憋到年底才放大招？5天内央行3次出手，稳楼市进入第三阶段

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《憋到年底才放大招？5天内央行3次出手，稳楼市进入第三阶段》是一篇关于央行,楼市,第三阶段的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

大家好，我是蓝白。

1-10月份房地产数据出来了，怎么解读？

5天时间，央妈连出三招，一个比一个猛：金融16条，2500亿第二支箭，保函置换预售资金，有什么影响？对谁有利？房价会不会涨？

楼市的调控思路出现了极其明显的变化，如何影响银行、地方财政、开发商、购房者？

对比日韩的房地产历史，如今我们处在什么位置？

希望您能度过有用的10分钟。

11月15号，统计局发了1-10月份的房地产数据。

我列出几个：

投资额11.3万亿，同降了8.8%，10月份达到了一年以来的最低点。

新开工7.9亿平米，大降38.5%，住宅施工面积降了5.9%，竣工面积降了18.5%。

这很容易理解，开发商不拿地，上哪去新开工？

还有个问题，为啥施工面积和竣工面积降幅不一样？

原因很简单，手里没钱，在建楼盘的应付工程款能拖着就拖着，几个工人的表演式施工也算施工，但竣工数据却是真实的。

商品房销售额10.8万亿，其中住宅销售额降了28.2%。

看来，金九银十，早就成了遥远的上古神话传说。

但这里，其实还存在一个很大的疑问：

为啥上市房企公布的销售额，全都是腰斩，一个比一个惨，包括中指和克而瑞的数据，跌幅也都不小？

都是统计卖房子的数据，降幅相差这么大？

那么，有没有一种可能：

住宅销售额，可能把地方各种名目的安居房、政府回购的安置房、人才保障房、单位团购房也加进去了。

好了，这个知识点略过就行。

如果比较关注市场，大家应该能发现，前几天，地产板块一直在打鸡血。

如果不看这份数据，不知道的，还以为现在楼市有多火爆。

刚出ICU，就去KTV，能顶得住吗？

上一期，刚聊过第二支箭2500亿输血民营房企。

结论就是：听话的、能撑住的民企开发商，该救还得救。

这还不到5天时间，央行、银保监会、住建部又又又发了一堆的政策，听起来一个比一个上头。

简单列出来，再聊聊我的看法。

11月11日，央行、银保监会发布254号文，金融16条支持房地产健康发展。

比如，开发贷要对国企和民企要一视同仁。

半年内到期的开发贷和信托，可以展期1年。

保交楼的债务新老划断，银行配套融资出现不良的，甚至可以免责。

著名的银行“两条红线限贷令”过渡期，可以延长。

和以前的口头通知不一样，这是近两年以来，两大部门第一次对房地产的融资问题，出了专门的文件。

主送和抄送单位覆盖全系统，级别很高，涵盖了开发贷、信托、并购贷，非常全面。

然后，在11月14号，银保监、住建部和央行马不停蹄，联合发布保函置换预售监管资金的通知。

支持优质房企，向银行申请出具保函，置换监管额度内资金。

这笔钱，不超过账户里竣工所需资金的30%，可以用来付工程款或还债，但是不能拿地。

这同样也是第一次，把保函置换这个手段，上升到全国性政策。

预售监管资金说来话长，去年开始开发商不断违约，大部分城市都收紧了预售资金监管。

克而瑞的数据，样本房企的预售监管资金占持有现金的比重，从2020年底的18%，上升到了2022年中的32%，接近翻倍。

这还没算今年7月蔓延的停贷风波之后，又是一波从严监管。

开发商这边，本来房子就卖不动，债券要还，贷款要还，信托要还，工程款材料款员工工资要付。

每个地方“死道友不死贫道”的逻辑下，集团没办法调配卖房子的钱，这又加速了开发商爆雷，楼盘大面积停工。

这是保函置换预售资金的大背景。

这些政策，大家看的解读也都够多了。

有人又开始喊见底，有人痛心疾首，更多人持怀疑态度。

其实这种辩论，从一开始就很没意思。

因为，政策工具箱，就像哆啦A梦的口袋，想掏出什么，能掏出多少，发挥想象，不设上限，直到达成目的为止。

金融16条，保函置换，跟第二支箭输血民企，在5天时间里，以急促密集的方式，高规格的文件发出来，足以证明下的决心有多大。

我说几个大家关心的问题。

这些措施有什么用？对谁有用？

只对一小部分还活着，能拿得出抵押物的优质民营房企有利。

上一期聊过这个，不过没详细说。

2500亿的第二支箭，不是央行直接出资，是再贷款，还需要拿出抵押资产反担保。

别说那些已经债务缠身的躺平房企，就算是表面没有违约的民企，住宅资产早被抵押了个遍，他们根本没这个能力接到水。

所以首批只有龙湖新城美的。

龙湖有天街，新城有吾悦，美的有好爹。

要么有优质商业地产抵押，要么背景厚不缺钱。

就这，还是储架式注册发行，只是给个额度，能发出来多少，什么时候发，都还不确定。

