明年余杭区增2万多套新房，全是好地段，“廊内人”横着走？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《明年余杭区增2万多套新房，全是好地段，“廊内人”横着走？》是一篇关于内人,地段,多套的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

一大波余杭宝地又要来了！

前天，余杭区土地推介会上，计划2023年推出了51宗土地，其中涉宅用地32宗，占地3076亩，是2022年的近两倍。

这其中，包括未科核心就有3宗宅地，云城西站附近的4宗宅地，勾庄、良渚、闲林等板块也有多宗宅地入市。

超400万㎡的涉宅用地，将至少为余杭区带来超2万套的住宅供应。

加上余杭区绝大部分都在廊内，这次推地供应量之大，无疑将利好廊内购房者，新房摇号进入easy模式。

未来科技城

此次未科的三宗宅地位置十分核心，均在绿汀路TOD1.5公里范围内，总建筑面积约24万㎡。

第一宗未来科技城137号地块，位于蒲荷芸邸南侧，汀岸晓庐东侧，容积率2.0，是此次推出三宗宅地中容积率最低的。

相比隔壁容积率1.5-1.6的蒲荷芸邸和汀岸晓庐，打造成了洋房产品，该地块在容积率上可能更会偏向小高层产品。

地块整体舒适度不错，学校也在一路之隔，但离地铁绿汀路站有超1公里的距离。

余杭组团79号位于中南樾府北侧，浙一余杭园区东侧，富力中心西侧，距离5号线葛巷地铁站约500米。

2.9的容积率，地块也十分方正，非常适合后期打造高层产品。

未来科技城241号地块位于汀云上府北侧，距离文一西路地铁站约300米，是此次三宗地块中离地铁最近的宅地。

不过，地块体量不大，只有3.9万㎡，后期排布发挥的空间比较小。

目前，未科在售的楼盘仅有2个，一个是汀岸晓庐，洋房均价42520元/㎡，首开中签率55.75%；另一个是枫汀云邸，均价36100元/㎡，首开中签率18.55%。

比起上半年杭珹未来中心几度限售，现在新房明显好摇起来了。

不过，这两个盘的待售房源数量也不多了，只有469套。

24万㎡的供应量，按照套均130㎡计算，明年未科核心将新增1846套房源。

二手房方面，未科三兄弟目前二手房价已经回归到5万+，个别急售房源挂牌价甚至已经是“4”字头了。

虽然与新房的倒挂在不断收缩，但新房的性价比依旧存在。

云城

云城此次一共有6宗宅地入市，是余杭各个板块中数量最多的，总体量达70万㎡。

其中，4宗宅地在西站1公里范围内。

杭州西站枢纽G-07地块和杭州西站枢纽G-08地块，就在枫岭云湾和枫秀云庭南侧。

这两宗地块距离西站不到1公里，距离龙湖云城天街约600米，交通和商业配套算是提前到位了。

杭州西站枢纽H-01地块和杭州西站枢纽H-06地块位于西站东侧，枫翠云轩东北侧，南侧500米是梦想小镇。

这两宗地块北侧就是铁路轨道，南侧则紧贴两处安置房。

目前，板块内的枫岭云湾已经推出所有房源，限价36100元/㎡，廊内中签率93%，廊外中签率65%。

在售的枫翠云轩最近一次中签率为47%，本月预计加推3、4、5、9#，共206套房源；枫秀云庭也将首开1、5-7#房源，共212套。

与此同时，杭与城也将在本月加推最后5幢房源，户型106-139㎡，共484套。

本月将是云城推盘量的一次井喷，累计有902套房源入市，这也是近期摇中云城新房最容易的时刻。

自此之后，短时间内在售的仅有枫翠云轩和枫秀云庭，共328套房源。

好在，四宗地块建筑面积达36.4万㎡，按照套均130㎡计算，将为云城补给2800套的房源。

仓前车辆段上盖一期和杭州西动车所上盖一期两宗地块，均位于杭州西动车所附近，也就是地铁19号线苕溪站附近。

这块区域算是商品房的处女地，从航拍图片中不难看出，附近是大片的绿地和农民房。

除了地铁配套，其余配套尚未可知。

但1.2的容积率下，会诞生下一座天空之城么？

勾庄

勾庄一共有3宗涉宅用地入市，其中2宗在城北万象城附近，地块都比较方正。

