一个错误的周期彻底结束了

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《一个错误的周期彻底结束了》是一篇关于周期,错误,结束了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

旭辉是高周转的代表。

国美是快速扩张的代表。

互联网是高周转的代表。

前一段他们的新闻，正在宣告一个时代的终结：

高周转的时代结束了。

过去40年，尤其最近20年，伴随着中国经济的快速、稳健发展，但凡快速扩张的企业，一把梭哈就等于赚大钱，几乎没有任何的风险。但也正是这样高速、稳健、赚大钱的惯性下，让所有人都忽视了风险二字，最终在时代的拐点葬送自己。

以为英雄造时势，其实时势造英雄。

不是某个企业的错误。

而是属于高周转的时代，结束了。

融创经常上热搜。

尤其是融创上热搜的背后，往往伴随着孙老板的争议。

两年联想，四年牢灾，十二年顺驰，十五年融创。

都说民企的性格就是老板的性格，我非常同意，因为孙宏斌就是这样一个人，在联想的时候如此，在顺驰的时候如此，在融创的时候也是如此，哪怕跌倒了2次，入狱、负债累累、破产，依旧本性不改，一如20年的融创故事。

融创在过去12年，增长了71倍！

2010-2014年的销售额，实现了“五级跳”：83亿、192亿、356亿、547亿、658亿，2015年到2021年则更为凶猛，分别是734.6亿、1553亿、3620.1亿、4608.3亿、5562亿、5752.6亿、5973.6亿。

无人知晓。

尤其是前几年融创的大手笔，既有杀伐果断、开拓进取的锐气，更有高速扩张、不惜成本的风险。

耗资400多亿拿下万达的文旅酒店，

曾经以6000亿的销售额夺得全国第四，

甚至在2021年上半年拿地金额依旧高达1200多亿，

融创的平均拿地成本一直居高不下，

融创曾经以白衣骑士的身份挽救绿城，

融创几乎包揽了成都、重庆、西安等多地的销售额top3，

融创收购了联想旗下的融科地产，

……

2017年，150亿元入股乐视，102亿元收购星耀五洲，632亿元收购王健林的13个文旅项目和76个酒店项目……

一时之间，风头无两，但是从我描述的字里行间，相信你也能看到融创高速扩张的背后，也隐藏了一系列的风险。

2022年前10个月，融创销售额仅为1530亿。

2021年前10个月，融创销售额5128亿。

2020年前10个月，融创销售额4511亿。

2019年前10个月，融创销售额4339.2亿。

相比于前三年，跌幅分别是64.7%、66.1%、70.2%。

风大雨大，一路下滑。

旭辉的故事则更为隐秘。

毕竟这是胡建商人的典型传统。

哪怕旭辉总部，融信总部，正荣总部，全都搬上了上海，但本质上的逐利性格，以及敢冒风险的基因，则是刻在骨子里的。

旭辉的故事，是所有福建房企的故事。

融信在2016年耗资110多亿拿下上海地王，同时也是全国地王，震动全国，融信的名声彻底打响；泰禾更不用说了，在全国各地兴建大院系，我在北京看过了西府大院、东府大院、北京院子，甚至在郑州还配置了全套的4座大院，但最终无一例外，全部折戟；正荣则是跟旭辉、谦祥、福晟、融侨等互相掺股，那几年的账面水分，也是大的惊人……

旭辉也是快速奔跑，增速超过了同期大部分房企。

2010年，旭辉销售额仅为65亿，

2016年，旭辉销售额也仅为530亿，

但是到了2021年，已经飙升到2473亿。

11年，销售额翻了37倍。

速度之快，令人咋舌。

但是，市场的拐点在2018年、2019年急转直下，很明显，18年之前还是炽热的夏天，市场非常不错，但是之后便快速转为冬天，完全没有秋天的适应节奏。

我举一个非常典型的例子：

武汉的南湖版块，有两个项目，一个是正荣紫阙台，一个是旭辉千江凌云。

说实话，产品都非常不错。

但是除此以外，瑕疵都非常大。

比如正荣紫阙台，在武汉市场最好的时候拿了地王，楼面价高达1万6，但是当时周边的售价平均都在2万出头，中建大公馆绑定学区也就2万5，正荣紫阙台开盘价直接定在了精装2万7，价格一出，明显市场不接受，价格太贵了，但是没办法，成本太高了。

