2023年昆明楼市的9大预测

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023年昆明楼市的9大预测》是一篇关于昆明,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

2022年，再见。

2023年，你好！

对于过去一年的楼市，想说的有很多，但无论如何还得往前看。今天，就着新的年轮，简单地聊聊我心目中楼市的9个方向，仅代表个人不成熟的观点，欢迎拍砖。

2003年，房地产首次被确立为国民经济支柱产业，2022年又第二次重提为支柱产业，时隔近20年，这一切又回来了？

房地产行业之所以是支柱产业，这当然不是某个人所下的定义，而是有数据支撑的。

一般而言，一个产业占经济5%以上，即可视为支柱产业。

根据中国统计年鉴，2021年房地产业占全国GDP比重为6.8%，建筑业占比7%，广义的房地产占GDP比重近14%。

此外，土地出让收入和房地产相关的税收占地方综合财力的近一半，房地产贷款加上以房地产作为抵押品的贷款占全部贷款余额的近40%，房产占城镇居民家庭资产的近6成。

2022年又有多大规模呢？

按照国家统计局数据显示，1～11月商品房销售面积121250万平，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，同比下降26.6%。那么保守估计2022年全年销售额在13亿上下。

即便销售额足足比2021年下滑了接近30%，但地产的盘子够大，相比其他行业依然是有规模优势的，卖地救财政，建房可以挽救就业和上下游无数产业链。

可以很负责任地说，作为基础民生产业的房地产行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。

房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、政府财政、金融市场的影响，是其他产业都无法比肩的。

但别忘了房住不炒的提法也没停过，甚至一度被市场默认为国策之一，与三胎同等重要。

那么问题来了，一边是房住不炒一边是支柱产业，你选择相信哪个？

2020年，房地产行业已经到了很困难的地步，2021年又迎来了“三条红线”的正式实施。从严从紧高压政策让房企走在崩溃的边沿，尤其三条红线叠加疫情，销售下行，融资受限，直接导致了满地的烂尾楼以及整个行业的债务危机。

虽然在2022年末融资的三支箭迎来落地，总以为房企久旱遇甘霖，地产行业重现曙光了，但真实的数据情况并不理想，大部分企业的流动性问题依然没有得到改善。

第一支箭银行信贷方面，天量的授信额度让人心潮澎湃，但银行实际对房企投放的金额却杯水车薪，更要命的则是银行的风控尺度根本就没有松动，也就是说， 并没有多少开发商和房地产项目可以大笔融钱。

第二支箭债券融资方面，除少数的国央企开发商和优质民营房企可以通过中债增进公司或地方城投的担保完成发债外，其他无担保安排的债券就没有投资人认购，压根就发不出来。

第三支箭股权融资方面，情况也差不多，除港股几家房企让人倍感失望的配股外，A股至今没有房企完成股权融资。

可以肯定的是，即使2023年的到来，无论是民营房企还是国央企，依然普遍面临流动性压力，所有的房企依然还会为钱发愁。

为此，新的一年，不排除还会有其他的底牌亮出的可能，比如第4支箭啥的，来缓解房企的问题。

有地产人直言：2021年18万亿的顶再无可能企及，没有了更大的规模可能，那么至少50%的地产人都会离开。

按照可研智库发布的数据，三年来40万人离开地产开发行业，上下游减少了600万个岗位，全产业链上下游预计1亿相关从业人员就业受到不同程度的波及与影响。

行业的深度调整，将使可能出现的房地产硬着陆带来各种问题，那么，救市就成了至关重要的一环。

救市，怎么救？救房企还是行业？

显然，这里的救市，并不是救房企，而是救行业。

开发商在家暴中成长，但这次是被揍得最惨的，不是在ICU就是在去ICU的路上。

即使现在给足了融资的政策，上了呼吸机下了重药，但最终还得靠自身的身体素质，看似三支箭射出，融资没有限制了，但银行的审核门槛依然存在，如果销售端不给力，银行不会独自承担风险。