碧某某上次还是靠佛山城投背书才能发出债，旭旭已经躺那了，金辉雅居乐还在推进一直没发出来，至于恒大融创世茂龙光中梁这些爆雷的，想都别想。

至于金融16条，各方面的尺度，确实在放宽，但有一点要注意，16条设定了非常多的前提条件，执行空间很灵活。

《经济观察报》的统计，全文3500字，13处措施前加了“合理”的定语，比如合理展期、合理需求、合理延长过渡期。

4次提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”。

啥叫合理？

允许展期，不是说谁都能展期。允许限贷令延长过渡期，不是哪家银行都能延长。

啥叫市场化、法治化？

不能大水漫灌，不能无节制印钞救开发商，不能肉包子打狗有去无回。

说到底，还是有利于头部民企活下去，已经出问题的，能把房子交了就不错了。

保函置换预售资金的文件里，有一条要注意：

“监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付”。

也就是说，银行出保函了，房子最后烂尾了，你这家银行是要负责的。

现在各大银行对房地产风控非常严，克而瑞报告里说，银行开保函，只收千分之几的手续费，却要对项目烂尾负兜底责任，人家没动力做这件事。

最终，还是更有利于：

央企，像中海华润保利招蛇。

地方国企，像华发越秀。混改标杆，像万科绿城这些开发商，还有优质民企可能也会有点用，但不会太大。

还有大家很关心的问题：

房价会不会涨？房地产是不是反转了？

不会，不会，不会。

过去10年，每次房价大涨之前，都是以刺激居民需求端开始的。

比如2008年利率飞速下降，2014年各地都放开了限购，2016年棚改给拆迁户发钱。

然后，大家再看今年的政策脉络。

一开始，我们见到的政策，也是反复刺激购房者的需求。

比如，首付降到20%，利率一路降到4%，从三四线到一二线，全线限购限贷限售大放松，重启棚改货币化，给拆迁户发房票。

这些手段，掰着指头都数不清，还是重复过去10年的老路。

冷饭热炒的效果，微乎其微。

比如开头提到的统计局数据，销售额、新开工、施工、竣工一路向下。

连地都不拿了，连房子都盖不下去了，这个时候，不是讨论房价会不会涨。

而是讨论，是房子能不能交付，地方财政、上下游的建筑建材、装修设计、家具家电从业者的工作，能不能稳住的问题。

好比一个瘫痪在床饭都吃不下去的病人，今天打点滴，问他下个星期能不能参加马拉松，没有任何意义。

所以，我们看到第二支箭、金融16条，保函置换这几个政策，是调控思路从刺激“居民需求端”，转移到拯救“房企供给端”。

这是救房企吗？

是，也不全是。

这也是在救银行和地方财政。

21世纪的统计，六大行中报地产贷款的不良率都比去年底在上升，中行和工行的房企不良率达到了5.67%和5.47%。

1-9月，全国供地收入只有2.15万亿，降幅达到了59.5%，就这还是城投在扛着。

银行怕坏账蔓延，出现挤兑了怎么办？

财政怕卖不出去地，下面的工资谁来发？

我看了一篇报告，招商宏观把这一轮地产调控，分成了三个阶段：

第一个阶段是保需求，发生在今年上半年，限购、限贷、限价、限售在放开，后来发现没什么用。

第二个阶段是保项目，发生在今年下半年，交楼风波发酵之后，2000亿专项借款保交楼，但销售、拿地、开工还是没有起色。

第三个极端，是保主体，发生在今年年底。

标志性政策，就是这一次的金融16条，解铃还须系铃人，房企才是项目的建设主体。

大家不敢买房的原因有很多，比如长期人口形势，中期口罩影响收入，可也跟买房的信心有关系。

连房子能不能交都不知道，脑子抽了才把毕生积蓄往里砸。

从这个角度说，保房企，就是保项目，保购房需求。

进而，才能保银行坏账不蔓延，保地方财政有卖地收入。

报告里还从新开工规模这个角度，参考了日韩的经验：

他们在20-44岁购房主力人口见顶后，出现第一个大顶，随后新开工规模下降，类似我们的2013年。

几年之后开始反弹，出现第二个大顶，之后新开工规模又开始下降，类似我们的2020年。

两个顶部形成之后，房地产长期走熊的趋势，再也没有发生任何变化。

1992年，1998年，2008年，日韩的几个危机时期，新开工都会大幅下降。

然后，长期趋势，就表现出“回落-企稳-再回落”，而不是一波来个直线跳水。

对我们来说，过去几年，掐住房地产的融资，加上新生儿和城镇化后半段带来需求下降，口罩带来的收入下降，期房交付带来的购房信心下降，跟日韩曾经的1992/1998/2008时期很像。

照这么看，同样也会像日韩一样渡过危机之后，在救市政策密集落地之后，明年能稳住新开工、稳住施工和竣工，稳住拿地和销售，稳住千万个家庭的饭碗。

把眼光放到未来10-20年，同样也会像日韩一样，房地产的两个大顶已经形成，谁也改变不了。

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