金昌路南祥园东路西地块位于燕语海棠轩南侧，建筑面积13.9万㎡，距离杭行路地铁站和城北万象汇约1公里。

勾运路南十二号支路东地块位于星创城北侧，福翠里西侧，距离好运街地铁站约300米，商业配套后期则可以依靠星创城支撑。

今年下半年勾庄的新房市场可谓相当热闹，绿城海棠三子超3000套的房源，以10%出头的中签率清盘。

之后滨江运翠轩、福翠里、星遇光年府接连开盘，加上原先的星创城，勾庄进入多盘混战状态。

供应量虽大，但地铁+万象汇，以及滨绿万等高品质开发商的加持，300万级的勾庄，依旧是大受购房者欢迎。

本月，更有星缦云渚首开，廊外中签率84%。接下来，运翠轩、福翠里、星遇光年府三盘也都将加推。

在板块新房大量上市的情况下，勾庄的二手房算是饱受摧残。

杭宸已经从原本最高4万9的网签价，跌落至4万上下；海德公园不少房源，3万5以内也能拿下。

而超8万人次摇的幸福里，至今也没有一套网签出炉。

古墩路东勾仁大道北地块是一宗商住地，体量达46.7万㎡，位于白洋站地铁口。

地块两面环水，自然环境不错，中间被白洋港路分割成两半，东侧是余杭第一中学，西南侧是缔逸城。

目前，缔逸城二手房网签价在3万出头。

这宗商住地的出现，会给白洋站附近的二手房提供新动力么？

良渚

良渚的三宗涉宅用地，都在和光尘樾附近，容积率都在2.0以内，地块也十分方正。

杜文路东新甫路北地块在和光尘樾东南侧，北侧有水系，距离良渚站约100米。

古墩路北良祥路东住宅地块则是和光尘樾西侧，是一宗商住地，玉鸟路北良祥路东住宅地块则在该地块的正北侧。

这两宗地块东侧均有水系，距离地铁良渚站都在500米范围内。

超32万㎡的体量，加上近地铁和水系，和低容积率的优势，这几宗地块无疑是良渚宝地。

目前板块内在售的高层，仅有一个星图光年轩，近期加推廊外中签率50.76%，廊内中签率97.09%。

之后，整个板块新房就不足千套了。

二手房方面，和光尘樾11月成交了12套二手房，表现相当不俗。

和光尘樾能成为良渚板块二手房的龙头，首要原因当然是它价格的确低到了一定程度。

今年年前，挂牌单价还普遍超4万。到了4月，着急出逃的和光尘樾业主，挂牌单价降至3万8-3万9。如今，不少诚心卖的房源挂牌价只有3万4左右，最便宜的甚至只要3万1。

斜对面的新盘星图光年轩，新房限价虽然只要29100元/㎡，但最小户型105㎡，总价也要305万。

折算下来，与单价3万4的89㎡和光尘樾，总价基本无差，户型空间功能也基本相似。

和光尘樾虽然多一个税费，但也省了等待交房的漫长三年，性价比不言而喻。

其他板块

除了以上几个板块，闲林、中泰、南湖、瓶窑、仁和和鸬鸟，也有多达17宗涉宅用地入市。

南湖板块最重磅的是杭州未来科技域YH02-A-06、YH0104-39等地块，是规划中的余杭直街。

从空中俯瞰，可清晰看到，地块整体呈长方形，内部杂草丛生。

北侧紧邻南苕溪，溪对岸是规划打造的全国数字农业示范基地。西南方不远处，是广袤辽阔的南湖。而实际上，南湖和余杭直街就一路之隔，宛若后花园。

根据规划，将在区块内建设文体中心、文创街区、博物馆、休闲商业中心等功能，打造成为城市活力中心，居游相宜、高端文创产业聚集的江南水乡小镇。

南湖板块的另外三宗宅地，一宗在太炎中学北侧，一路之隔就是南湖；另外两宗则是在达摩院西侧，杭瑞高速北侧。

闲林的两宗宅地为低密宅地，容积率为1.2和1.5，一宗在西溪山庄西侧，一宗在翡翠城南侧，宗体量达20.5万㎡。

还有一宗在东西大道西侧，靠近绿城足球学校，容积率2.9，地块呈三角形。

中泰两宗宅地，一宗在鉴未来南侧，另一宗则是在德行早成西侧。

瓶窑的5宗宅地，均分布在中法航空大学四周，容积率2.2-3不等，均是板块内比较核心的位置。

仁和板块的两宗地块自然环境很好，一宗三面环水，一宗在绿地之中，且附近有多所学校。

鸬鸟镇的这宗地块容积率低至1.0，位于半山坡地之中，后期适合打造低密产品。

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