也就是说，销售端的需求没有打开，从ICU立马回到KTV明显不现实。

那么可以肯定的是，房地产行业是不会消失的，但部分房企肯定会出局，尤其在前一轮调整中暴雷的房企。

而对于行业而言，政策的作用虽然给行业带来了深度调整的契机，但秩序的重构、信心的修复都是需要时间的。

目前疫情、经济下行、商品房库存量巨大、三支箭落地缓慢等是房地产行业将在底部运行相当长一段时间的主要原因，即便宏观经济“放水”，行业景气度的回升也将是一个缓慢过程。

尤其是目前进入房地产行业的资金量在减少。数据显示，2022年房地产投资维持在10%左右的负增长，也就意味着，2023年房地产市场仍将处于底部运行周期，开发商应做好长期“抗战”的准备。

新一轮的市场秩序构建，不是所有的开发商都有机会玩到最后，就以全盘的规模来看，13万亿可能是未来行业的水平线，衰减之后的规模也会以企业退出作为代价。

按某个地产老总的原话，未来可能90%的地产企业会消失！那么谁会成为剩下的10%？

民营房企固然不占优势，但即使属于国家队的国央企，也不一定拥有多大的胜算，只有海水褪去，才知道谁在裸泳。

在昆明市场，那些暴雷的房企，无论是本地还是外来的，即使能卷土重来，难道不需要花巨大的努力去找那可怜的信任和公信力？难道市场会失忆、客户还会毫无顾忌的买单吗？

或许所有的企业都会给自己定个小目标，优雅的活下去。

当然了，只要还有客户，开发商一定能找到自己的活路。

无非是抄旧路走新路还是老赛道新模式，在2023年都值得去尝试。

按照中国社会科学院原副院长蔡昉的表述，2022年中国人口就会达到峰值，2023年会进入负增长，而且预计负增长的速度并不慢。

这或许对于地产从业人员而言，又是充满考验的一年。

同样的天问，2023年，客户在哪？从哪找客户？

无论是民营房企还是国央企，都要面临一个问题，房子要卖给谁？客户凭什么买你的房子？

以往市场向好，靠一纸规划靠楼书宣传册也能卖房，是人找货，现在是货找人，开发商重金聘用的渠道，已经在掘地三尺，微薄稀少的客户根本维系不了巨大的存量。

扣除那些隐退的投资客户，以及那些高位站岗、置换被套牢，茶余饭后骂爹又骂娘的购房者，剩下的客户是既理性又理智的一类人——

房贷利率的折扣诱惑不够的，房价低了还盼更低的，既要又要还要的。

政策、大环境已经把气氛烘托到了，但客户的需求问题，产品力、安全性乃至运营服务，只能算是锦上添花，消费信心的搭建才是雪中送炭。

就以当前来看，难的不是锦上添花，最难的，永远是雪中送炭。

找客户的本质，其实就是找信心。

无论是大刀阔斧的救市，还是改变预期，都应该回归市场并重点发展经济，归根到底就是四个字：改变预期。

疫情三年，国人的习惯也都发生了一些改变。从激进的消费主义转变为保守的消费主义再重新回到了重储蓄的观念。

2022年的前11个月，我们14亿人民就存下了2.5万亿，更夸张的是，现在的银行，账户里躺着居民存下的118万亿巨额现金。

这是什么概念？要知道整个A股5000家上市公司的总市值也才87万亿元。

也就是说，居民普遍不缺钱。

但如果经济不起来，就业和收入及收入预期上不来，再怎么刺激消费潜力，激活需求释放都是无根之本，购房都是用钱包、甚至几个钱包来投票，没钱了自然不会消费，即使有能力也会谨慎消费。

