终于，二手房撕开了一道口子！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《终于，二手房撕开了一道口子！》是一篇关于二手房,口子的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
1
临近年关，各地关于二手房的消息屡见不鲜。
数据显示，杭州2022年二手房成交量是近6年最低。
全年只成交5万多套，2017年成交将近12万套，几乎月均1万套！
注：数据来源于网络
曾经新房市场热衷的“一二手倒挂”，差不多也消失了。
二手房价大部分已敌不过新房。
北京近几个月二手房成交量也在下降。
11月，北京二手住宅成交面积同比下降32.4%，成交套数同比下降32.6%。
下降的区域主要有西城区、平谷区、海淀区。
西安也是一样。
二手房网签备案量连续2个月环比走低。
为了尽快出手，业主纷纷选择降价出售。
都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，其他城市如何呢？
据统计，2022年1-11月全国重点城市二手房成交面积同比下降36%，12月进一步探底！
整个4季度二手房规模显著缩量，不少城市每个月的成交量不足千万方。
这里面，一线城市深圳12月二手房成交量环比下降24%，北京环比下降36%。
二三线城市中只有个别成交上扬，剩下的大部分城市比如厦门、大连等二手房成交量都继续缩减。
可以很明显感受到二手房市场的低迷。
2
再给大家看一些数据。
这是目前成都通过链家正在挂牌销售的二手房数量。
超过18万套是什么概念？
官方数据统计，2021年成都常住人口比2020年增加约24.5万人。
如果按照这样的人口增速计算，这超过18万套二手房，就差不多已经足够全市的新增人口人均买1套，考虑到里面还有在这一年出生的新生儿。
要知道，这还仅仅是二手房，不含新房。
当然，不能排除链家上很多挂牌纯粹是买家在试探市场。
但，已经完全“二手房化”的北京，通过链家正在挂牌销售的二手房也才10万套啊。
实际上，不仅仅是成都。
重庆通过链家挂牌销售的二手房超过17万套；
天津挂牌销售的二手房已经超过15.5万套；
南京挂牌销售的二手房14.5万套；
苏州二手房已经挂牌将近14万套；
西安二手房已经有接近11万套；
郑州二手房挂牌量也不少，约8.5万套；
……
与此同时，大部分城市的去化周期也在持续走高。
2014年7月，全国库存量的平均去化周期达到历史最高20个月。
于是，上一轮的全国去库存从2014年下半年正式开始。
而现在，全国百城平均去化周期已经达到23个月。
一线城市广州、深圳、北京的去化周期都超过1年。
二线城市中，兰州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳、青岛、长春、厦门、重庆、福州等去化周期都超过2年。
只有苏州、合肥等个别城市的去化周期不到1年。
三四线城市更难，去化周期高达26个月，不少城市的去化周期甚至超过3年！
一边是成交量下滑，另一边是挂牌房源不断增加。
供需此消彼长之下，库存压力让人瑟瑟发抖。
要知道，“库存”真的很重要，它是判断一个城市的房价能不能有起伏的一个非常关键的指标！
只有一个城市的库存消化到一定程度，整个城市的房价才可能有明显变化。
3
为什么会出现这样的局面？
其实，起初不少城市二手房遇冷都是因为：
建立了二手房指导价机制。
真有那么大威力么？
数据显示，2021年以来，落实二手房指导价制度的城市调控效果显著！
长三角多个城市受此政策影响，二手房价下跌，市场降温明显。
珠三角城市群里多数城市受此影响，也一直延续下跌态势。
京津冀领跌各主要城市群。
图片来源：中指数据CREIS
深圳第一个吃螃蟹。
之后，杭州、成都、西安、合肥、广州等城市纷纷响应。
主要瞄准房价涨幅较大的热点区域及小区。且，学区房是调控重点。
试想，一套500万的房子，原来买方只需要150万首付，另外350万是银行出。
实行二手房指导价之后，如果政府直接打7折，就是350万的指导价。
那么银行就只能给指导价70%的贷款，也就是245万，首付就要255万。
直接结果就是，根本卖不掉！
西安指导价出台后，二手房均价从2万跌到1.6万，下跌20%。
广州多个区域价格直接腰斩，其中珠江新城直接打5折。
越是核心地段，调控还越狠！
好在，现在很多城市的二手房指导价都放松了。
不松也不行，毕竟二手房的市场价基本都比指导价低了！
就拿广州来说，黄陂的一个二手房，政府指导价3.3万，挂牌价才2.3万。
还有老黄埔的二手房，挂牌价直接比指导价低了4000。
这样看来，指导价还有啥意义？
情况已经完全不同了。
4
到底什么时候市场才会有明显好转？
这里给大家分享一个小诀窍！
紧盯两个数据：
新房月成交量和二手房月成交量。
量，一定在价先。
只有量先起来，价才会上涨。
如果月成交量还在明显减少，那就说明这个城市的房地产还在下行，买房可以先观望，不用太着急。
如果月成交量已经出现至少连续两个月明显上涨，那就说明这个城市开始出现回暖的迹象。
这个时候，就要赶紧准备资金，筛选房源，不然可能就来不及了！
所以从现在开始，想买房的朋友，可以开始关注你打算买入的城市每月住宅成交量的情况了，是在上涨还是在下跌？有没有出现至少连续两个月上涨？
如果有，就说明价格大概率要上扬了，那就可以在价格上扬之前抓紧买入。
开弓没有回头箭，要把功课做到前面，不要等价格开始有明显变化了再慌忙去做决定！
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