于是，售楼部的景观做的非常漂亮，亭台水榭，小桥流水，但是即使如此，市场依旧不买单，拖拖拉拉卖了4年多，依旧没有售罄。

一是地块太狭长，公共空间极少，二是价格太贵，完全卖不动。

于是，搁浅了。

还有一个是旭辉千江凌云。

除了远一点，容积率略高一点，其他都很不错，户型非常不错，精装也非常不错，甚至地下车库都做了精装，在当时武汉市场还是非常少见的。

但是即使如此，市场销售依旧很一般，也是拖拖拉拉卖了三四年，到现在为止还没有售罄。

正荣紫阙台和旭辉千江凌云，产品都非常不错，入市时候的市场也非常不错，但是越往后市场越差，拖延的时间越长，伴随着市场降价、预期减弱，卖得贵与便宜已经不再是最大的问题，卖不动、回款慢已经成为最大的问题。

这两个楼盘是小点，但是非常真实的映射出旭辉，以及很多闽系房企的问题。

当经济高速发展，当市场高速转动，旭辉/正荣/中骏/融信/泰禾/建发/融侨还能高速扩张，甚至这些房企的溢价都非常高，赚大钱、赚快钱、甚至躺着赚钱；但是一旦市场走差，市场转动的速度稍微慢一点，他们就会卖不动，高价产品更加卖不动。

最终全都进了死胡同。

互联网的事情，想必大家都知道了。

很赚钱，超级能赚钱，甚至到了垄断的地步。

之前还能做出很多划时代的产品，但是过去的十几年，再也没有创造出划时代的产品，不是企业不行了，而是走上了一条更为快速地发家致富的道路：

当甲方，投资入股。

京东，拼多多，美团，或者未来一块爆款产品的背后，都能看到一条非常清晰的逻辑线，入股、做大、赚钱，哪怕失败也不怕，无非是赔钱了事，但是企鹅一定会在其他方面赚回来。

前几年，阿里有点高调，被打了一顿，赔了182亿摆平了。

其实我们都知道，阿里损失的可不只180多个亿，而是一个能做大几万亿的平台，是平台啊，这才是源源不断的现金奶牛，简直就是最方便的提款机。

饶是很多老板如此低调，也摆脱不了国资进场的命运。

躲不掉的。

只要是你的体量到了一定的地步，只要是你的市场份额达到了临界点，就必须做出一定的让步，这是历史的必然。

给大家讲一个故事吧。

之前去网信办开会的时候，网信办的领导讲的。说XX地的房地产中介的数量，全城备案数量大概是2600多家，当时链家全系备案多少？是1600多家，太多了，2/3了，占比太高了，必须关闭一部分，于是至少在明面上，在系统登记的链家系的中介数量直接砍到了800多家，大致在1/3这样的一个比例，这就是一个政府能接受的比例。

在垄断这个事情上，没有对错。

如果不懂，看看这句话：

坚持公有制的主体地位，是社会主义的本质特征之一。在我国社会主义初级阶段，必须坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

1、逐利是资本的天性。

2、融创的孙宏斌跌倒了2次，没有吸取教训；恒大的许家印，跌倒了很多次，没有吸取额教训，说明了什么？我们从历史中得到了唯一的教训，就是我们不会吸取任何的教训。

3、过去的20年，经济高速发展，地产高速发展，企业高速发展，融创、碧桂园、恒大、旭辉、企业都是风口上的猪，人家抓住了风口，大赚一笔很正常。

4、一旦经济走弱，增量减缓，内卷不是最重要的，最重要的是一定会有一部分的企业成为炮灰。融创？旭辉？碧桂园？恒大？我不清楚，但必然有一批会倒下。

5、GDP增速的拐点就是一切问题拐点的集合。

6、危险的东西不要碰，这是最简单的常识。

7、不要玩火。

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