再不降息，就得等到2024年了！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《再不降息，就得等到2024年了！》是一篇关于就得,年了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
上周五盘后，央妈再次宣布将全面降准，释放长期资金约5000亿。
可即使面对如此利好，市场仍没有一丝反应。
原因很简单，央妈虽然把奶给了金融机构，但谁能保证金融机构将传给市场的
—— 是温暖的奶，还是冰冷的寒气呢？
上周，央妈通过公开市场操作（OMO）的形式在市场上陆续收回了不少水。（如下图）
在上周5天是时间里，累计回收3780亿人民币。
周一，20亿；
周二，1700亿；
周三，690亿；
周四，1240亿；
周五，130亿。
最初，市场还以为央妈这是要紧缩的节奏，毕竟在前面的会议上自己拍着胸脯说
—— 保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配
文中提到两个匹配，我们先看第一个 （如下图）
蓝线是m2，红线是社融，灰色柱子是水与面粉的同比增速差。
这劈叉的走势有多严重，又长又黑又粗的柱子说明一切。
至于第二个数据的匹配程度，咱这里就暂时不说了。
当市场以为央妈要收水的时候，周五央妈却用降准打了市场的脸
—— 不仅没收水，而且还准备把金融机构的有息资金置换成无息资金。
有息资金置换成无息资金，啥意思？
相信之前不少朋友研究过如何把自己的高息房贷置换成其他类低息贷款吧，那本质上也是一种置换。
属于低息置换高息，但这跟金融机构的"有息资金置换无息资金"本质上还是有不同。
有息置换无息，举个例子，
你从某某金融借了10000元用于创业，年化利率12%。
此时你慈祥的老爸站出来了，跟你说：
儿子，老爸在你不懂事的时候偷偷把你每年的压岁钱都存起来了，现在全部给你。
那么此时对你而言，就可以把借的12%成本的资金，换成了你爸给的无息资金。
而这个过程对于你而言，至少无需为利息支出担忧了，经营压力也减轻了不少。
理解了这，我们再看金融机构是如何通过降准实现资金置换的？
降准，简单说就是降低金融机构的存款准备金率，继而使得金融机构可以在央妈那边再次获得一笔巨款。
通俗点儿说，就是放水给金融机构。
但通过降准形式放水与其他形式放水还是有区别的，最大的差异在于
—— 通过降准放的水，对金融机构而言没有利息。
过去央妈虽然喜欢通过公开市场操作的方式向市场放水，但是这种水对金融机构而言仍是有成本的。（如下图）
而通过降准释放资金，一毛利息都没有。
上周回收那么多水后，本以为要收紧，原来是准备把金融的水换成了奶。
问世间母爱为何物，看看央妈怎么呵护金融机构就够了。
央妈给了金融机构奶，但金融机构会把奶传到市场吗？
其实不一定，我们先看衡量金融机构钱多钱多的俩指标，分别是Dr007与Shibor利率。
利率越高，资金越紧；利率越低，资金越松。
通过上图，我们不难发现如今
——金融机构里面的钱，多的真的快要溢出来了。
再经过降准这么一挪腾，钱不仅多，还几乎都不要钱。
但这些便宜的钱，到现在还硬是没有传到市场上去？
LPR报价行现由18家商业银行组成，报价行应于每月20日向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。
你瞧，明明自己账上全是钱，但就是不肯下调报价利率。
有人说，当前5年期LPR已经很低了。
这么说没错，但这个低是相对之前低，但绝对值并不低。
前三季度在各种大型项目提枪上马的情况下，我们的GDP勉强取得了下图成绩。
GDP实际上各个环节上的增加值相加起来的一个利润概念，但是通过下图我们发现
—— 个人住房利率在过去4个季度完全跑赢GDP同比增速。
简单说，就是整个社会提供的平均回报已经赶不上房贷的支出，这里就更不用说更高利率站岗的朋友们了。
甚至你也可以这也理解，当前的业主们正在以按揭房贷的方式变相补贴整个社会。
所以虽然当前lpr已经很低了，并不严谨。
其次当先lpr也只代表增量房贷的按揭利率，但事实上众多存量贷款利率仍站在山顶。
如下图，放眼存量房贷余额。
2017年 — 2021年这四年内买房的几乎都买在了利率高位，而这期间买房的存量按揭资金又占据了按揭规模的60%。
用俗话说，就是60%的存量按揭利率都维持在高位，虽然如今lpr利率在下降，但实际还款利率对前些年买房的人来说依然非常高，非常高。
即便当下5年期lpr已经来到4.3%，但事实上如今还款利率在5%以上的业主仍大有人在。
但站在存量按揭角度看，当前下调的影响仍非常小；
但站在社会经济增速角度，当前的lpr利率仍然不够低。
所以笔者对lpr下调仍抱有有希望，只是降息的时间节点很有意思。
先跟大家回顾一下去年的降息骚操作，如下图所示
从去年末开始，1年期lpr下降累计20基点，而5年期lpr下降累计35基点。
很显然，5年期lpr是政策操作的大头。
但奇怪的事件在于去年年末，即2021年12月。
—— 当月1年期lpr率先行动，而5年期lpr则是次年1月才变化的。
首先大家要知道，大多数金融机构会给两个重新定价日让贷款人自行选择，一个是每年的1月1日，一个是每年对应的贷款发放日日期。
因为选择形式的不同，所以有的人的按揭还款在lpr下调后次月就发生改变，有的则需要等到次年1月再发生改变。
而一般次年1月的按揭lpr都盯着去年12月的数据，所以5年期lpr在今年年末下调与明年年初下调对银行而言完全不是一个概念。
这么说，大家应该明白为啥去年5年lpr会慢一拍了吧！
为了多吃点利息，金融机构真的抠到家了。
但是这又是何必呢，金融诞生的初心在于服务实体，可如今怎么越老越与民争……
央妈既然把奶给了金融机构，金融机构怎么就不能继续往下传呢？
看看今年的经济增速，看看省吃俭用的高利率房奴，看看金融机构内部多的都要溢出来的奶
—— 祈求各位高高在上的金融机构们，今年这个12月赶紧降息吧。
对不少存量按揭房奴而言，12月再不降息，不少房奴下一次调降时机就到2024年了。
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