凶猛外资，到底在抄什么底
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《凶猛外资，到底在抄什么底》是一篇关于凶猛,外资的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
去年楼市流行一个词——“周期穿越者”，意思就是各大房企都有信心、有能力穿越这个行业寒冬。
实际呢，今年1-10月，TOP50房企销售总金额是4.91万亿，同比减少了41%之多，千亿房企仅剩16家，同比去年腰斩了一半！
当下处在这一轮周期的最底部，笼罩着十年来前所未有的寒意，没有房企再敢自诩为周期穿越者。
而最近，情绪低迷的市场突然炸了，真正跨越周期的玩家登场了。
01
这次的主角不是资金雄厚的央国企，也并非频繁出来托底的城投，而是久违的外资。
截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资巨头在国内房地产市场加速进场，提前上演了双十一的抢购风潮。
到底是什么动机让这些叱咤风云的资本大佬无视触底风险、进场抄底？他们抄的是什么底？
答案很简单，利润，利润，利润。
外资这次跑步进场，有一个强烈信号：避险情绪浓厚，非核心住宅不买。
拿日本房企大和房屋来说，在2012年首次拿地后，于2021年再次布局苏州一宗商住地块，位置在苏州北部核心高铁新城。
去年11月，美国房企铁狮门以50亿金额再次在上海拿地，位置在长宁区天山古北核心，双地铁线加持，500米内有上海第一座百亿税收楼——金虹桥大厦。
不久前的10月24日，新加坡的凯德地产以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块，楼面价推测达到了23400元/平，也是个可以卖到4万多，稳赚不赔的核心资产。
从上海、苏州到杭州、成都，外资拿地瞄准的都是一二线核心地段。
印证了一个道理，越是楼市触底，越是地段为王。
02
不仅是挑好地段，而且外资总能以0溢价、甚至是低于市场价拿下。
当下土地市场低迷，让外资能以更低成本抄底，例如刚才提到的上海长宁地块，还有日本大和房屋拿下的苏州相城地块，都是0溢价成交。
位于北京东三环的写字楼博瑞大厦，一家民企拿它抵押给银行贷款，后来还不上被拍卖，原本市场价至少29个亿。
最后，新加坡的凯德集团以20个小目标的底价，拍下了博瑞大厦。
又比如，五年前朗诗地产花了三个多亿，从太平洋保险手里买下了上海黄兴大楼。
如今也是贱卖给了仲量联行，卖价只有一个多亿。
这样的案例还有很多，中国大多数房企趁着时代机遇野蛮生长，高位买买买，结果到行业低谷期，只能低价贱卖，最后被外资抄底、吸干资产。
民企一倒下，外资便扑上来，不得不说精明的外资太懂周期了。
03
除了住宅项目，这次外资的野心其实是在酒店、公寓、物流、园区、旧城改造等各类大宗资产。
比如租赁公寓，2022年9月中旬，博枫资产收购了上海五角场一租赁住宅项目，560间客房，定位中高端，要知道五角场可是上海北部CBD，聚集了众多高校资源、跨国企业总部，字节跳动、美团、b站等一众科技公司都在那。
比如物流园区，2022年2月，亚洲知名不动产管理公司ESR易商红木，宣布与一家机构合作收购了11个竣工的物流和工业项目，分布在长三角的上海、昆山、苏州、太仓和杭州地区，面积达到夸张的55万平米。
连资本老大哥高盛也按捺不住，豪掷6.75亿美元收购并开发4个位于上海地区的新基建种子项目，宣布踏入中国的新型工业、物流、冷链等领域。
这个更夸张，美国最大的住宅和商业地产商、私募巨头黑石，收购SOHO中国虽然没有成功，但去年成功收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。
这轮外资进场的逻辑很清晰，避开住宅，重仓商业地产和实体经济。
04
为什么外资会all in中国的大宗资产？
众所周知，当下中国住宅市场仍在底部，政策油门没踩到底，一众房企半死不活，买房者更是信心全无，市场完全没有上涨的预期。
碰非核心区的任何住宅项目，无益于火中取栗。
外资很聪明，很懂中国政策。
之前上面开会一再强调，把发展经济着力点放在实体经济上，因此外资把资本都集中在租赁、产业园、物流园、商业地产等能长期产生现金流的领域。
这些资产虽然在短期内不会有很大收益，但随着未来2-3年疫情好转，人力、商品、货物等要素充分流动起来之后，酒店、物流、产业园、写字楼等资产将会创造巨大价值，甚至关乎到产业重塑、社会进步。
而这一切也在印证，地产赚快钱的时代已经结束。
想赚钱不能只看三五年，不能只看逐利风口，而是要聚焦代表时代进步的持续增长价值。
结语
此次外资入场抄底房地产，是在用真金白银投票：中国地产仍然非常重要的资产配置。
随着中国地产纾困推进，未来地产复苏带来的高收益预期依然存在。
但以后的高收益，不再属于大多数玩家，也不存在于住宅地产，价值投资和周期运营将是未来行业的制胜法宝。
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