呵呵！黄埔楼市“增城化”？我上去就是一巴掌
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抗疫你永远可以相信广州，旧改你永远可以相信黄埔！
近日，黄埔多个村又是实施方案获批，又是片策方案公示，又是要召开表决会的通知...
阿拆不由得感叹一句：这一次，黄埔旧改是真的雄起了。
黄埔的加速器有哪些？
2022年7月，广州公布了2022年度城市更新项目计划，共计224个，黄埔合计总数居全市第一。
标志着旧改重启了！
2022年8月，夏园、茅岗（茅岗路以东）被增补进2022年度更新计划，黄埔旧改版图再扩大。
2022年9月，《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》正式公示，产居比纷纷“松绑”，下调10%。
走出了解决“算账难”的第一步。
2022年10月，龙湖街汤村村（五福堂一、二社）、黄埔街下沙珠江村、红山街双沙村，一天之内实施方案全部批复。
是的，这一次的信号是加速推进旧改。
图源：广州市黄埔区人民政府
2022年11月，云埔街洋城村、新龙镇洋田村，旧改实施方案批复。
11月11日，红山街双沙旧村发布改造项目改造意愿、补偿安置方案、实施方案（片区策划）表决的通知。
一起“闯旧改”呀，新规则下新旧改浪潮来了。
这接二连三的计划出台、实施方案批复等新动作下，你不得不承认：
即使遭受唾骂，黄埔还是当年那个热血、勇往直前的旧改少年。
那么黄埔旧改到底，怎么样了？我们一起来看看几条重点村。
文冲以东旧改
提起文冲以东旧改项目，相信大家已经不陌生了，毕竟王炸的区位＋背后的国企支撑，就足以媲美一众旧村了。
2022年6月，项目过二级会迎来关键破局；9月，实施方案一鼓作气过一级会。
下一步就是争取在今年完成，项目的招商和实施方案批复。
由此可见，相比一往无前，“目的性地稳重”是文冲以东旧改的本色。
毕竟，龟兔赛跑的胜利者并不一定是兔子。
珠江村旧改
2021年4月，景业名邦&中洲集团&天伦控股组成的联合体以46.3亿的拆迁安置总投资额拿下珠江村旧改项目。
当时，项目动迁签约率突破90%，收房率超65%，首开区7、8号地块安置房已启动建设。
此后，由于住建部发文“防止大拆大建”，项目一度陷入沉寂。
再发声便是，今年5月，黄埔紧急优化了第一批旧改项目的调整措施和近期工作目标，共计31个。
珠江村出现其中，并规定下一步的重点工作是：
加快控规调整，完善用地手续，优化实施方案，尽早实现方案批复。
双沙村旧改
2021年4月，万科与合景上演了一场“厮杀”，最终合景以总投资额109.5亿成为双沙旧改的合作企业。
黄埔临港经济区的区位、海丝国际新城的定位、地铁13号线双岗站等，无一不彰显着双沙的弥足珍贵。
与其他大多数旧村一样，在zc的影响下，双沙旧改在过去的一年多里也踩下了刹车。
直到今年10月，双沙一改往日的寂静，突然发声《双沙旧村改造实施方案》正式批复！
都说打铁要趁热，于是11月11日，双沙股份经济合作社发布重要通知：
2022年11月18日 至 2022年12月2日，请村民对造项目改造意愿、补偿安置方案、实施方案（片区策划）进行表决。
虽然这一年多来，双沙旧改备受争议，合景也数次成为人们议论的中心，但一番彻骨寒之后，梅花暗香来。
洋田村旧改
2021年2月，深圳旧改大户勤诚达正式签约黄埔洋田村旧改项目。
这个拆迁安置总投资额约66亿元，改造范围建面约47.37万平的项目，也跟随时代的潮流踏入了改造行列。
项目合作企业勤诚达，于2017年进军广州，之后开始接连布局。
作为一大改造之王，勤诚达打算在洋田村建新范围约61万平的土地上，规划1所高中＋2所九年一贯制学校＋6所幼儿园。
值得一提的是，洋田村旧改项目位于新白广城际铁路平岗站旁。 该线路通车后，从平岗站到白云机场仅需十来分钟，到新塘站20分钟可达，同时该城际也是广清城际、莞惠城际、穗莞深城际的连接线。
庙头村旧改
庙头的旧改之路，曲折程度不亚于其他任何一个旧改项目。
在经历了恒大暴雷，城投入局之后，进入至暗时刻的庙头终于迎来了曙光。
上个月底，庙头公示旧村改造项目的实施方案（片区策划）。
作为处在广州“一江两岸三带”的东部门户节点项目，庙头的改造成本超90亿，并拥有169万m配套。
项目东至隔墙路，南临珠江，西至广州绕城高速，北至龙头山森林公园，紧邻南海神庙，靠近地铁5号线庙头路（在建）以及13号线南海神庙站。
在实施方案里我们发现，项目将规划建设有1所60班完全中学、2所小学（1所30班、1所36班）以及3所幼儿园（2所18班+1所15班）。
商业方面，将用建面超47万m的商业商务拉伸整个片区的城市价值。
庙头旧改的使命就在于改善这些硬伤配套和被人诟病的城市界面。
显而易见，这是蝶变，这是价值重构。
说了这么多，肯能就有人想抬杠了，正如前几天一位小伙伴在后台留言：
说黄埔楼市“增城化”，原因是天量旧改会导致短期内供过于求不可避免。
难道黄埔旧改重启加速，真的会致使楼市卷出天际？从而导致市场供求严重失衡吗？
针对这个问题，在此做一个详细的解答。
其一，旧改≠天量供应≠高位站岗。
相对于招拍挂项目，旧改的开发时序是比较漫长的，而且项目的干成时间也是不一致的。
因此，短期内黄埔的住宅供应依旧以招拍挂为主；中长期来看，黄埔的住宅供应主体或将是旧改。
同时，干成时间的不一致就将整个集中的天量供应，逐一化解，分散到不同的时间点让项目有序入市。
于是，对于旧改一定会导致天量供应的逻辑自然就不成立了。
其二，不可否认，目前确实有很多一二手价格回调了，但是黄埔的核心地段优质项目还是很坚挺。
近日有网友议论说万科金色梦想2021年买入，当时价格4万/平出头，如今成交价3.2-3.5万/平，加上各种税金、利率，总价贵了约100万。
但是，处于黄埔核心区的万科城市之光，单价已经冲至6万+/平。
显而易见，决定房价的因素中，地段的基本面是重中之重。
其三，黄埔靠近天河，外溢需求旺盛，虹吸效应还是很明显的。
黄埔由于得天独厚的地理位置，去化速度一直比较可观。
截止10月底，虽然库存去化周期冲至10.5个月，但是上月成交总量953套，位居中心城区成交量第一。
我们将其库存量和库存去化周期，与增城进行比较，发现各项参数都只有增城的一半。
截至2022年6月，广州A股板块上市的公司共有139家，其中黄埔占据49家，上市企业数量居全市第一。
黄埔在如此强有力的产业加持下，各项生活配套随着旧改，会不断完善和升级。
因此，在各区旧改放慢改造步伐下，黄埔旧改的加速前进反而具有了独特的优势。
这一次，黄埔又赚翻了。
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