在大众的状况没有得到改善前，都不会有真正的大效果，没钱买和有钱不敢消费终究形成不了闭环。

要改变的是绝多大数人对收入的预期，对增长的预期、对未来的预期、对政策的预期。

要救，就应该坚定不移的救，下重药下猛药，挤牙膏式的救市治标不治本。

要改变，就应该雷厉风行的变，喊口号的变没有未来。

改变预期，除了个人的收入外，其他似乎更容易实现，毕竟画饼比做饼简单多了。

就以政策预期为例。

房地产的调控，单纯就过去两年来看就无比魔幻，2021年中国楼市调控高达651次，而2022全年出现595次政策放松。

可以说，之前控得有多严狠，现在就松得有多夸张。

从承认房地产是支柱产业到释放合理需求，以及满足刚需和改善群体的合理需求，已经在需求端上看到了积极的信号。

站在行业的角度，仅是围绕供给端给出各种利好，不解决需求端的更大开口，这是不健康的，更不能形成闭环。

2022年，还能为市场贡献13万亿的销售额，毫不夸张地说，客户来之不易，客户都是掘地三尺而来的。

为此，要让更多的人进场，让更多的新老客户上车，就要降低门槛解除限制，而解除限购是打破资格门槛，实现更大范围需求进场的最有效办法，而解除限售则能加大二手房的整体流动性。

大胆笃定，2023年大部分城市全面解除限购、限售、限贷是大概率的事件，甚至还有可能会重启三套房的信贷支持。

只有大城市的绝对放开，降低消费门槛，才能影响到其他城市，提振行业的消费信心。

如果真要更好地激活消费、活跃市场，那么昆明二环内、呈贡及广福路以南区域的限售是否还有存在的意义和必要呢？

除了政策层面，利率也是大家所关心的。

在2022年12月，央行公布了5年期及以上LPR，这已经是自去年8月LPR非对称调降后连续4个月“按兵不动”了。

意料之中，只要去年最后一个月不调整，今年1月份再调整的话，那么就可以多一年利息了。

由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，2023年这些客户的利率将比2022年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省205元利息。

为此，往后看，鉴于保持经济平稳运行的要求，预计仍可能降准降息。从维护全年资产收益角度考虑，不排除会在2023年一季度再下调5年期LPR报价的可能。

按照2022年全年，5年期以上LPR累计下调35个基点（从4.65%到4.3%），保守预估，2023年首套房的执行利率会保持在4%上下，这或许是对新上车客户的最大诚意。

有大V断言说，明年春节后会迎来一个小阳春，是房地产最后的反弹机会，房价也会迎来报复性上涨，果真会出现那样的局面吗？

新一年，市场又该如何走向？房价是涨还是跌呢？

其实，价格永远是跟随供需关系而上下浮动的，这是书本就有的基本常识。但价格的变化，还有一个微妙的影响因素，就是市场这只无形的手。

过去的调控经验表明：

再也不能忍受市场下行所带来的伤及无辜，保交楼这种原本属于开发商的基本职责，却成了压实地方责任的使命，极其讽刺；

更不能接受房价飞涨所带来的虚假繁荣，泡沫和高杠杆撑起的海市蜃楼，不仅容易坍塌，也更容易打脸。

所以，市场的企稳是最理想的状态。我们并不梦想经济能恢复到过去几位数的增长，不指望跑赢GDP，哪怕无限接近通胀算是不错了。因为我们现在的盘子够大，高速增长并不太现实。

另外，在遵循房住不炒的大基调下，房地产的金融属性哪怕不提但却不能弱化，因为一旦丧失了金融属性，就会丧失购买的动力。

价格是总经理定的，不是总理。无论来自企业自身还是市场整体预期，开发商确实在新的一年，拥有重定价格的底气，只要不通过烂大街的以价换量的销售策略来迎合市场，那么房价整体企稳就基本可以实现了。

所以，未来的房价只能稳，会存在住房消费，但不会有报复性。

2022年，一半核酸，一半心酸。

Cao蛋的2022年滚蛋了，一切都在往好的方向发展。

和过去和解，让未来到来。

一个真正的属于长期主义者的时代即将在2023年到来。

对于2023年，我们要做最美的期盼，做最坏的打算。

既要理性面对各种困难，小心而大胆地前行，也要始终保持一颗勇敢之心，看清事实而抱有微弱期待地前行。

这个世界上根本就没有正确的选择，我们只不过是通过努力奋斗，使当初的选择变得正确。

不管结果怎么样，所有选择坚持和努力的地产朋友们，都是可敬的！

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