杭州红盘又现“业主卖房联盟”：谁急卖，让谁先挂牌？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《杭州红盘又现“业主卖房联盟”：谁急卖，让谁先挂牌？》是一篇关于红盘,杭州,卖房的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
最近，杭州部分次新房小区，业主又开始了新一轮“卖房联盟”。
比如，江南岸某刚刚交付的网红盘，就拉了一个群。群内成员，都是交付后就打算套现的急卖业主。
据说，这些业主的操作方案是：先在内部形成统一意见，如某一业主特别急售，其他业主就暂时不挂牌，以确保该房源先被强推。
城西某小区，情况也类似。
该小区交付已超过半年，此前虽然成交不算太活跃，但业主心态尚算平和。
不过，就在去年年底，小区成交了一套均价明显低于业主预期的房源，一下子打破了此前的平静。
目前，准备“急售”的业主也重新建群，操作思路和江南岸某盘如出一辙。即通过内部调剂，为某一时段二手市场上的房源“限量”。
02
所谓卖房联盟，杭州很多小区之前都搞过。
同为江南岸某次新房，去年交付后业主也曾自发结成联盟，并定下规矩：想卖房可以，但挂价不得低于某个数字。
还有一个小区，业主自行出台了“二手房指导价”，声称自某一个时间节点起，该小区的二手房挂牌价将集中在某一区间。
不难发现，同为卖房联盟，此次部分小区的做法和之前大为不同。
之前以“限制价格”为主，即担心因为有业主卖得价格过低，影响小区整体房价水平；
此次主要以“限制数量”为主，也就是希望通过减少某一时段小区的挂牌房源量，为其余出货房源提供助攻。
03
行情太冷了，业主们努力卖房的愿望虽然很美好，但操作起来难度不小。
首先，整个市场环境已经发生了天翻地覆的变化。此前，一些卖房联盟诞生时，杭州二手房温度正烧得火热。
那个时候，很多网红小区不仅造势凶猛，市场上投资客也很活跃。整个二手房交易体系里，卖方占据强势地位。
这么一来，所谓联盟想搞一些动作，当然容易得多。
现在呢？二手房可以说正在经历史上最冷冰点期。投资客偃旗息鼓，自住客又不想当韭菜，买房需求大大降低。
即便先假设急售业主们能达成一致，确保某一时段只有少数挂牌房源出现在市场上，那又怎么样？
城西那个小区，交付至今网签了不到10套房源，平均一个月卖掉1套。
当进入买方市场时，不是说小区二手房挂牌量少就能顺利卖掉。因为二手房面临的，不仅仅是同小区的竞争，而是同一板块，甚至整个市场。
你自家小区能达成联盟，还能管得了边上的小区？管得了边上的小区，还能管得了整个杭州？
除非你的房子真是“天上有，地下无”。但稍微理性一点就明白，虽然“房子是自己的好”，但没有几个是真正不可替代的。
04
更何况，历史经验表明，此类买房联盟，想在自家小区长久维持下去都是一件几乎不可能的事。
一开始喊喊口号谁都会，一转身，尔虞我诈的勾心斗角直接将群名字改成了“楼市甄嬛传”。
谁天真地信以为真，谁就活不过第二集。
比如，怎么界定谁更“急售”？
以其中一盘为例，数据显示，该盘三次开盘，综合中签率均低于5%。这样的中签率，交付后想立刻套现的人一大把。
你说你再不卖掉按揭要还不出了，他说就等着卖房的钱去付其他房子的首付款呢，我说你们都别吵了，我儿子等着钱结婚呢？
谁更急啊，让其他业主投票决定？估计真这么做，结果就是每人一票。
现在市场上接盘侠就那么多，谁先跑谁是赢家。你先跑掉了，什么时候再能等到下一个真不一定了。
如果你的先跑还是我助攻的，不扇自己几个耳光才怪。
此前，价格联盟时就发生过这样的事，大家说好挂一个价，结果其中有人偷偷打电话给中介，说实际价格可以降3000/㎡。
以此类推，群里确保你是“惟一挂牌”，一转身和中介说我有一套更便宜的，好像也不是很难做到。
05
在应用数学领域里，有一个“博弈论”，是重要的标准分析工具。其最大的假设前提就是，决策主体是理性的，并最大化自己的利益。
也就是说，所谓联盟，要能成立，前提就是群里个体都能得到最大化的利益。
比如，在2004年的欧洲杯上，小组赛最后一轮，瑞典丹麦只要踢成2:2，就能做掉同组的意大利，携手出线。
结果，北欧兄弟硬是大打“对攻战”，踢出了这个不常见的比分。
试想如果打平只能有一队出线，双方还会这么默契吗？
在经济学领域中，所谓的联盟因为利益不均，最终瓦解的案例也比比皆是。
叱咤一时的全球最大石油联盟OPEC，如今内讧不断，原因就在于主要成员国内部为了各自利益互相争夺市场份额。
这是一个典型的囚徒困境。
当油价稳定在某个平衡区间内，可以实现所有成员的利益最大化。但假如某个成员决定撕毁协议，超量增产，则会损失整个联盟的利益；
而“犹大”短期内则可以实现自我利益最大化。
不患寡而患不均，对一个因利益而绑定的联盟而言，都是定时炸弹。OPEC如此，卖房联盟也是一样。
业主们的努力可以理解，不过要突围，终究还要靠大行情的转暖。
尤其是阻碍大家接二手房的诸多政策：不满二唯一的超高交易税、对外地人的限制、对本地多套房家庭的限制，需尽快调整。需求还是有的，看如何释放。
当然，你首先要确保标的是一个合理价格。
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