕竟需要融合。

（1）如果房企在支付相应工程款、材料款、设备款存在困难，以及涉及停工缓建、逾期交付等风险隐患的情况下，可以向主管部门申请使用监管资金。

这一定程度上又为资金困难的在售项目，开了政策“口子”，以保障项目建设得以推进。

（2）对于存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地政府（管委会）要按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。

由此可见，为力保保交楼，新规并没有“一刀切”，一楼一策，保证执行落地的灵活性，这也是新规的人性化表现。

新规中，还有一个很关键的信息，就是：

“本通知施行后新批准预售的商品房项目，购房人可登录昆明市房产信息网，凭商品房买卖合同备案号查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。”

我敢说，这是新规最伟大的发明。

能够看到监管账户的资金余额，这感觉是自己在银行里面开了“天眼”，虽然余额看得见用不了，但这种安全感是无可言表的。

这种坦诚相见的体验，就是放心。

购房者的购买信心不足，往往在于很多信息的不对称和对项目后期预期的不确定性，现在好了，你买的房子花的钱安全了，银行监管着，使用进度有迹可循，工程进度肉眼可见，交付下证也不担心和顾虑。

做到心里有底，心自然就不慌了 。

汪曾祺老先生说，人间烟火抚人心。要我说，看见了，最安心！

新规的本意是更好规范市场，让开发、销售、交付有序进行，对于购房者而言，再也不用担心有钱房两空的悲催遭遇了。

对购房者的消费体验，自然有更好的保障。

但站在开发商的角度，看似资金的监管带了把枷锁，专款专户且还不能随意抽调，门槛高了，灵活性降低了。

用途上明确：

只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料款、设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

这个要求，势必会让项目压力增大，不仅要考验自身的资金实力，更考验开发商的销售流速。

销售去化快，工程进度也能正常推进，资金的使用效率也会提高。反之，销售慢，影响工程，影响交付，也影响后续循环开发。

按此良性发展，后期市面上都是现房销售，也就不足为奇了。

行业秩序的重构、信心的重构更需要遵守游戏规则的开发商参与，这是行业规范甚至自律最好的标准，也正是新规的良苦用心。

保交楼，从字面上的理解，是保证房子的交付，一般是按合同约定交付，但没有说保质保量甚至是保配套的交付。

当开发商为了完成所谓的交付指标，可能连叙-利-亚风格的工地都可以会强行交付，然后还大言不惭的站在道德的制高点叫嚣：

“当下如此之难的市场，能交付的已经很不错了，就别要求太多了。”

“哪个项目交付没点毛病呀，我们没有选择躺平已经算还有企业良知了。”

……

原本最该做的，倒成了宣传的噱头了， 这是我们最不愿意看到的。

房子交是交了，但这是业主想要的吗？偷工减料、降质减配，还拿鸡毛当令箭，最后再来一轮道德绑架。

所以，对付这种行为，相应的职能部门的监管也不缺失，该处罚也不该手软。

话说回来，为了避免新增烂尾楼，当前新规只是针对预售资金做科学分级使用监管，确实也没有针对项目的交付质量和配套做明确规定。

所以，保交楼不该是终点，应该还有其他组合拳配合，让保交楼在全国交出昆明特色的答卷来。

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