房贷利率撑不住了？
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1
最近接卖房的电话接的脑壳疼。
不少经纪人和售楼部的置业顾问都给我打电话，除了告诉我哪个楼盘又降价了，哪个楼盘又推出特价房的信息之外，都在给我传达一个消息——
房贷利率马上要上调了，这是低利率的最后两个月，要抓住机会。
除了打电话，在一些经纪人和置业顾问的朋友圈里也在转发着房贷利率马上上调，欲买从速的文案。
他们关于房贷上调的说辞其实都来自于同一份文件。
11月17日央行在官网上发了《2022年第三季度货币政策执行报告》专栏里面提到——
……将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。
单看央行的文件，是说要将LPR减20个基点的政策放宽至2022年底，到明年1月，这项LPR减20个基点的政策就自动取消。
所以部分经纪人和置业顾问嚷嚷，房贷的优惠政策要取消了，房贷利率要提高了。
2
朋友们，千万不要听信这些经纪人和置业顾问的瞎嚷嚷。他们根本就没有看懂这个政策，或者看懂了这个政策，但是为了逼定你买房而瞎说。
确实，央行是要收回这个LPR减20个基点的政策，确实，房贷利率是要上调。
但是，这个房贷优惠政策和广州买房人有什么关系？
广州今年自始至终都没有执行这个LPR减20个基点的政策。
即使房贷利率最优惠的现在，广州的各个银行执行的首套房利率是LPR+0基点，也就是4.3%。
很多朋友没有搞明白LPR和基点是什么概念。
LPR的中文名字叫贷款市场报价利率，是由多家商业银行报出自家的利率，然后全国银行间同业拆借中心根据各家报的利率数据，经过复杂的计算之后得出的利率。
你如果理解不了以上的意思，可以做个类似，它类似于广州的房价，是由广州11区不同小区的房价综合到一起形成的整体房价。
如果贷款市场的利率变化了，LPR会跟着一起变化。
基点则是在LPR基础上所做的利率变动。可以加，可以减。
咱们买房时与银行签贷款合同，在贷款合同上约定的房贷利率是LPR+基点。
这个利率约定之后，基点在你贷款的这个30年间是不会变的，变化的是LPR。
因为LPR是市场化的，它每个月做一次更新，如果市场上需要钱的多了，LPR就上升，需要的钱少了，而银行能供的钱多，LPR就下降。
这就是咱们房贷利率的组成和变动规律。
这次央行提醒LPR减20基点的政策到期，指的是9月29日发布的针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市阶段性首套房优惠利率政策的到期收回。
3
所以，大家不用担心广州的房贷利率会上调，恰恰相反的是，广州的房贷利率大概率还会进一步下调。
这个下调变化的LPR，现在房贷对标的5年期及以上的LPR是4.3%。
大概率到今年到明年上半年，还会下调。5年期以上LPR还有15个基点的下降空间。
今年和明年，房贷利率往下走的趋势显而易见。
现在是什么情况？央行和政府在死命往上拉房地产。
央行今年过得也很艰难。看看M2和社融数据就知道了。
M2这个代表着货币供给量的数据，从今年4月-10月，连续7个月保持着2位数的增长，央行是拿着盆往外泼水，奈何下面的企业和个人就是不接。
代表市场上货币需求量的10月社融数据又一次打了央妈的脸，10月社融规模增量仅仅9079亿，五年来最低。
货币的水汩汩往外冒，就是不往下面流下去。
央行这个时候就得承担管道修理工的角色，把这个货币之水往下流的管道修通。
不管是最近各种造舆论也好，不管是实质性的下调LPR也好，都是在修管道。
等修好之后，今年往外供的这些货币能够顺畅流下去，整个经济的血脉就活了。
全盘皆活，房地产的行情就能够稳住。
现在能稳住房地产就是好事，这个庞然大物不再继续往下坠就是好事。
所以，明年大概率房贷利率还要下调。
房地产一日不稳，房贷利率就一日不涨。
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